商业银行对房地产贷款项目评估的研究——以万科小镇为例
商业银行对房地产贷款项目评估的研究——以万科小镇为例[20191210084726]
摘要
运用评估方法评价房地产项目的经济效益，是房地产项目评估中的主要内容和关键部分。项目评估方法的选取是否恰当以及运用是否得当，直接影响了投资项目评估的质量，甚至可能造成做出错误的投资决策，给银行带来利益损害等不利影响。本文针对项目评估方法中得指标评估法作出了研究探讨，并对其中的财务净现值和财务内部收益率两个指标进行了重点分析，对着两个指标值的算法进行了调整。紧接着具体结合万科房地产开发有限公司的万科小镇项目阐述了常用的评估方法方法，发现了评估方法在实际运用中的不足之处的基础上对方法进行了调整和修正。
查看完整论文请+Q: 351916072
关键字:银行项目评估投资决策
目录
1.绪论 1
1.1研究背景和意义 1
1.2国内外研究现状 1
1.3课题研究方法 2
2.理论基础 4
2.1房地产项目评估概述 4
2.2.1房地产项目评估的含义 4
2.2.2项目评估的内容 4
2.2评估方法 5
2.3.1评估方法与项目评估的直接关系 6
2.3.2评估方法对项目评估的作用 6
3. 房地产开发贷款评估指标及方法调整 7
3.1常用的评估指标及评估方法 7
3.1.1财务净现值 7
3.1.2财务内部收益率 7
3.1.3财务销售利润率 8
3.1.4静态投资回收期 8
3.1.5指标评估方法 8
3.1.6 盈亏平衡评估方法 8
3.1.7项目后评估 8
3.2财务净现值与财务内部收益率算法调整 9
3.2.1财务净现值的算法调整 9
3.2.2财务内部收益率算法调整 9
4.案例分析 10
4.1万科小镇项目评估背景介绍 10
4.1.1项目用地情况 10
4.1.2预测的成本与收益等财务数据 11
4.2万科小镇项目评估指标法 13
4.2.1财务净现值的计算 14
4.2.2财务内部收益率的计算 15
4.2.3财务销售利润率的计算 16
4.2.4静态投资回收期的计算 16
4.3运用调整后算法计算指标 17
4.3.1运用调整后的方法马尔可夫法计算财务净现值 17
4.3.2运用调整后的方法非线性方程迭代法计算财务内部收益率 18
4.4结果比较 18
结语 20
参考文献 21
致谢 22
1.绪论
1.1研究背景和意义
房地产行业在改革开放以来，受益于国家政策的支持和国家经济建设的发展，越来越成为了国民经济发展中的中坚力量以及新的经济增长点。作为联系着第二产业如房屋建筑业和第三产业如物业服务业的房地产开发公司成为了创造和支持地方经济建设的中流砥柱，万科、Soho、碧桂园、保利等房地产开发公司成为了具有代表性的民族企业。随着贷款政策的放松，房价增长的刺激，房地产开发投资也逐步增加，房屋销售状况良好，成交率高。在房地产开发投资非常火热的时候，相应的问题也随之浮现出来了。一部分房地产开发公司为了得到银行的贷款，在银行进行评估时，房地产开发公司在进行项目评估时只做表面文章，专业的技术性评估方法根本没有运用或者运用地不恰当，导致项目评估结果不能够充分地反映实际情况，给银行带来坏账的风险。不完善甚至是错误的房地产项目评估方法所带来的恶果就是形成银行坏账，房地产项目中途停工导致项目烂尾，房地产项目销售状况如果不好的话会直接影响到房地产开发公司的经营业绩。
房地产开发项目失败的案例比比皆是，各地都有一些房地产项目烂尾以及销售业绩差的楼盘。本文通过在分析万科房地产开发有限公司的万科小镇项目的第一次项目评估的基础上，对项目评估进行再次评估加以分析，探究评估方法在房地产项目评估中的运用准则和运用效果。通过案例说明项目评估方法对房地产项目评估的直接作用，以及房地产项目评估对于房地产项目的重要意义[16]。
