关于房地产行业上市公司融资现状及对策研究
目 录
1 引言 1
2 房地产行业融资的概念及相关研究 1
2.1 房地产行业相关概念 1
2.2 研究现状 4
3 我国房地产上市公司融资现状 5
3.1 内源融资偏少,主要依靠外源融资 5
3.2 资产负债率偏高,自有资金不足 6
3.3 间接融资比重偏大,直接融资较少 8
3.4 我国房地产金融体系建设滞后于房地产业本身的发展 8
3.5 法律制度滞后于房地产融资的发展 9
4 房地产上市公司融资结构优化分析 9
4.1 融资结构优化标准 10
4.2 房地产上市公司最优融资结构的确定 10
4.3 数据模拟 13
5 针对我国房地产上市公司融资现状，提出针对性的方案 15
5.1 增强企业内源融资能力，保持合理的资产负债率 15
5.2 完善资本市场，推动公司融资渠道多元化 16
5.3 完善房地产上市公司融资行为的市场监管机制 16
结论 18
致谢 19
参考文献 20
图2.1 融资方式结构图 2
图4.1 资本结构与财务杠杆收益、财务风险的关系 11
图4.2 加权资本成本的变化 12
图4.3 不同债券发行总额下的资本成本的变化 14
表2.1 发达国家企业内源融资与外源融资比重的比较 2
表2.2 直接融资和间接融资的优缺点比较 3
表3.1 2013年我国 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
部分房地产上市公司内外源融资比重 5
表3.2 2009-2012沪深及大陆在港上市房地产公司资产负债率与有效负债率 7
表3.3 2008-2012年万科等上市公司间接融资与直接融资比例 8
表4.1 不同债务规模下的股票资本成本测算表 13
表4.2 不同债务规模下的企业市场价值和加权资本成本测算表 14
1 引言
随着近几年的发展，房地产业己经上升为我国国民经济的支柱产业之一，对我国国民生产总值贡献很大。我国的房地产产业从80年代开始起步，90年代进入生长期，成长急速迅猛，现在已经变成推动我国国民经济发展的动力之一，据有关资料统计，房地产业对我国 GDP 的增长直接或间接达到10%左右，而作为房地产行业的姣姣者房地产上市公司，对促进经济发展的作用更不能小觑。
最近几年由于房价急剧上涨，由此引发一系列社会矛盾。一方面是房价飞涨，大量房屋空置，另一方面是普通老百姓买不起房，造成民怨沸腾。为了促使房价回归正常，缓解社会矛盾，促进房地产行业的稳定发展，中央政府对房地产行业实施一系列严厉调控政策，中央银行在2010年和2011年连续十二次上调存款准备金率，其调控的频率也是相当频繁，上调存款准备金率势必会削弱商业银行的放贷能力，然而房地产行业是资本密集型行业，房地产产业的高投入、长期性等特点决定房地产的收益基本集中在中后期，所以企业在开发时需要大量的资金支持，但是这样的紧缩的货币政策会对主要依靠银行贷款来解决资金问题的房地产商带来很大的影响。因此，创新房地产企业融资模式，优化房地产企业融资结构显得意义重大。
在西方发达国家，房地产融资理论和工具已经日益成熟。而我国，尽管近年来房地产业发展迅速，但是主要是依靠银行贷款等传统的融资方式支撑其发展。本文针对房地产上市公司，综合国内房地产上市公司融资现状，对房地产上市公司融资结构的优化作出分析，并借鉴发达国家成熟的融资理论，试图探寻一条适合我国房地产业良性发展的融资渠道，优化公司融资结构，降低融资成本，真正解决房地产上市公司面临的融资难题，使公司得到稳定发展，实现公司价值最大化，更好的促进经济的健康发展。
2 房地产行业融资的概念及相关研究
2.1 房地产行业相关概念
2.1.1 融资的概念和分类
在市场中，总是存在资金供给方和资金需求方，我们可以把资金供给方称为资金盈余单位，把资金需求方称为资金赤字单位。融资就是通过金融市场将货币资金由资金盈余单位融通到资金赤字单位。在交易过程中，资金盈余单位付出了资金而获得投资收益，而资金赤字单位付出成本获得了对资金的使用权，两者相互补充，所以对交易双方都是有益的。从经济学角度而言，融资是调剂资金余缺的一种经济活动，企业以价值最大化为目标，来实现整个社会资源的优化配置。
