某房地产项目的全寿命周期的研究可行性研究阶段
摘 要在张家港市日异飞速发展，城市拓展规划迅猛的这时代，为了迎合张家港市的城市规划，房地产业的多项目多地域的大力开发，福东苑项目的出现正好的复合这个发展时期的方向。然而房地产业的开发是高收益高风险并存的一种投资，近年来的全国范围内的房地产业发展速度逐年减缓，因此对项目的开发就更需要科学、严谨的指导。对于我国房地产开发方面暴露出的许多问题来看，很多都可以在前期就能准备好措施来避免或者减小开发中出现的损失。为此房地产的可行性研究是一个必要的存在，能更好的预测开发项目的平稳、有利的运行下去。本论文的选题是对于现今张家港市对城乡结合部地区的拆迁扩展建设，加速发展该地区的经济效益。就悦丰开发投资建设有限公司对福东苑工程项目的开发为具体实例，来研究分析项目的可行性和项目对投资方的有效收益情况。
目 录
第一章 项目概况 1
1.1 项目基本情况 1
1.2 开发企业 2
1.3 项目产生背景 3
第二章 项目市场调查分析 4
2.1 全国房地产项目分析 4
2.2 城市房地产分析 6
2.3 项目的微观环境分析 9
2.4 项目竞争环境分析 10
2.5 项目客户群分析 14
2.6 项目SWOT分析 18
2.7 项目定位分析 18
第三章 项目规划设计建议与进度安排 22
3.1 设计依据 22
3.2 项目规划设计建议 22
3.3 项目开发进度安排 23
3.4 进度计划控制措施 24
第四章 投资估算及资金筹措 25
4.1 项目开发成本估算 25
4.2 项目开发费用估算 27
4.3 项目资金筹措 29
4.4 开发期经营税费的计算 30
第五章 项目财务评价 32
5.1 基本报表编制 32
5.2 盈利能力分析 36
5.3 其他分析 37
5.4 项目财务分析指标汇总 38
第六章 项目风险分析 39
6.1 房地产项目法律风险分析
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072$
39
6.2 项目政策性风险分析 40
6.3 项目其他风险分析 40
6.4 项目风险控制对策 41
第七章 项目可行性研究结论与建议 45
7.1结论 45
7.2建议 45
结束语 46
致 谢 47
参考文献 48
附录一 49
第一章 项目概况
1.1项目基本情况
1.地理位置
张家港市福东苑项目坐落于张家港市城北福新路与规划长安路段交接处，东侧临近张家港市大学城，西侧有大型购物超市和菜场，往南就是市区方向，一路的商业繁盛；同时附近还有客车站等方便出行的公共设施。下图为建筑总图。
图11 福东苑建筑总图
2.项目合作单位介绍
福东苑项目的投资商为悦丰投资开发建设有限公司，设计单位是绿城集团，施工单位为后塍建工，由兴港建工、乐余建工和绿城集团等单位合作，监理单位为张家港市监管安全站，物业管理单位为兴港集团。
3.项目经济技术指标
表11 工程经济技术指标
项目
数值
项目
数值
占地总面积
33153.87㎡
容积率
1.98
总建筑面积
83869.57㎡
绿地率
32.5%
住宅建筑面积
60971.15㎡
地上机动车位
319
商用建筑面积
3566.94㎡
地下机动车位
69
公用建筑面积
1655.02㎡
居住户数
504户
地下建筑面积
17676.46㎡
居住人数
1613人
建筑占地面积
7383.38㎡
1.2 开发企业
随着中国经济持续快速发展，人们生活水平不断提高。为进一步推进张家港市的城镇建设，改善居住条件及基础设施状况，张家港市悦丰投资开发建设有限公司开发建设福东苑项目。
张家港市悦丰投资开发建设有限公司，位于张家港市经济开发区悦丰大厦。公司在2006年下半年被评为AA+级企业，并与2014年资本变更为800万元，2015年资本变更为1000万元。公司拥有一支工作作风务实、管理概念先进、极富创新意识和开拓精神的管理团队；有一批业务技术精湛、作风严谨的高、中级技术人员。公司管理人员和技术骨干分别具体研究生、本科、专科学历及高工、工程师、经济师等职称。主要从事城乡一体化投资、开发；房地产开发、经营；土地开发建设；建筑装潢工程设计、施工；建筑材料、苗木购销；投资、收益、管理；信息咨询服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）总经理蒋新峰，从事房地产开发已有12年，追求稳健与卓越，项目见解独特、管理理念先进，市场地位准确，开发成功率高。