房地产项目评估方法是直接反映和决定项目评估结果，对项目评估方法如何运用以及运用是否得当，对项目评估的质量影响重大。基于项目评估方法研究的房地产项目评估，将有利于银行提高房地产项目评估的科学和专业水平，将有利于提高房地产项目评估的准确度和质量等级；有利于满足人民的住房需求和国家经济的稳定健康可持续发展。
1.2国内外研究现状
由于房地产项目是一个涉及多方面密切利益与国家经济息息相关的经济项目，国内外学者对房地产项目评估以及项目评估方法都进行了深入的探索和研究。
国外学者HayesR和AbernathyW（1980）指出房地产项目评估的首要工作是运用正确的方法估算房地产项目的经济价值,否定了传统现金流贴现法在项目价值的地位；而CapozzaD(2010)则进一步提出了可以运用内部收益率、净现值、以及实物期权三个方法进行项目评估的决策。
国内学者项目评估方法上面的研究，取得了比较丰硕的研究成果。骆汉宾（1998）着重于项目评估中收益率方法的研究，认为在项目评估中要重视最低期望投资收益率、内部收益率和还原利率这三个方法的运用和分析。欧丹（2011）在方法研究中认为要充分考虑反映项目经营能力和盈利能力、偿还能力的财务方法外，除了各项财务内部收益率等收益方法外还要考虑资产负债率等反映资产质量的方法。冯学杰、张鸣法（1990）则认为在项目评估中除了考察财务方法外，还需要分析社会效益方法比如土地利用率、就业率、余房率等方法。夏红刚（2007）和薛小荣和陈花军(2012)结合实物期权的理论知识，指出在房地产项目评估中还要评估房地产项目的期权溢价以及期权价格等方法，王建文和邱菀华（2009）则是从价值工程的理论角度研究项目评估，王玲、李伟（2013）结合风险理论研究项目评估中要评估风险方法，这些都是结合新时代经济条件以及房地产发展情况的变化进行的理论创新。
在项目评估以及评估方法的研究问题上，国外学者侧重根本问题和理论性的前沿研究，特别是在项目未来经济价值的研究方法上有突破性的成就。而国内学者则是更多地结合实际的项目在实践的基础上，研究了各种项目评估的方法，期望为项目评估活动提供可以直接运用的理论经验。
1.3课题研究方法
本文是一项理论性和实用性相结合的研究，采用调查研究、理论分析研究、应用研究和实施等多个步骤进行。
本文拟采用的研究方法有：
（1）查阅文献法。通过文献查阅、计算机网络查询和图书馆查询相结合的方法，查阅房地产市场营销战略相关最新的图书和资料，搜集最新的研究成果。
（2）案例研究与规范研究相结合的方法。笔者应用房地产开发贷款方面的理论与方法，对S房产中介公司的市场竞争战略进行研究。
（3）定性分析和定量分析相结合。通过实地调查获得数据，对房地产开发贷款方面的指标进行分析。
2.理论基础
2.1房地产项目评估概述
2.2.1房地产项目评估的含义
房地产投资项目评估是房地产开发公司实施的，开发公司的研究部门或者是专业的评估机构和咨询公司参与的，围绕着一项房地产投资项目的一系列评估活动和评估工作。房地产项目评估是在房地产开发公司寻找到房地产开发投资机会之后，由房地产开发公司内部投资研究部门展开，外部具备专业资质的房地产项目评估公司和专业咨询公司共同参与完成的，贯穿整个房地产开发项目周期的评估活动[1]。
项目评估机构根据项目的建议书以及项目的初步可行性报告，结合项目的背景情况和资料跟踪市场的动态数据评估项目的经济价值，分析投资这一项房地产开发项目是否有收益，此项开发项目值不值得开发公司进行投资等问题，最终将评估结果制成房地产投资项目评估报告，房地产开发公司根据评估结果决定是否要实施投资行动。根据项目的进度，投资项目评估分为项目前评估、项目中评估和项目后的评估；根据内容的不同，房地产投资评估又可以分为投资环境评估、项目收益评估以及项目风险性评估等。
2.2.2项目评估的内容
图2-1 房地产项目评估内容示意图
图2-1反映了房地产评估活动中主要的评估内容，由图可知房地产项目评估围绕着房地产项目需要评估包括项目背景和概况、宏观投资环境、区域市场评估、周边项目竞争分析以及项目市场定位评估和项目经济效益评估等全面而系统综合的内容。
