河西海峡城项目营销策划报告(附件)【字数：17905】
摘 要 近几年房地产业随着经济的发展而飞速发展，市场逐渐扩大，各房地产企业之间的竞争也越来越激烈。中国在这样的大环境之下，想要把握机会，开拓创新，在房地产业再创新高就面临着诸多挑战。由此可见，房地产营销策划在房地产发展中占据着重要的地位。本文通过对江苏省南京市海峡城项目进行科学合理的营销策划，使其能在竞争激烈的房地产市场中提高竞争能力，取得优异的成绩。本文以当前的房地产发展的大环境为背景，针对房地产营销策划的现状，结合房地产公司项目营销策划，对房地产营销策划过程中的重点内容和操作流程进行了阐述，在此基础上，利用SWOT分析来进行对市场的细分和定位。本文在最后也列出现阶段房地产营销策划的一些问题，并进行分析和探讨解决方法。希望通过该项目总结出一套科学系统的房地产项目营销策略。
目 录
第一章 工程概况 1
1.1项目地块简介 1
1.2项目基本情况 1
第二章 设计成果 3
2.1房地产市场分析与预测 3
2.2市场选择 7
2.3制定营销战略 14
2.4部署营销战略 16
2.5南京河西海峡城项目营销策略执行与控制 23
第三章 分析与探讨 27
3.1房地产营销策划中存在的问题 27
3.2探讨解决问题存在的方法 27
3.3房地产营销策划发展趋势 28
结束语 29
致 谢 30
参考文献 31
附录 32
第一章 工程概况
1.1项目地块简介
由于拥有六朝古都之称的南京与台湾之间的种种关系，才有了南京河西海峡城这个项目。项目位于建邺区扬子江大道以南，江东南路以北，东至淮河路，西至天宝街，周边自然景色优美，交通便利，设施齐全，是个居住与休闲的好地方。85, 92路嘉盛站下延天保路向北走约1500米。距离1号线元通站约3公里，2号线油坊桥站。
项目规划总占地面积约为323万平方米，规划总建筑面积为600万平方米；已于2011年3月拍得一期地块，地块占地面积约34.1万平方米，规划建筑面积约94万平方米。项目预期总投资超过600亿人民币，以云端科技为 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: &351916072&
智慧核心，以低碳科技为手段，打造中国未来城市化典范城市，以低碳、环保、节能、居住为特色的台商经济区。项目建成后将聚集30万人办公、居住旅游消费。
图11 项目位置
1.2项目基本情况
南京河西海峡城项目总占地面积约为323万平方米；总建筑面积达600万平方米；容积率为3.28；绿化率为40%。
项目的各项主要指标如下表11所示。
表11 项目主要指标
项目
数量
单位
总用地面积
323万
平方米
总建筑面积
600万
平方米
其中
住宅
小高层
177万
平方米
高层
288万
平方米
别墅
105万
平方米
商业
21万
平方米
公建配套
9万
平方米
容积率
3.28
/
户数
28462
户
停车位
30562
个
物业公司
上海世茂南京物业
第二章 设计成果
2.1房地产市场分析与预测
2.1.1房地产市场宏观环境分析与预测
从经济方面看，房地产业受国内外经济环境变化的影响，从全年GDP运行走势看，各季度累计GDP增速保持着一个较好水平，经济增长总体平稳，为转型发展赢得更多空间；然而中国的经济发展也面临着较大压力，面对一系列的挑战，还要在复杂的环境中克服困难，推动经济稳中有进。
从政治层面看，积极推行和实施房地产“房地产双向调控”政策、房地产税收政策、财政政策和稳健的货币政策，为政府要构建以市场为主满足多层次需求的住房供应体系做好充足的准备。
未来几年房地产行业调控大方向不变，继续推进城镇化和增加个人收入，使得经济能有缓慢增长，市场规模继续扩大；逐步建立房产税等长效机制；推进城镇化进程提供未来几年市场发展空间，以确保市场前景仍然良好。2016年中国各级城市不同阶段房地产价格累计涨跌情况如下表21所示。
表21 百城及各级城市不同阶段价格累计涨跌情况
城市
2015年
（%）
2016年
第一季度（%）
2016年
第二季度
（%）
2016年
第三季度
（%）
2016年
第四季度
（%）
2017年上半年
