某住宅小区物业管理投标策划方案策划(附件)【字数：14127】
摘 要通过实地考察和查找研究相关资料文件本论文完成了苏州某住宅小区的投标方案策划。正文介绍了苏州某小区这个项目的基本情况，并且从该小区自身的特点出发，制定了合适的组织结构制度，明确了各部门的职能，同时介绍了其运作机制与工作流程。本文阐述了该小区所有物业服务的内容和标准，其中包括特约服务，并且明确了其管理指标和服务标准。对于物业管理过程中可能会发生的风险本文进行了识别和预测，并为可能发生的风险制定了一系列应对方法。本文阐述了该小区在物业管理过程中的费用管理，主要包括物业服务费、特约服务费、专项维修资金和停车服务费的管理。通过本论文的研究，了解了住宅小区物业管理投标方案策划中所要涉及的一些主要内容。
目 录
第一章 整体设想与构思 1
1.1项目的基本情况和特点 1
1.2拟提供的服务内容 2
1.3管理目标与承诺 3
1.4业主的基本情况 3
1.5拟采取的管理方式 4
第二章 组织结构制度 5
2.1组织体系 5
2.2各部门主要职能 6
2.3运作机制与工作流程 7
第三章 服务内容和标准 10
3.1管理指标承诺和具体措施 10
3.2物业服务的要求 11
3.3特约服务内容 13
第四章 风险管理 14
4.1风险识别 14
4.2风险预测 14
4.3风险应对 15
第五章 费用管理 18
5.1物业服务费 18
5.2特约服务费 18
5.3专项维修资金 19
5.4停车服务费 20
结束语 21
致 谢 22
参考文献 23
整体设想与构思
1.1项目的基本情况和特点
该小区位于苏州市高新区虎泉路与新城路交接处，南侧为安置小区路南苑，西侧靠着红菱河，北侧则是城市绿化。小区交通方便，环境优美。
该小区总建筑面积为15420.18平方米，容积率为1.5，建筑的密度为26.98%，绿化率高达37.01%。此中住宅面积为1 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072￥
0330.86平方米，公共服务用房611.3平方米。该小区一共有四栋楼，其中三栋为住宅用楼，一栋为配套用房。住宅用楼均是7层，每栋住宅用楼有28户，总计有84户。该小区配有机动车和非机动车车位，均分地上停车位和地下停车位。具体数据见下表11。
该小区整体呈一个三角形的分布，四栋建筑物其中两栋住宅建筑并排在三角形长的一边，另一栋住宅与配套用房并排在三角形长的另一边，整个小区布局较为简单，且只有南侧一个出入口。
该小区是新建小区，小区面积不大，住户也不多，户型主要都是一百平米以上的，适合三口之家生活入住。具体户型见下表12。
表11 该小区综合技术经济指标汇总表
用地性质
居住用地
总用地面积（m2）
7306.73
总建筑面积（m2）
15420.18
计算容积率建筑面积（m2）
10960.09
住宅（m2）
10330.86
公共服务用房（m2）
社区居委会用房
200.01
611.3
物业商用房
57.15
物业办公
42.86
商业用房
75.5
配电间
171.9
过廊及其他
63.88
门卫（m2）
7.62
不计算容积率面积（m2）
4460.09
半地下机动车车库（m2）
2855.6
半地下非机动车车库（m2）
275.51
储藏室（m2）
1175.44
设备用房（m2）
153.54
容积率
1.50
建筑密度（%）
26.98
绿地率（%）
37.01
建筑占地面积（m2）
1971.27
户数（户）
84
总人数（每户三人计）
262
机动车位（辆）
110
地上停车：13辆 半地下停车：97辆
非机动车位（辆）
113
地上停车：24辆 半地下停车：99辆
表12 户型一览表
楼号
层数
三室两厅两卫
三室两厅一卫
四室两厅两卫
三室两厅两卫
三室两厅两卫
合计
面积（m2）
110115
125135
135140
110115
115120
1#住宅
7
24
4
28
2#住宅
7
14
12
2
28
3#住宅
7
14
12
2
28
24
4
28
24
4
84