由详细的房地产项目评估的内容体系构成可以发现，房地产项目评估是一个从收集市场信息和数据，到结合房地产项目定位预测项目在投资期内的成本和收益，进行风险的敏感性分析，最终得出是否要进行投资的决策这样一个综合性的全面系统的活动，简单归纳为准备-分析-结论的过程，不难发现项目的经济效益评估正是“分析”这个直接影响结论的决定性环节[2]。
2.2评估方法
方法，简单地解释其含义，就是衡量某一目的的可行性方法和途径。房地产项目评估方法，从目的看即是为了实现房地产项目评估的目的——该不该进行此房地产项目投资以及该项投资能否获利所形成的有效的评估途径。
结合房地产项目评估内容，项目评估中的方法分析是指采用反映项目积极效益和盈利能力的财务性评估方法并加以实际运用，为项目决策服务。从内容上也反映出房地产项目评估方法的几个特点。首先，项目评估方法的选取要能体现出对于项目经济效益的反映；其次，项目评估方法的运用基于正确的销售收入预测和投资成本估算；最后，项目评估方法的选取要符合项目自身的特点以及其本身的操作可行性。
以上两个方面对房地产项目评估方法目的和内容的介绍，为在实际的项目评估中选取和运用评估方法时提供了一些指导性的原则：坚持一个中心的原则，以项目的经济效益为中心选取方法；兼顾特殊性和可行性的原则，尽可能选取反映符合项目实际以及操作性强的评估方法；紧密结合收益和成本的运用原则，在运用项目评估方法时不能脱离项目的成本核算和收益预测等基本的数据要素。
2.3评估方法与项目评估的关系
图2-2 评估方法与项目评估的关系图
2.3.1评估方法与项目评估的直接关系
图2-2反映了评估方法和项目评估之间直接的联系，评估方法的运用是房地产项目评估中的关键性环节，构成了项目评估的核心内容——项目经济效益评估的主要部分。评估方法准确地讲是联系项目财务数据以及项目评估结果的桥梁，评估方法的衡量结果，直观地反映了项目的经济效益质量，为项目评估的结论性分析提供最具价值的参考意见。
2.3.2评估方法对项目评估的作用
定性分析和定量分析相结合，是贯彻项整个目评估过程的指导性思想。在定性分析的基础上增加定量分析的比重，是提高项目评估准确度的重要手段。评估方法的使用，是定量分析中的重要部分，摒弃了诸多主观因素，注重从客观数据和事实结合科学的计算方法，提高项目评估的科学性、客观性和准确性。评估方法为项目评估寻求到一种客观的符合市场规律体现经济规律的可衡量标准，随着时代的进步和评估经验的积累评估方法也是在不断的完善和发展的[3]。
评估方法的选取是否得当，对于房地产项目评估乃至房地产开发商自身的利益都有着关联性的重要作用。运用评估方法对项目进行客观地分析，能从数据上直观呈现出未来投资收益的情况，为房地产开发商的投资决策提供直接的依据。可见，评估方法选取是否得当运用得好不好，影响了评估方法分析结果的质量，进而影响了项目评估的质量，房地产开发商投资决策正确已否也将受到不确定因素的影响。正所谓，牵一发动全身，正好形象地说明了评估方法在项目评估以及项目投资活动的作用和地位。
3. 房地产开发贷款评估指标及方法调整
3.1常用的评估指标及评估方法
房地产开发项目所要评估内容的选取，要结合房地产开发项目自身特点展开。房地产开发是一项投入资金量大，投资周期长，投资效益与风险都很高的投资活动。在投资周期内投资、建设和销售等不同环节开发项目均有资金的流入流出，把房地产开发项目看成是现在已经发生以及未来将要发生的一系列现金流，结合财务数据的特点选取了财务净现值、财务内部收益率、静态投资回收期、销售利润率四个衡量效益的指标。
3.1.1财务净现值
财务净现值(FNPV)这一评估指标，是从动态考察房地产投资项目期内资金利用状况的角度出发。财务净现值与最大化地实现企业的利润目标，以及最大化实现股东权益的公司策略是一致的，所以开发商比较重视财务净现值评估指标的衡量。
