财务分析指标体系在房地产行业的应用
目 录
一、前言 3
（一）研究背景 3
（二）国内外研究现状 3
（三）研究目的和意义 4
二、指标体系的构建 4
（一）样本选取与数据来源 4
（二）财务指标的选取 4
（三）研究方法 5
三、盈利能力分析 5
（一）每股收益分析 5
（二）净资产收益率分析 6
（三）资产报酬率分析 7
（四）销售净利率分析 7
（五）成本费用利润率分析 7
四、营运能力分析 8
（一）总资产周转率分析 8
（二）流动资产周转率分析 8
（三）固定资产周转率分析 9
五、偿债能力分析 9
（一）流动比率分析 10
（二）资产负债率分析 10
六、发展能力分析 11
（一）总资产增长率分析 11
（二）营业收入增长率分析 11
七、案例分析——以万科为例 11
（一）万科盈利能力分析 12
（二）万科营运能力分析 12
（三）万科偿债能力分析 13
（四）万科发展能力分析 13
（五）万科综合分析 14
八、结语 14
参考文献 15
一、前言
（一）研究背景
近些年来，房价一直是一个经久不息的话题，理论上来说各房地产公司都应该赚得盆满钵满。然而真相是否真的是这样呢？本文将通过财务分析对我国房地产行业上市公司财务指标进行相关研究。目前，国内外对于财务分析的研究已经相当成熟，其中有各种反映企业盈利能力、营运能力、发展能力和偿债能力的财务指标也是俯拾皆是。本文结合我国房地产行业上市公司具体状况，对各财务指标进行研究与分析，对具体企业的状况进行分析与评价。其目的主要是为了使企业管理者能够正确的认清企业的现实状况，积极面对企业在生产经营中存在的问题，从而找出相应的应对措施，解决问题，继而推动企业发展。同时也有利于其他投资者客观地评价该企业。
（二）国内外研究现状
美
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: 3 5 1 9 1 6 0 7 2
利能力、营运能力、发展能力和偿债能力的财务指标也是俯拾皆是。本文结合我国房地产行业上市公司具体状况，对各财务指标进行研究与分析，对具体企业的状况进行分析与评价。其目的主要是为了使企业管理者能够正确的认清企业的现实状况，积极面对企业在生产经营中存在的问题，从而找出相应的应对措施，解决问题，继而推动企业发展。同时也有利于其他投资者客观地评价该企业。
（二）国内外研究现状
美国南加州大学的教授Water B.Neigs认为：“财务分析就是寻找与决策有关的信息并加以解释”。
美国纽约市大学的Leopld A.Bernstern 认为：“财务分析是对以前和当下的财务状况进行分析，并预测以后的财务状况。”
2001 年由美国学者 John J. Wild 和 Leopold A. Bernstein 提出财务报表分析应该分为指数趋势序列分析、年度变化分析、结构百分比法和比率分析[1]4年后提出将财务报表分析中的比率分析分为信用比率、经营比率和投资比率三类的美国学者Lconard Soffer认为用划分的比率来分析公司的盈利能力、发展和资源需求情况更合理[2]。
2001年张先治提到:财务分析的进步源于信息使用者对于信息的需求。随着经济和社会的发展，我国传统的财务分析方式已经不能满足财务信息使用者的需要，财务分析体系的发展迫在眉睫 [3]。
2004年王广斌提出： “在进行财务分析时，可以采用静态比较法、纵向分析法和趋势分析法对财务报表进行分析[4]。
2008年韩阳提出：“上市公司财务报表分析主要是对资产负债表、现金流量表和利润表进行分析[5]。
2016年张军提到：“对财务报表进行分析可以采用比率分析法、比较分析法和因素分析法[6]”。
（三）研究目的和意义
自改革开放以来，中国特色社会主义市场经济不断发展，但是真正符合我国显示状况的财务分析体系却是少之又少。本文以房地产行业为例进行具体分析，对房地产行业进行综合分析，以使得房地产行业企业能够明确本公司在行业中的位置，正视自身，发现自身问题，积极面对，不断改进；也使得各投资者正确认识企业综合能力，进行合理投资，使得资本效益最大化。
二、指标体系的构建
（一）样本选取与数据来源
本文所用到的原始数据源自于锐思（Resset）金融研究数据库，是各房地产上市公司披露的2016年年报中的数据，默认该数据真实有效。
本次研究选取我国正常上市的房地产上市公司各财务指标作为研究对象，此次样本选择主要来自于信息公开完备、持续经营、体制健全规范的上市公司，共69家。本文从原则上剔除掉了：1.业绩较差的相关PT公司与ST公司；2.经营不持续且财务报表披露不全或未披露的公司；3.已经退市的上市公司。
（二）财务指标的选取
为了对房地产行业上市公司作出全面的分析。本文从盈利能力、营运能力、偿债能力和发展能力四个方面入手。具体指标选取及原因见下表。
表1 财务指标选取表
财务能力
指标选取
指标备注
盈利能力分析
每股收益
所选样本为上市公司
净资产收益率
企业资本经营
获利能力分析
资产报酬率
企业运营资产
获利能力分析
销售净利润率
商品经营盈利能力分析
成本费用利润率
营运能力分析
总资产周转率
营运能力分析
流动资产周转率
固定资产周转率
一、前言 3
（一）研究背景 3
