投资性房地产公允价值计量模式应用研究(附件)【字数：11294】
自2006年企业会计准则发布以后，投资性房地产作为单独的会计科目进行核算，但目前大多数拥有投资性房地产核算科目的企业仍然沿用成本模式。本文在分析公允价值计量模式的应用现状的基础上，结合具体案例阐释企业变更计量模式的原因，并由此发现投资性房地产公允价值计量模式存在的问题和应用障碍，最后从政府和企业等多方面提出解决措施，希望通过本文相关研究，能促进投资性房地产行业更加严密规范的应用公允价值计量模式。关键词公允价值；投资性房地产；会计政策的选择
目录
0 引言 1
1 投资性房地产公允价值计量模式的概述 1
1.1 投资性房地产 1
1.2 投资性房地产的计量模式 2
1.2.1 历史成本 2
1.2.2 公允价值 2
1.2.3 历史成本和公允价值计量模式对比 3
1.3 公允价值计量的投资性房地产的转换问题 4
1.3.1 非投资性房地产向投资性房地产转化 4
1.3.2 投资性房地产向非投资性房地产转化 4
2 投资性房地产公允价值计量模式的现状 5
2.1 现状综述 5
2.2 应用特点 6
3 投资性房地产公允价值计量模式的应用分析 6
3.1 未全面应用公允价值计量的原因 6
3.2 已应用企业应用公允价值计量模式的原因 7
4 投资性房地产公允价值计量模式的实务应用分析 8
4.1 公司基本情况 8
4.2 投资性房地产会计政策变更介绍 8
4.3 变更计量模式的后果 8
4.3.1 稳住公司现有资源，粉饰公司业绩 8
4.3.2 融集资金的需要 9
4.3.3 帮助企业正确决策 9
4.4 变更计量模式的影响 9
4.4.1 对资产和负债的影响 9
4.4.2 对利润的影响 10
4.4.3 对所有者权益的影响 11
4.4.4 对税负的影响 11
4.5 存在的问题分析 12
4.5.1 公允价值计量成本过高 12
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072$
4.5.2 市场不够活跃 12
4.5.3 披露的信息不够完整 12
4.5.4 缺乏专业的评估人才 12
4.5.5 应用公允价值计量模式波动性较大 13
5 投资性房地产行业应用公允价值计量模式的完善措施 13
5.1 构建更加活跃的房地产交易市场 13
5.2 放松应用公允价值模式的约束 13
5.3 加大监管力度 14
5.4 相关人员应提高业务能力和职业素养 14
5.5 政府提供资金支持 14
结论 15
致谢 16
参考文献 17
投资性房地产公允价值计量模式应用研究
0 引言
传统的成本计量模式已逐渐不能适应投资性房地产业的发展，新准则也不再将投资性房地产与固定资产和无形资产统一进行核算。因此，如何作为单独的会计科目选择计量模式备受关注。在此之前，已经有不少专家学者对投资性房地产的计量进行研究分析：贾丽丽（2008）主要探讨了新会计准则下投资性房地产的确认、披露和计量选择的问题；孟冰（2009）对投资性房地产价值变动给损益表带来的影响和公允价值的适用情况进行衡量；唐东升（2010）介绍了公允价值计量对投资性房地产业账面净资产的影响；季晓婷（2014）以世贸股份的为例分析对比了两种计量模式的影响；刘运国（2010）选取了16家样本分析计量模式和股票价值相关性的关系时进行了实证分析。总的来说，实证分析由于技术限制、数据庞杂和工作量大等原因应用较少，大多数研究都是从案例入手。从研究来看，大多数拥有投资性房地产的公司仍然遵循成本模式，公允价值模式因为使用成本高昂、增加财务的不确定性等原因应用受限[1]。本文主要是结合具体的案例分析投资性房地产公允价值计量模式的优点和不足之处，分析存在不足的原因并提出相应的解决办法，以期促进公允价值计量模式用于投资性房地产的确认和计量。
1 投资性房地产公允价值计量模式的概述
随着新会计准则的颁布，公允价值计量进入人们的视线。但是从这几年的数据分析来看，公允价值计量在投资性房地产行业中的应用并未像预想的那样。现在应用该计量模式的企业总量较少且增长缓慢。
1.1 投资性房地产
2006年发布的企业会计准则中将投资性房地产定义为：为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。但是作为存货使用的房地产和自用房地产（为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产）是不属于投资性房地产的。
1.2 投资性房地产的计量模式
1.2.1 历史成本
历史成本计量是指根据资产购买支付现金或现金等价物的金额，或按照购买资产，支付公允价值计量的价格; 按照现行义务和实际收到的金额或资产金额负债，或承担合同金额的现行义务，或根据偿还债务的日常活动及其支付现金或现金等价物的金额。
1.2.2 公允价值
企业会计准则第39号公允价值计量文件的公允价值定义为：市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或转移一项负债所需要支付的价格[2]。在定义中提到的价格就是脱手价格，使用脱手价格确定公允价值是为了贴合市场实际，更加注重当前资产的财务状况而不是以后将会出现的财务难题。市场参与者是指在主市场或最有利市场前提下，有出售资产或转移负债的交易双方，充分了解市场情况，本着自愿原则，有意图有能力进行交易。确定公允价值的方法主要有收益法和市场法两种。相对于收益法来说，市场法直接从市场获取交易价格[3]，更加直观易懂。