摘要
运用评估方法评价房地产项目的经济效益，是房地产项目评估中的主要内容和关键部分。项目评估方法的选取是否恰当以及运用是否得当，直接影响了投资项目评估的质量，甚至可能造成做出错误的投资决策，给银行带来利益损害等不利影响。本文针对项目评估方法中得指标评估法作出了研究探讨，并对其中的财务净现值和财务内部收益率两个指标进行了重点分析，对着两个指标值的算法进行了调整。紧接着具体结合万科房地产开发有限公司的万科小镇项目阐述了常用的评估方法方法，发现了评估方法在实际运用中的不足之处的基础上对方法进行了调整和修正。
查看完整论文请+Q: 351916072
关键字:银行项目评估投资决策
目录
1.绪论 1
1.1研究背景和意义 1
1.2国内外研究现状 1
1.3课题研究方法 2
2.理论基础 4
2.1房地产项目评估概述 4
2.2.1房地产项目评估的含义 4
2.2.2项目评估的内容 4
2.2评估方法 5
2.3.1评估方法与项目评估的直接关系 6
2.3.2评估方法对项目评估的作用 6
3. 房地产开发贷款评估指标及方法调整 7
3.1常用的评估指标及评估方法 7
3.1.1财务净现值 7
3.1.2财务内部收益率 7
3.1.3财务销售利润率 8
3.1.4静态投资回收期 8
3.1.5指标评估方法 8
3.1.6 盈亏平衡评估方法 8
3.1.7项目后评估 8
3.2财务净现值与财务内部收益率算法调整 9
3.2.1财务净现值的算法调整 9
3.2.2财务内部收益率算法调整 9
4.案例分析 10
4.1万科小镇项目评估背景介绍 10
4.1.1项目用地情况 10
4.1.2预测的成本与收益等财务数据 11
4.2万科小镇项目评估指标法 13
4.2.1财务净现值的计算 14
4.2.2财务内部收益率的计算 15
4.2.3财务销售利润率的计算 16
4.2.4静态投资回收期的计算 16
4.3运用调整后算法计算指标 17
4.3.1运用调整后的方法马尔可夫法计算财务净现值 17
4.3.2运用调整后的方法非线性方程迭代法计算财务内部收益率 18
4.4结果比较 18
结语 20
参考文献 21
致谢 22
1.绪论
1.1研究背景和意义
房地产行业在改革开放以来，受益于国家政策的支持和国家经济建设的发展，越来越成为了国民经济发展中的中坚力量以及新的经济增长点。作为联系着第二产业如房屋建筑业和第三产业如物业服务业的房地产开发公司成为了创造和支持地方经济建设的中流砥柱，万科、Soho、碧桂园、保利等房地产开发公司成为了具有代表性的民族企业。随着贷款政策的放松，房价增长的刺激，房地产开发投资也逐步增加，房屋销售状况良好，成交率高。在房地产开发投资非常火热的时候，相应的问题也随之浮现出来了。一部分房地产开发公司为了得到银行的贷款，在银行进行评估时，房地产开发公司在进行项目评估时只做表面文章，专业的技术性评估方法根本没有运用或者运用地不恰当，导致项目评估结果不能够充分地反映实际情况，给银行带来坏账的风险。不完善甚至是错误的房地产项目评估方法所带来的恶果就是形成银行坏账，房地产项目中途停工导致项目烂尾，房地产项目销售状况如果不好的话会直接影响到房地产开发公司的经营业绩。
房地产开发项目失败的案例比比皆是，各地都有一些房地产项目烂尾以及销售业绩差的楼盘。本文通过在分析万科房地产开发有限公司的万科小镇项目的第一次项目评估的基础上，对项目评估进行再次评估加以分析，探究评估方法在房地产项目评估中的运用准则和运用效果。通过案例说明项目评估方法对房地产项目评估的直接作用，以及房地产项目评估对于房地产项目的重要意义[16]。
房地产项目评估方法是直接反映和决定项目评估结果，对项目评估方法如何运用以及运用是否得当，对项目评估的质量影响重大。基于项目评估方法研究的房地产项目评估，将有利于银行提高房地产项目评估的科学和专业水平，将有利于提高房地产项目评估的准确度和质量等级；有利于满足人民的住房需求和国家经济的稳定健康可持续发展。