图12 开发企业项目组织结构
1.3项目产生背景
在张家港市日异飞速发展，城市拓展规划迅猛的这时代，为了迎合张家港市的城市规划，房地产业的多项目多地域的大力开发，福东苑项目的出现正好的复合这个发展时期的方向。然而房地产业的开发是高收益高风险并存的一种投资，近年来的全国范围内的房地产业发展速度逐年减缓，因此对项目的开发就更需要科学、严谨的指导。对于我国房地产开发方面暴露出的许多问题来看，很多都可以在前期就能准备好措施来避免或者减小开发中出现的损失。为此房地产的可行性研究是一个必要的存在，能更好的预测开发项目的平稳、有利的运行下去。
在当今社会，住宅是标志着个人生活质量和提高的重要标志，价格适宜，居住舒适的住宅已经成为了人们的首选。
鉴于上述的观点，在本市选择投资福东苑项目是十分必要的。
第二章 项目市场调查分析
2.1全国房地产项目分析
2.1.1政策环境分析
1.金融政策分分析
2015年银行贷款利率是：一年（含1年）以内的贷款利率为 5.60%，一至五年（含五年）贷款利率为6.00%，五年以上贷款利率为6.15%。
如果个人申请公积金贷款，公积金贷款的利率则为：五年以上的住房公积金贷款利率4.25%，五年及以下的住房公积金贷款利率为年利率3.75%。
从总体上来看贷款利率是降低的对房地产业的资金流动是促进的。国家货币政策2016年确定的总方针是继续执行文件的货币政策，保持货总量政策基本稳定；灵活运用公开市场业务操作，集市调节商业银行流动性；保持人民币利率水平稳定；促进货币市场协调发展。切短期内银行利率没有上调的可能。因此福东苑项目在开发期内依然会处于一个较为宽松的金融环境中，只要把握好项目开发进程，相关配套资金到位，项目风险不会太大。
2.土地政策分析
?2015年是稳增长、调结构的紧要之年。适应经济新常态，2015年土地政策在继续强化耕地保护和节约用地的前提下，更加注重服务社会经济发展，出台了一系列有关稳增长、调结构的用地政策。同时，更加强调土地治理能力的提升，进一步推进了不动产统一登记、农村土地制度试点改革及法制国土建设。因此福东苑项目在申请项目用地是的风险不会很高。
目 录
第一章 项目概况 1
1.1 项目基本情况 1
1.2 开发企业 2
1.3 项目产生背景 3
第二章 项目市场调查分析 4
2.1 全国房地产项目分析 4
2.2 城市房地产分析 6
2.3 项目的微观环境分析 9
2.4 项目竞争环境分析 10
2.5 项目客户群分析 14
2.6 项目SWOT分析 18
2.7 项目定位分析 18
第三章 项目规划设计建议与进度安排 22
3.1 设计依据 22
3.2 项目规划设计建议 22
3.3 项目开发进度安排 23
3.4 进度计划控制措施 24
第四章 投资估算及资金筹措 25
4.1 项目开发成本估算 25
4.2 项目开发费用估算 27
4.3 项目资金筹措 29
4.4 开发期经营税费的计算 30
第五章 项目财务评价 32
5.1 基本报表编制 32
5.2 盈利能力分析 36
5.3 其他分析 37
5.4 项目财务分析指标汇总 38
第六章 项目风险分析 39
6.1 房地产项目法律风险分析
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072$
39
6.2 项目政策性风险分析 40
6.3 项目其他风险分析 40
6.4 项目风险控制对策 41
第七章 项目可行性研究结论与建议 45
7.1结论 45
7.2建议 45
结束语 46
致 谢 47
参考文献 48
附录一 49
第一章 项目概况
1.1项目基本情况
1.地理位置
张家港市福东苑项目坐落于张家港市城北福新路与规划长安路段交接处，东侧临近张家港市大学城，西侧有大型购物超市和菜场，往南就是市区方向，一路的商业繁盛；同时附近还有客车站等方便出行的公共设施。下图为建筑总图。