根据不同的要求，可以对企业融资进行不同形式的分类。现代理论中的融资方式主要分为三个等级：首先是内源融资和外源融资；其次，外源融资还能划分为直接融资和间接融资；再次，直接融资更进一步分为股权融资和债权融资[15]。结构如图2.1：
图2.1：融资方式结构图
内源融资即自有资金，指公司经营活动结果产生的资金， *好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
即公司内部融通的资金，它主要由留存收益和折旧构成。内源资金具有低成本和低风险的特点，低成本表现为较低的机会成本；低风险表现为无支付压力和较小的财务风险[16]。外源融资是指企业通过一定方式向企业之外的其它经济主体 筹集资金。而对于内外源融资，内源融资是最基本的融资模式，只有内源融资规模大，才能吸引更多的投资者投资进行外源融资。从表2.1可以看出，在发达的市场经济国家 ，内源融资是企业首选的融资方式 ，是企业资金 的重要来源。
表2.1： 发达国家企业内源融资与外源融资比重的比较
美国德国法国日本英国
内源融资77%67%65%34%75%
外源融资23%33%35%66%25%
注：数据来源《房地产融资多元化研究》
按照是否直接面向投资者的方式分类，企业的外源融资可以分为直接融资和间接融资。如下表阐述直接融资和间接融资的优缺点[1]：
表2.2： 直接融资和间接融资的优缺点比较
优点 缺点
直接融资 ①可扩大社会资金的活动范围； ②通过利益机制诱导，将资金用于效益较高的投资项目； ③筹集的资金期限长，稳定性高，便于企业长期使用。 需较为完备的外部条件，如完善的法律体系、健全的法律制度和可信度较高的信用评级等。
间接融资 ①具有相对集中性，可以有效地调节资金的供求关系，并可借助金融机构的特殊职能，开发多种金融商品与融资渠道，使融资成本相对降低、金融风险减小； ②金融机构掌握融资主动权，能对企业构成信贷约束，有利于信贷资金的合理流向与配置。 ①对信贷的间接融资的过度依赖会使企业的融资成本单薄； ②企业对资金的不合理占用会促使呆账坏账的增加，使信贷资金不能有效运转，从而加大金融体系的系统风险。
1 引言 1
2 房地产行业融资的概念及相关研究 1
2.1 房地产行业相关概念 1
2.2 研究现状 4
3 我国房地产上市公司融资现状 5
3.1 内源融资偏少,主要依靠外源融资 5
3.2 资产负债率偏高,自有资金不足 6
3.3 间接融资比重偏大,直接融资较少 8
3.4 我国房地产金融体系建设滞后于房地产业本身的发展 8
3.5 法律制度滞后于房地产融资的发展 9
4 房地产上市公司融资结构优化分析 9
4.1 融资结构优化标准 10
4.2 房地产上市公司最优融资结构的确定 10
4.3 数据模拟 13
5 针对我国房地产上市公司融资现状，提出针对性的方案 15
5.1 增强企业内源融资能力，保持合理的资产负债率 15
5.2 完善资本市场，推动公司融资渠道多元化 16
5.3 完善房地产上市公司融资行为的市场监管机制 16
结论 18
致谢 19
参考文献 20
图2.1 融资方式结构图 2
图4.1 资本结构与财务杠杆收益、财务风险的关系 11
图4.2 加权资本成本的变化 12
图4.3 不同债券发行总额下的资本成本的变化 14
表2.1 发达国家企业内源融资与外源融资比重的比较 2
表2.2 直接融资和间接融资的优缺点比较 3
表3.1 2013年我国 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
部分房地产上市公司内外源融资比重 5
表3.2 2009-2012沪深及大陆在港上市房地产公司资产负债率与有效负债率 7
表3.3 2008-2012年万科等上市公司间接融资与直接融资比例 8
表4.1 不同债务规模下的股票资本成本测算表 13
表4.2 不同债务规模下的企业市场价值和加权资本成本测算表 14