目录
0 引言 1
1 投资性房地产公允价值计量模式的概述 1
1.1 投资性房地产 1
1.2 投资性房地产的计量模式 2
1.2.1 历史成本 2
1.2.2 公允价值 2
1.2.3 历史成本和公允价值计量模式对比 3
1.3 公允价值计量的投资性房地产的转换问题 4
1.3.1 非投资性房地产向投资性房地产转化 4
1.3.2 投资性房地产向非投资性房地产转化 4
2 投资性房地产公允价值计量模式的现状 5
2.1 现状综述 5
2.2 应用特点 6
3 投资性房地产公允价值计量模式的应用分析 6
3.1 未全面应用公允价值计量的原因 6
3.2 已应用企业应用公允价值计量模式的原因 7
4 投资性房地产公允价值计量模式的实务应用分析 8
4.1 公司基本情况 8
4.2 投资性房地产会计政策变更介绍 8
4.3 变更计量模式的后果 8
4.3.1 稳住公司现有资源，粉饰公司业绩 8
4.3.2 融集资金的需要 9
4.3.3 帮助企业正确决策 9
4.4 变更计量模式的影响 9
4.4.1 对资产和负债的影响 9
4.4.2 对利润的影响 10
4.4.3 对所有者权益的影响 11
4.4.4 对税负的影响 11
4.5 存在的问题分析 12
4.5.1 公允价值计量成本过高 12
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072$
4.5.2 市场不够活跃 12
4.5.3 披露的信息不够完整 12
4.5.4 缺乏专业的评估人才 12
4.5.5 应用公允价值计量模式波动性较大 13
5 投资性房地产行业应用公允价值计量模式的完善措施 13
5.1 构建更加活跃的房地产交易市场 13
5.2 放松应用公允价值模式的约束 13
5.3 加大监管力度 14
5.4 相关人员应提高业务能力和职业素养 14
5.5 政府提供资金支持 14
结论 15
致谢 16
参考文献 17
投资性房地产公允价值计量模式应用研究
0 引言
传统的成本计量模式已逐渐不能适应投资性房地产业的发展，新准则也不再将投资性房地产与固定资产和无形资产统一进行核算。因此，如何作为单独的会计科目选择计量模式备受关注。在此之前，已经有不少专家学者对投资性房地产的计量进行研究分析：贾丽丽（2008）主要探讨了新会计准则下投资性房地产的确认、披露和计量选择的问题；孟冰（2009）对投资性房地产价值变动给损益表带来的影响和公允价值的适用情况进行衡量；唐东升（2010）介绍了公允价值计量对投资性房地产业账面净资产的影响；季晓婷（2014）以世贸股份的为例分析对比了两种计量模式的影响；刘运国（2010）选取了16家样本分析计量模式和股票价值相关性的关系时进行了实证分析。总的来说，实证分析由于技术限制、数据庞杂和工作量大等原因应用较少，大多数研究都是从案例入手。从研究来看，大多数拥有投资性房地产的公司仍然遵循成本模式，公允价值模式因为使用成本高昂、增加财务的不确定性等原因应用受限[1]。本文主要是结合具体的案例分析投资性房地产公允价值计量模式的优点和不足之处，分析存在不足的原因并提出相应的解决办法，以期促进公允价值计量模式用于投资性房地产的确认和计量。
1 投资性房地产公允价值计量模式的概述
随着新会计准则的颁布，公允价值计量进入人们的视线。但是从这几年的数据分析来看，公允价值计量在投资性房地产行业中的应用并未像预想的那样。现在应用该计量模式的企业总量较少且增长缓慢。
1.1 投资性房地产
2006年发布的企业会计准则中将投资性房地产定义为：为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。但是作为存货使用的房地产和自用房地产（为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产）是不属于投资性房地产的。
1.2 投资性房地产的计量模式
1.2.1 历史成本
历史成本计量是指根据资产购买支付现金或现金等价物的金额，或按照购买资产，支付公允价值计量的价格; 按照现行义务和实际收到的金额或资产金额负债，或承担合同金额的现行义务，或根据偿还债务的日常活动及其支付现金或现金等价物的金额。
1.2.2 公允价值
企业会计准则第39号公允价值计量文件的公允价值定义为：市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或转移一项负债所需要支付的价格[2]。在定义中提到的价格就是脱手价格，使用脱手价格确定公允价值是为了贴合市场实际，更加注重当前资产的财务状况而不是以后将会出现的财务难题。市场参与者是指在主市场或最有利市场前提下，有出售资产或转移负债的交易双方，充分了解市场情况，本着自愿原则，有意图有能力进行交易。确定公允价值的方法主要有收益法和市场法两种。相对于收益法来说，市场法直接从市场获取交易价格[3]，更加直观易懂。
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