图11 福东苑建筑总图
2.项目合作单位介绍
福东苑项目的投资商为悦丰投资开发建设有限公司，设计单位是绿城集团，施工单位为后塍建工，由兴港建工、乐余建工和绿城集团等单位合作，监理单位为张家港市监管安全站，物业管理单位为兴港集团。
3.项目经济技术指标
表11 工程经济技术指标
项目
数值
项目
数值
占地总面积
33153.87㎡
容积率
1.98
总建筑面积
83869.57㎡
绿地率
32.5%
住宅建筑面积
60971.15㎡
地上机动车位
319
商用建筑面积
3566.94㎡
地下机动车位
69
公用建筑面积
1655.02㎡
居住户数
504户
地下建筑面积
17676.46㎡
居住人数
1613人
建筑占地面积
7383.38㎡
1.2 开发企业
随着中国经济持续快速发展，人们生活水平不断提高。为进一步推进张家港市的城镇建设，改善居住条件及基础设施状况，张家港市悦丰投资开发建设有限公司开发建设福东苑项目。
张家港市悦丰投资开发建设有限公司，位于张家港市经济开发区悦丰大厦。公司在2006年下半年被评为AA+级企业，并与2014年资本变更为800万元，2015年资本变更为1000万元。公司拥有一支工作作风务实、管理概念先进、极富创新意识和开拓精神的管理团队；有一批业务技术精湛、作风严谨的高、中级技术人员。公司管理人员和技术骨干分别具体研究生、本科、专科学历及高工、工程师、经济师等职称。主要从事城乡一体化投资、开发；房地产开发、经营；土地开发建设；建筑装潢工程设计、施工；建筑材料、苗木购销；投资、收益、管理；信息咨询服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）总经理蒋新峰，从事房地产开发已有12年，追求稳健与卓越，项目见解独特、管理理念先进，市场地位准确，开发成功率高。
图12 开发企业项目组织结构
1.3项目产生背景
在张家港市日异飞速发展，城市拓展规划迅猛的这时代，为了迎合张家港市的城市规划，房地产业的多项目多地域的大力开发，福东苑项目的出现正好的复合这个发展时期的方向。然而房地产业的开发是高收益高风险并存的一种投资，近年来的全国范围内的房地产业发展速度逐年减缓，因此对项目的开发就更需要科学、严谨的指导。对于我国房地产开发方面暴露出的许多问题来看，很多都可以在前期就能准备好措施来避免或者减小开发中出现的损失。为此房地产的可行性研究是一个必要的存在，能更好的预测开发项目的平稳、有利的运行下去。
在当今社会，住宅是标志着个人生活质量和提高的重要标志，价格适宜，居住舒适的住宅已经成为了人们的首选。
鉴于上述的观点，在本市选择投资福东苑项目是十分必要的。
第二章 项目市场调查分析
2.1全国房地产项目分析
2.1.1政策环境分析
1.金融政策分分析
2015年银行贷款利率是：一年（含1年）以内的贷款利率为 5.60%，一至五年（含五年）贷款利率为6.00%，五年以上贷款利率为6.15%。
如果个人申请公积金贷款，公积金贷款的利率则为：五年以上的住房公积金贷款利率4.25%，五年及以下的住房公积金贷款利率为年利率3.75%。
从总体上来看贷款利率是降低的对房地产业的资金流动是促进的。国家货币政策2016年确定的总方针是继续执行文件的货币政策，保持货总量政策基本稳定；灵活运用公开市场业务操作，集市调节商业银行流动性；保持人民币利率水平稳定；促进货币市场协调发展。切短期内银行利率没有上调的可能。因此福东苑项目在开发期内依然会处于一个较为宽松的金融环境中，只要把握好项目开发进程，相关配套资金到位，项目风险不会太大。
2.土地政策分析
?2015年是稳增长、调结构的紧要之年。适应经济新常态，2015年土地政策在继续强化耕地保护和节约用地的前提下，更加注重服务社会经济发展，出台了一系列有关稳增长、调结构的用地政策。同时，更加强调土地治理能力的提升，进一步推进了不动产统一登记、农村土地制度试点改革及法制国土建设。因此福东苑项目在申请项目用地是的风险不会很高。
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