1 引言
随着近几年的发展，房地产业己经上升为我国国民经济的支柱产业之一，对我国国民生产总值贡献很大。我国的房地产产业从80年代开始起步，90年代进入生长期，成长急速迅猛，现在已经变成推动我国国民经济发展的动力之一，据有关资料统计，房地产业对我国 GDP 的增长直接或间接达到10%左右，而作为房地产行业的姣姣者房地产上市公司，对促进经济发展的作用更不能小觑。
最近几年由于房价急剧上涨，由此引发一系列社会矛盾。一方面是房价飞涨，大量房屋空置，另一方面是普通老百姓买不起房，造成民怨沸腾。为了促使房价回归正常，缓解社会矛盾，促进房地产行业的稳定发展，中央政府对房地产行业实施一系列严厉调控政策，中央银行在2010年和2011年连续十二次上调存款准备金率，其调控的频率也是相当频繁，上调存款准备金率势必会削弱商业银行的放贷能力，然而房地产行业是资本密集型行业，房地产产业的高投入、长期性等特点决定房地产的收益基本集中在中后期，所以企业在开发时需要大量的资金支持，但是这样的紧缩的货币政策会对主要依靠银行贷款来解决资金问题的房地产商带来很大的影响。因此，创新房地产企业融资模式，优化房地产企业融资结构显得意义重大。
在西方发达国家，房地产融资理论和工具已经日益成熟。而我国，尽管近年来房地产业发展迅速，但是主要是依靠银行贷款等传统的融资方式支撑其发展。本文针对房地产上市公司，综合国内房地产上市公司融资现状，对房地产上市公司融资结构的优化作出分析，并借鉴发达国家成熟的融资理论，试图探寻一条适合我国房地产业良性发展的融资渠道，优化公司融资结构，降低融资成本，真正解决房地产上市公司面临的融资难题，使公司得到稳定发展，实现公司价值最大化，更好的促进经济的健康发展。
2 房地产行业融资的概念及相关研究
2.1 房地产行业相关概念
2.1.1 融资的概念和分类
在市场中，总是存在资金供给方和资金需求方，我们可以把资金供给方称为资金盈余单位，把资金需求方称为资金赤字单位。融资就是通过金融市场将货币资金由资金盈余单位融通到资金赤字单位。在交易过程中，资金盈余单位付出了资金而获得投资收益，而资金赤字单位付出成本获得了对资金的使用权，两者相互补充，所以对交易双方都是有益的。从经济学角度而言，融资是调剂资金余缺的一种经济活动，企业以价值最大化为目标，来实现整个社会资源的优化配置。
根据不同的要求，可以对企业融资进行不同形式的分类。现代理论中的融资方式主要分为三个等级：首先是内源融资和外源融资；其次，外源融资还能划分为直接融资和间接融资；再次，直接融资更进一步分为股权融资和债权融资[15]。结构如图2.1：
图2.1：融资方式结构图
内源融资即自有资金，指公司经营活动结果产生的资金
即公司内部融通的资金，它主要由留存收益
表2.1： 发达国家企业内源融资与外源融资比重的比较
美国德国法国日本英国
内源融资77%67%65%34%75%
外源融资23%33%35%66%25%
注：数据来源《房地产融资多元化研究》
按照是否直接面向投资者的方式分类，企业的外源融资可以分为直接融资和间接融资。如下表阐述直接融资和间接融资的优缺点[1]：
表2.2： 直接融资和间接融资的优缺点比较
优点 缺点
直接融资 ①可扩大社会资金的活动范围； ②通过利益机制诱导，将资金用于效益较高的投资项目； ③筹集的资金期限长，稳定性高，便于企业长期使用。 需较为完备的外部条件，如完善的法律体系、健全的法律制度和可信度较高的信用评级等。
间接融资 ①具有相对集中性，可以有效地调节资金的供求关系，并可借助金融机构的特殊职能，开发多种金融商品与融资渠道，使融资成本相对降低、金融风险减小； ②金融机构掌握融资主动权，能对企业构成信贷约束，有利于信贷资金的合理流向与配置。 ①对信贷的间接融资的过度依赖会使企业的融资成本单薄； ②企业对资金的不合理占用会促使呆账坏账的增加，使信贷资金不能有效运转，从而加大金融体系的系统风险。
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