房地产企业资本结构优化研究专业(附件)【字数：10734】
摘 要摘 要房地产行业在我国国民经济中占据着重要的地位，对国内需求有巨大的拉动作用，房地产行业与国民经济息息相关联系密切。在行业迅速崛起的过程中，房地产企业大量借贷资金急速扩张，企业的债务风险也在上升。同时，作为关乎民生的行业，政府对房地产行业的调控一直在进行，受到政策的影响很大。房地产行业作为资金密集型产业，企业合理调整自身资本结构，有利于降低企业经营成本，提高利润率，增强企业市场竞争力。本文以现有数据为依据，分析了我国房地产企业的资本结构现状，以及宏观政策因素的影响，探讨房地产市场存在的问题，并提出地产企业资本结构优化的建议。关键词房地产；资本结构；优化
Keywords:real estate；Capital Structure；optimization 目 录
0 引言 1
1 企业资本结构概念 1
1.1资本结构概念 1
1.2资本结构理论的发展 3
2 房地产企业资本结构现状 4
2.1房地产企业资本结现状分析 4
2.2房地产企业资本结构存在问题 7
3 房地产企业资本结构影响因素分析 9
3.1财政政策对资本结构影响 9
3.2货币政策对资本结构影响 10
3.3土地政策对资本结构影响 11
4 房地产企业资本结构优化建议 11
4.1优化公司债务结构 12
4.2多元化融资工具 13
4.3完善金融市场法律体系 13
结 论 14
致 谢 15
参考文献 16
房地产企业资本结构优化研究
0 引言
自1998年我国取消福利住房政策，通过市场来解决住房问题后，中国的房地产市场走上了发展的高速车道，由半计划经济模式转向市场经济模式，限制房地产发展的诸多束缚被解除，对国家经济发展起到重要带动作用。过去二十年，国民的住房需求快速增长，房地产行业迅速发展，成为国民经济的一大新的增长热点。房地产是关乎经济民生，拉动内需增长的重要行业之一，大量商品住宅进入市场，改善了人民的住房问题与城市面貌，城镇化率从1978年的22%上升到2016年的57%，同时房 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: #351916072#
地产行业的发展，还带动和房地产开发建设相关联的六十多个产业共同发展，如建筑业、建材业和金融业等。从资本结构角度看，房地产行业开发过程中，资金需求量巨大，企业严重依赖银行贷款，相比其他行业，房地产行业前期投入大、开发时间久、资金回收周期长且资金流动不确定，资产负债率明显偏高，因此优化企业的资本结构至关重要。我国房地产业处在特殊的经济环境下，如何优化企业资本结构，是一项巨大的挑战。特别是从去年下半年开始，国家对房企融资释放收紧信号，房企的杠杆被进一步降低，融资环境反转。进入2017年，房企面临着融资成本上升、融资渠道收窄、流动性收紧等诸多不利因素，在告别高杠杆时代的当口，开发商自身资质及融资能力在竞争中显得更加重要。因此对房地产企业资本结构的优化研究具有重要的意义。
本文以房地产上市公司为典型代表，通过实际案例和数据，了解房地产公司如何融资，深入分析资本结构的影响因素。探讨研究资本结构的最优区间，寻求房地产企业资本结构优化的对策。
1 企业资本结构概念
1.1资本结构概念
资本结构问题总的来说是负债资本的比例问题，即负债在企业全部资本中所占的比重[1]。其概念最早起源于1952年，由美国著名经济学家DavidDurand首次提出，真正成型于1958年，由Modigliani和Miller创立的MM理论成为近代资本结构理论研究的鼻祖[2]。因此现代经济学研究者对资本结构的基本定义是企业资本中的权益资本和债务资本所占比例大小。
资本结构是指企业各种资本的价值构成及其比例。资本结构是企业筹资决策的核心问题，企业应综合考虑有关影响因素，运用适当的方法确定最佳资本结构，并在以后追加筹资中继续保持。资本结构有广义和狭义之分。广义的资本结构是指企业全部资本价值的构成及其比例关系。狭义的资本结构是指企业各种长期资本价值的构成及其比例关系，尤其是指长期的股权资本与债权资本的构成及其比例关系[3]。
资本结构的三要素：成本要素；风险要素；弹性要素[4]。
1）成本要素