（二）国内外研究现状 3
（三）研究目的和意义 4
二、指标体系的构建 4
（一）样本选取与数据来源 4
（二）财务指标的选取 4
（三）研究方法 5
三、盈利能力分析 5
（一）每股收益分析 5
（二）净资产收益率分析 6
（三）资产报酬率分析 7
（四）销售净利率分析 7
（五）成本费用利润率分析 7
四、营运能力分析 8
（一）总资产周转率分析 8
（二）流动资产周转率分析 8
（三）固定资产周转率分析 9
五、偿债能力分析 9
（一）流动比率分析 10
（二）资产负债率分析 10
六、发展能力分析 11
（一）总资产增长率分析 11
（二）营业收入增长率分析 11
七、案例分析——以万科为例 11
（一）万科盈利能力分析 12
（二）万科营运能力分析 12
（三）万科偿债能力分析 13
（四）万科发展能力分析 13
（五）万科综合分析 14
八、结语 14
参考文献 15
一、前言
（一）研究背景
近些年来，房价一直是一个经久不息的话题，理论上来说各房地产公司都应该赚得盆满钵满。然而真相是否真的是这样呢？本文将通过财务分析对我国房地产行业上市公司财务指标进行相关研究。目前，国内外对于财务分析的研究已经相当成熟，其中有各种反映企业盈利能力、营运能力、发展能力和偿债能力的财务指标也是俯拾皆是。本文结合我国房地产行业上市公司具体状况，对各财务指标进行研究与分析，对具体企业的状况进行分析与评价。其目的主要是为了使企业管理者能够正确的认清企业的现实状况，积极面对企业在生产经营中存在的问题，从而找出相应的应对措施，解决问题，继而推动企业发展。同时也有利于其他投资者客观地评价该企业。
（二）国内外研究现状
美
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: 3 5 1 9 1 6 0 7 2
利能力、营运能力、发展能力和偿债能力的财务指标也是俯拾皆是。本文结合我国房地产行业上市公司具体状况，对各财务指标进行研究与分析，对具体企业的状况进行分析与评价。其目的主要是为了使企业管理者能够正确的认清企业的现实状况，积极面对企业在生产经营中存在的问题，从而找出相应的应对措施，解决问题，继而推动企业发展。同时也有利于其他投资者客观地评价该企业。
（二）国内外研究现状
美国南加州大学的教授Water B.Neigs认为：“财务分析就是寻找与决策有关的信息并加以解释”。
美国纽约市大学的Leopld A.Bernstern 认为：“财务分析是对以前和当下的财务状况进行分析，并预测以后的财务状况。”
2001 年由美国学者 John J. Wild 和 Leopold A. Bernstein 提出财务报表分析应该分为指数趋势序列分析、年度变化分析、结构百分比法和比率分析[1]4年后提出将财务报表分析中的比率分析分为信用比率、经营比率和投资比率三类的美国学者Lconard Soffer认为用划分的比率来分析公司的盈利能力、发展和资源需求情况更合理[2]。
2001年张先治提到:财务分析的进步源于信息使用者对于信息的需求。随着经济和社会的发展，我国传统的财务分析方式已经不能满足财务信息使用者的需要，财务分析体系的发展迫在眉睫 [3]。
2004年王广斌提出： “在进行财务分析时，可以采用静态比较法、纵向分析法和趋势分析法对财务报表进行分析[4]。
2008年韩阳提出：“上市公司财务报表分析主要是对资产负债表、现金流量表和利润表进行分析[5]。
2016年张军提到：“对财务报表进行分析可以采用比率分析法、比较分析法和因素分析法[6]”。
（三）研究目的和意义
自改革开放以来，中国特色社会主义市场经济不断发展，但是真正符合我国显示状况的财务分析体系却是少之又少。本文以房地产行业为例进行具体分析，对房地产行业进行综合分析，以使得房地产行业企业能够明确本公司在行业中的位置，正视自身，发现自身问题，积极面对，不断改进；也使得各投资者正确认识企业综合能力，进行合理投资，使得资本效益最大化。
二、指标体系的构建
（一）样本选取与数据来源
本文所用到的原始数据源自于锐思（Resset）金融研究数据库，是各房地产上市公司披露的2016年年报中的数据，默认该数据真实有效。
本次研究选取我国正常上市的房地产上市公司各财务指标作为研究对象，此次样本选择主要来自于信息公开完备、持续经营、体制健全规范的上市公司，共69家。本文从原则上剔除掉了：1.业绩较差的相关PT公司与ST公司；2.经营不持续且财务报表披露不全或未披露的公司；3.已经退市的上市公司。
（二）财务指标的选取
为了对房地产行业上市公司作出全面的分析。本文从盈利能力、营运能力、偿债能力和发展能力四个方面入手。具体指标选取及原因见下表。
表1 财务指标选取表
财务能力
指标选取
指标备注
盈利能力分析
每股收益
所选样本为上市公司
净资产收益率
企业资本经营
获利能力分析
资产报酬率
企业运营资产
获利能力分析
销售净利润率
商品经营盈利能力分析
成本费用利润率
营运能力分析
总资产周转率
营运能力分析
流动资产周转率
固定资产周转率
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