1.2国内外研究现状
由于房地产项目是一个涉及多方面密切利益与国家经济息息相关的经济项目，国内外学者对房地产项目评估以及项目评估方法都进行了深入的探索和研究。
国外学者HayesR和AbernathyW（1980）指出房地产项目评估的首要工作是运用正确的方法估算房地产项目的经济价值,否定了传统现金流贴现法在项目价值的地位；而CapozzaD(2010)则进一步提出了可以运用内部收益率、净现值、以及实物期权三个方法进行项目评估的决策。
国内学者项目评估方法上面的研究，取得了比较丰硕的研究成果。骆汉宾（1998）着重于项目评估中收益率方法的研究，认为在项目评估中要重视最低期望投资收益率、内部收益率和还原利率这三个方法的运用和分析。欧丹（2011）在方法研究中认为要充分考虑反映项目经营能力和盈利能力、偿还能力的财务方法外，除了各项财务内部收益率等收益方法外还要考虑资产负债率等反映资产质量的方法。冯学杰、张鸣法（1990）则认为在项目评估中除了考察财务方法外，还需要分析社会效益方法比如土地利用率、就业率、余房率等方法。夏红刚（2007）和薛小荣和陈花军(2012)结合实物期权的理论知识，指出在房地产项目评估中还要评估房地产项目的期权溢价以及期权价格等方法，王建文和邱菀华（2009）则是从价值工程的理论角度研究项目评估，王玲、李伟（2013）结合风险理论研究项目评估中要评估风险方法，这些都是结合新时代经济条件以及房地产发展情况的变化进行的理论创新。
在项目评估以及评估方法的研究问题上，国外学者侧重根本问题和理论性的前沿研究，特别是在项目未来经济价值的研究方法上有突破性的成就。而国内学者则是更多地结合实际的项目在实践的基础上，研究了各种项目评估的方法，期望为项目评估活动提供可以直接运用的理论经验。
1.3课题研究方法
本文是一项理论性和实用性相结合的研究，采用调查研究、理论分析研究、应用研究和实施等多个步骤进行。
本文拟采用的研究方法有：
（1）查阅文献法。通过文献查阅、计算机网络查询和图书馆查询相结合的方法，查阅房地产市场营销战略相关最新的图书和资料，搜集最新的研究成果。
（2）案例研究与规范研究相结合的方法。笔者应用房地产开发贷款方面的理论与方法，对S房产中介公司的市场竞争战略进行研究。
（3）定性分析和定量分析相结合。通过实地调查获得数据，对房地产开发贷款方面的指标进行分析。
2.理论基础
2.1房地产项目评估概述
2.2.1房地产项目评估的含义
房地产投资项目评估是房地产开发公司实施的，开发公司的研究部门或者是专业的评估机构和咨询公司参与的，围绕着一项房地产投资项目的一系列评估活动和评估工作。房地产项目评估是在房地产开发公司寻找到房地产开发投资机会之后，由房地产开发公司内部投资研究部门展开，外部具备专业资质的房地产项目评估公司和专业咨询公司共同参与完成的，贯穿整个房地产开发项目周期的评估活动[1]。
项目评估机构根据项目的建议书以及项目的初步可行性报告，结合项目的背景情况和资料跟踪市场的动态数据评估项目的经济价值，分析投资这一项房地产开发项目是否有收益，此项开发项目值不值得开发公司进行投资等问题，最终将评估结果制成房地产投资项目评估报告，房地产开发公司根据评估结果决定是否要实施投资行动。根据项目的进度，投资项目评估分为项目前评估、项目中评估和项目后的评估；根据内容的不同，房地产投资评估又可以分为投资环境评估、项目收益评估以及项目风险性评估等。
2.2.2项目评估的内容
图2-1 房地产项目评估内容示意图
图2-1反映了房地产评估活动中主要的评估内容，由图可知房地产项目评估围绕着房地产项目需要评估包括项目背景和概况、宏观投资环境、区域市场评估、周边项目竞争分析以及项目市场定位评估和项目经济效益评估等全面而系统综合的内容。