这里所说成本要素是指企业筹集资金的融资费用和使用费用，即资金成本。资金成本的高低，是确定资本结构是否优化的基本依据，最优的资本结构，必然首先是最优的成本优化，要解释这一点，首先要明白各种资金成本的特点。企业自身产生的资金一般是无偿使用的，并不实际计算使用资金的成本，企业不急于支付的款项资金，如各种应付(应交)款项，这些款项企业可以延期支出，并不用支付成本费用，在短暂的截留过程中可用于企业的运营，缓解资金压力，对企业来说是无成本型融资。在大量资本结构下，要降低企业平均资金成本，最优方法是增加无成本型融资比例。企业任何的外部融资资金都会有资金成本。一般来说，债务性融资的成本低于主权性融资成本，这种差别的原因主要在于风险特点以及税收政策的不同[4]。
2）风险要素
在论述资金成本对企业资本结构的决定作用时，涉及风险对资本结构的影响。成本与风险两者之间相互影响，呈负相关关系。一般来说，负债融资风险相对较高，主权性融资风险相对较低。债务融资方式下，企业要由自身承担信贷违约的风险，要保证企业的正常平稳经营就必须按期还本付息，偿还企业债务，否则，企业将丧失信誉，并且还要赔偿违约的损失，严重的甚至要变卖资产填补资金缺口；而主权性融资没有这样的风险，外部投资投入企业后，就成为企业权益资产的一部分，不必偿还。债权人利息是固定不变的，不管企业盈利还是亏损，都必须按时支付，企业财务压力大；而主权性融资的企业，在企业利润为负时可以不分配利润，在企业盈利时再选择发放股利。企业借贷融资偿还期限不同风险性也有所区别，通常来说，长期负债的风险要远远低于流动负债[4]。
长期负债的还款周期较长，企业有充足的时间来筹措资金，不会短时间内失去大量现金流，财务压力较小；短期负债的还款周期短，企业需要频繁抽调资金，一旦企业资金链断裂，将会造成严重后果，甚至破产。综上所述，企业的资本结构差异，面临的资金压力不同，由此带来的财务风险不同。企业建立资本结构所追求的目标应是在取得既定的资金成本下，尽可能获得风险最小的资本结构[4]。
3）弹性要素
所谓弹性，是指企业资本结构内部各项目的可调整、可转换性。一般来说，企业资本结构都比较稳定不会轻易发生改变，但市场环境每时每刻都在变化，企业对资本结构如果过于追求稳定不懂变通，最终只会被市场淘汰。因此，建立合理的资本结构，应考虑弹性要素。资本结构各项目按弹性大小可分三类。通过金融市场形成的融资，如债券、股票，当存在健全的二级市场时，企业可以迅速清欠，偿还后转换，这类融资具有较高的弹性。还有的借款通常是规定了最终的偿还期，在此之前企业可以根据资金的欠缺随时偿还，这类融资可立即清欠、偿还但不能转换，这类融资不具有弹性。企业资本结构弹性越大，在同样的融资成本情况下，抗风险能力越强[4]。
Keywords:real estate；Capital Structure；optimization 目 录
0 引言 1
1 企业资本结构概念 1
1.1资本结构概念 1
1.2资本结构理论的发展 3
2 房地产企业资本结构现状 4
2.1房地产企业资本结现状分析 4
2.2房地产企业资本结构存在问题 7
3 房地产企业资本结构影响因素分析 9
3.1财政政策对资本结构影响 9
3.2货币政策对资本结构影响 10
3.3土地政策对资本结构影响 11
4 房地产企业资本结构优化建议 11
4.1优化公司债务结构 12
4.2多元化融资工具 13
4.3完善金融市场法律体系 13
结 论 14
致 谢 15
参考文献 16
房地产企业资本结构优化研究
0 引言
自1998年我国取消福利住房政策，通过市场来解决住房问题后，中国的房地产市场走上了发展的高速车道，由半计划经济模式转向市场经济模式，限制房地产发展的诸多束缚被解除，对国家经济发展起到重要带动作用。过去二十年，国民的住房需求快速增长，房地产行业迅速发展，成为国民经济的一大新的增长热点。房地产是关乎经济民生，拉动内需增长的重要行业之一，大量商品住宅进入市场，改善了人民的住房问题与城市面貌，城镇化率从1978年的22%上升到2016年的57%，同时房 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: #351916072#
地产行业的发展，还带动和房地产开发建设相关联的六十多个产业共同发展，如建筑业、建材业和金融业等。从资本结构角度看，房地产行业开发过程中，资金需求量巨大，企业严重依赖银行贷款，相比其他行业，房地产行业前期投入大、开发时间久、资金回收周期长且资金流动不确定，资产负债率明显偏高，因此优化企业的资本结构至关重要。我国房地产业处在特殊的经济环境下，如何优化企业资本结构，是一项巨大的挑战。特别是从去年下半年开始，国家对房企融资释放收紧信号，房企的杠杆被进一步降低，融资环境反转。进入2017年，房企面临着融资成本上升、融资渠道收窄、流动性收紧等诸多不利因素，在告别高杠杆时代的当口，开发商自身资质及融资能力在竞争中显得更加重要。因此对房地产企业资本结构的优化研究具有重要的意义。