（%）
百城
4.15
2.94
4.54
6.78
5.08
6.13
一线
17.20
7.02
5.39
7.24
3.30
5.02
二线
0.53
0.92
4.37
5.13
4.72
4.72
三线
1.09
1.93
2.29
3.51
4.12
3.62
图21 百城及各级城市不同阶段价格累计涨跌图
目 录
第一章 工程概况 1
1.1项目地块简介 1
1.2项目基本情况 1
第二章 设计成果 3
2.1房地产市场分析与预测 3
2.2市场选择 7
2.3制定营销战略 14
2.4部署营销战略 16
2.5南京河西海峡城项目营销策略执行与控制 23
第三章 分析与探讨 27
3.1房地产营销策划中存在的问题 27
3.2探讨解决问题存在的方法 27
3.3房地产营销策划发展趋势 28
结束语 29
致 谢 30
参考文献 31
附录 32
第一章 工程概况
1.1项目地块简介
由于拥有六朝古都之称的南京与台湾之间的种种关系，才有了南京河西海峡城这个项目。项目位于建邺区扬子江大道以南，江东南路以北，东至淮河路，西至天宝街，周边自然景色优美，交通便利，设施齐全，是个居住与休闲的好地方。85, 92路嘉盛站下延天保路向北走约1500米。距离1号线元通站约3公里，2号线油坊桥站。
项目规划总占地面积约为323万平方米，规划总建筑面积为600万平方米；已于2011年3月拍得一期地块，地块占地面积约34.1万平方米，规划建筑面积约94万平方米。项目预期总投资超过600亿人民币，以云端科技为 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: &351916072&
智慧核心，以低碳科技为手段，打造中国未来城市化典范城市，以低碳、环保、节能、居住为特色的台商经济区。项目建成后将聚集30万人办公、居住旅游消费。
图11 项目位置
1.2项目基本情况
南京河西海峡城项目总占地面积约为323万平方米；总建筑面积达600万平方米；容积率为3.28；绿化率为40%。
项目的各项主要指标如下表11所示。
表11 项目主要指标
项目
数量
单位
总用地面积
323万
平方米
总建筑面积
600万
平方米
其中
住宅
小高层
177万
平方米
高层
288万
平方米
别墅
105万
平方米
商业
21万
平方米
公建配套
9万
平方米
容积率
3.28
/
户数
28462
户
停车位
30562
个
物业公司
上海世茂南京物业
第二章 设计成果
2.1房地产市场分析与预测
2.1.1房地产市场宏观环境分析与预测
从经济方面看，房地产业受国内外经济环境变化的影响，从全年GDP运行走势看，各季度累计GDP增速保持着一个较好水平，经济增长总体平稳，为转型发展赢得更多空间；然而中国的经济发展也面临着较大压力，面对一系列的挑战，还要在复杂的环境中克服困难，推动经济稳中有进。
从政治层面看，积极推行和实施房地产“房地产双向调控”政策、房地产税收政策、财政政策和稳健的货币政策，为政府要构建以市场为主满足多层次需求的住房供应体系做好充足的准备。
未来几年房地产行业调控大方向不变，继续推进城镇化和增加个人收入，使得经济能有缓慢增长，市场规模继续扩大；逐步建立房产税等长效机制；推进城镇化进程提供未来几年市场发展空间，以确保市场前景仍然良好。2016年中国各级城市不同阶段房地产价格累计涨跌情况如下表21所示。
表21 百城及各级城市不同阶段价格累计涨跌情况
城市
2015年
（%）
2016年
第一季度（%）
2016年
第二季度
（%）
2016年
第三季度
（%）
2016年
第四季度
（%）
2017年上半年
（%）
百城
4.15
2.94
4.54
6.78
5.08
6.13
一线
17.20
7.02
5.39
7.24
3.30
5.02
二线
0.53
0.92
4.37
5.13
4.72
4.72
三线
1.09
1.93
2.29
3.51
4.12
3.62
图21 百城及各级城市不同阶段价格累计涨跌图
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