由详细的房地产项目评估的内容体系构成可以发现，房地产项目评估是一个从收集市场信息和数据，到结合房地产项目定位预测项目在投资期内的成本和收益，进行风险的敏感性分析，最终得出是否要进行投资的决策这样一个综合性的全面系统的活动，简单归纳为准备-分析-结论的过程，不难发现项目的经济效益评估正是“分析”这个直接影响结论的决定性环节[2]。
2.2评估方法
方法，简单地解释其含义，就是衡量某一目的的可行性方法和途径。房地产项目评估方法，从目的看即是为了实现房地产项目评估的目的——该不该进行此房地产项目投资以及该项投资能否获利所形成的有效的评估途径。
结合房地产项目评估内容，项目评估中的方法分析是指采用反映项目积极效益和盈利能力的财务性评估方法并加以实际运用，为项目决策服务。从内容上也反映出房地产项目评估方法的几个特点。首先，项目评估方法的选取要能体现出对于项目经济效益的反映；其次，项目评估方法的运用基于正确的销售收入预测和投资成本估算；最后，项目评估方法的选取要符合项目自身的特点以及其本身的操作可行性。
以上两个方面对房地产项目评估方法目的和内容的介绍，为在实际的项目评估中选取和运用评估方法时提供了一些指导性的原则：坚持一个中心的原则，以项目的经济效益为中心选取方法；兼顾特殊性和可行性的原则，尽可能选取反映符合项目实际以及操作性强的评估方法；紧密结合收益和成本的运用原则，在运用项目评估方法时不能脱离项目的成本核算和收益预测等基本的数据要素。
2.3评估方法与项目评估的关系
图2-2 评估方法与项目评估的关系图
2.3.1评估方法与项目评估的直接关系
图2-2反映了评估方法和项目评估之间直接的联系，评估方法的运用是房地产项目评估中的关键性环节，构成了项目评估的核心内容——项目经济效益评估的主要部分。评估方法准确地讲是联系项目财务数据以及项目评估结果的桥梁，评估方法的衡量结果，直观地反映了项目的经济效益质量，为项目评估的结论性分析提供最具价值的参考意见。
2.3.2评估方法对项目评估的作用
定性分析和定量分析相结合，是贯彻项整个目评估过程的指导性思想。在定性分析的基础上增加定量分析的比重，是提高项目评估准确度的重要手段。评估方法的使用，是定量分析中的重要部分，摒弃了诸多主观因素，注重从客观数据和事实结合科学的计算方法，提高项目评估的科学性、客观性和准确性。评估方法为项目评估寻求到一种客观的符合市场规律体现经济规律的可衡量标准，随着时代的进步和评估经验的积累评估方法也是在不断的完善和发展的[3]。
评估方法的选取是否得当，对于房地产项目评估乃至房地产开发商自身的利益都有着关联性的重要作用。运用评估方法对项目进行客观地分析，能从数据上直观呈现出未来投资收益的情况，为房地产开发商的投资决策提供直接的依据。可见，评估方法选取是否得当运用得好不好，影响了评估方法分析结果的质量，进而影响了项目评估的质量，房地产开发商投资决策正确已否也将受到不确定因素的影响。正所谓，牵一发动全身，正好形象地说明了评估方法在项目评估以及项目投资活动的作用和地位。
3. 房地产开发贷款评估指标及方法调整
3.1常用的评估指标及评估方法
房地产开发项目所要评估内容的选取，要结合房地产开发项目自身特点展开。房地产开发是一项投入资金量大，投资周期长，投资效益与风险都很高的投资活动。在投资周期内投资、建设和销售等不同环节开发项目均有资金的流入流出，把房地产开发项目看成是现在已经发生以及未来将要发生的一系列现金流，结合财务数据的特点选取了财务净现值、财务内部收益率、静态投资回收期、销售利润率四个衡量效益的指标。
3.1.1财务净现值
财务净现值(FNPV)这一评估指标，是从动态考察房地产投资项目期内资金利用状况的角度出发。财务净现值与最大化地实现企业的利润目标，以及最大化实现股东权益的公司策略是一致的，所以开发商比较重视财务净现值评估指标的衡量。
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