本文以房地产上市公司为典型代表，通过实际案例和数据，了解房地产公司如何融资，深入分析资本结构的影响因素。探讨研究资本结构的最优区间，寻求房地产企业资本结构优化的对策。
1 企业资本结构概念
1.1资本结构概念
资本结构问题总的来说是负债资本的比例问题，即负债在企业全部资本中所占的比重[1]。其概念最早起源于1952年，由美国著名经济学家DavidDurand首次提出，真正成型于1958年，由Modigliani和Miller创立的MM理论成为近代资本结构理论研究的鼻祖[2]。因此现代经济学研究者对资本结构的基本定义是企业资本中的权益资本和债务资本所占比例大小。
资本结构是指企业各种资本的价值构成及其比例。资本结构是企业筹资决策的核心问题，企业应综合考虑有关影响因素，运用适当的方法确定最佳资本结构，并在以后追加筹资中继续保持。资本结构有广义和狭义之分。广义的资本结构是指企业全部资本价值的构成及其比例关系。狭义的资本结构是指企业各种长期资本价值的构成及其比例关系，尤其是指长期的股权资本与债权资本的构成及其比例关系[3]。
资本结构的三要素：成本要素；风险要素；弹性要素[4]。
1）成本要素
这里所说成本要素是指企业筹集资金的融资费用和使用费用，即资金成本。资金成本的高低，是确定资本结构是否优化的基本依据，最优的资本结构，必然首先是最优的成本优化，要解释这一点，首先要明白各种资金成本的特点。企业自身产生的资金一般是无偿使用的，并不实际计算使用资金的成本，企业不急于支付的款项资金，如各种应付(应交)款项，这些款项企业可以延期支出，并不用支付成本费用，在短暂的截留过程中可用于企业的运营，缓解资金压力，对企业来说是无成本型融资。在大量资本结构下，要降低企业平均资金成本，最优方法是增加无成本型融资比例。企业任何的外部融资资金都会有资金成本。一般来说，债务性融资的成本低于主权性融资成本，这种差别的原因主要在于风险特点以及税收政策的不同[4]。
2）风险要素
在论述资金成本对企业资本结构的决定作用时，涉及风险对资本结构的影响。成本与风险两者之间相互影响，呈负相关关系。一般来说，负债融资风险相对较高，主权性融资风险相对较低。债务融资方式下，企业要由自身承担信贷违约的风险，要保证企业的正常平稳经营就必须按期还本付息，偿还企业债务，否则，企业将丧失信誉，并且还要赔偿违约的损失，严重的甚至要变卖资产填补资金缺口；而主权性融资没有这样的风险，外部投资投入企业后，就成为企业权益资产的一部分，不必偿还。债权人利息是固定不变的，不管企业盈利还是亏损，都必须按时支付，企业财务压力大；而主权性融资的企业，在企业利润为负时可以不分配利润，在企业盈利时再选择发放股利。企业借贷融资偿还期限不同风险性也有所区别，通常来说，长期负债的风险要远远低于流动负债[4]。
长期负债的还款周期较长，企业有充足的时间来筹措资金，不会短时间内失去大量现金流，财务压力较小；短期负债的还款周期短，企业需要频繁抽调资金，一旦企业资金链断裂，将会造成严重后果，甚至破产。综上所述，企业的资本结构差异，面临的资金压力不同，由此带来的财务风险不同。企业建立资本结构所追求的目标应是在取得既定的资金成本下，尽可能获得风险最小的资本结构[4]。
3）弹性要素
所谓弹性，是指企业资本结构内部各项目的可调整、可转换性。一般来说，企业资本结构都比较稳定不会轻易发生改变，但市场环境每时每刻都在变化，企业对资本结构如果过于追求稳定不懂变通，最终只会被市场淘汰。因此，建立合理的资本结构，应考虑弹性要素。资本结构各项目按弹性大小可分三类。通过金融市场形成的融资，如债券、股票，当存在健全的二级市场时，企业可以迅速清欠，偿还后转换，这类融资具有较高的弹性。还有的借款通常是规定了最终的偿还期，在此之前企业可以根据资金的欠缺随时偿还，这类融资可立即清欠、偿还但不能转换，这类融资不具有弹性。企业资本结构弹性越大，在同样的融资成本情况下，抗风险能力越强[4]。
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