该小区的主要特点为它是个新建小区，在物业管理方面要根据其基本情况重新制定管理方案。首先要在接管物业前进行物业管理的承接查验工作，根据物业买卖合同、建设工程质量法规、政策、标准和规范、建设单位移交的图纸等针对公共部位进行查验。其次所有业主都要办理入住手续，在提供入住服务时存在很大的难点，既要快速便捷的为业主办理入住手续，也要维持好入住时的秩序，为业主解答入住问题。新物业在后期的运行也要注意合理安排，新小区的物业服务工作要从零开始。
另外因为大部分业主对于停车服务费的收取存在疑虑，工作人员要耐心向业主解释收取的停车服务费在相关法律法规中是合法的。由于小区的停车位大多为半地下停车位，不同于地上停车位和地下停车位，在管理上要采取不同的方法。
目 录
第一章 整体设想与构思 1
1.1项目的基本情况和特点 1
1.2拟提供的服务内容 2
1.3管理目标与承诺 3
1.4业主的基本情况 3
1.5拟采取的管理方式 4
第二章 组织结构制度 5
2.1组织体系 5
2.2各部门主要职能 6
2.3运作机制与工作流程 7
第三章 服务内容和标准 10
3.1管理指标承诺和具体措施 10
3.2物业服务的要求 11
3.3特约服务内容 13
第四章 风险管理 14
4.1风险识别 14
4.2风险预测 14
4.3风险应对 15
第五章 费用管理 18
5.1物业服务费 18
5.2特约服务费 18
5.3专项维修资金 19
5.4停车服务费 20
结束语 21
致 谢 22
参考文献 23
整体设想与构思
1.1项目的基本情况和特点
该小区位于苏州市高新区虎泉路与新城路交接处，南侧为安置小区路南苑，西侧靠着红菱河，北侧则是城市绿化。小区交通方便，环境优美。
该小区总建筑面积为15420.18平方米，容积率为1.5，建筑的密度为26.98%，绿化率高达37.01%。此中住宅面积为1 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072￥
0330.86平方米，公共服务用房611.3平方米。该小区一共有四栋楼，其中三栋为住宅用楼，一栋为配套用房。住宅用楼均是7层，每栋住宅用楼有28户，总计有84户。该小区配有机动车和非机动车车位，均分地上停车位和地下停车位。具体数据见下表11。
该小区整体呈一个三角形的分布，四栋建筑物其中两栋住宅建筑并排在三角形长的一边，另一栋住宅与配套用房并排在三角形长的另一边，整个小区布局较为简单，且只有南侧一个出入口。
该小区是新建小区，小区面积不大，住户也不多，户型主要都是一百平米以上的，适合三口之家生活入住。具体户型见下表12。
表11 该小区综合技术经济指标汇总表
用地性质
居住用地
总用地面积（m2）
7306.73
总建筑面积（m2）
15420.18
计算容积率建筑面积（m2）
10960.09
住宅（m2）
10330.86
公共服务用房（m2）
社区居委会用房
200.01
611.3
物业商用房
57.15
物业办公
42.86
商业用房
75.5
配电间
171.9
过廊及其他
63.88
门卫（m2）
7.62
不计算容积率面积（m2）
4460.09
半地下机动车车库（m2）
2855.6
半地下非机动车车库（m2）
275.51
储藏室（m2）
1175.44
设备用房（m2）
153.54
容积率
1.50
建筑密度（%）
26.98
绿地率（%）
37.01
建筑占地面积（m2）
1971.27
户数（户）
84
总人数（每户三人计）
262
机动车位（辆）
110
地上停车：13辆 半地下停车：97辆
非机动车位（辆）
113
地上停车：24辆 半地下停车：99辆
表12 户型一览表
楼号
层数
三室两厅两卫
三室两厅一卫
四室两厅两卫
三室两厅两卫
三室两厅两卫
合计
面积（m2）
110115
125135
135140
110115
115120
1#住宅
7
24
4
28
2#住宅
7
14
12
2
28
3#住宅
7
14
12
2
28
24
4
28
24
4
84
该小区的主要特点为它是个新建小区，在物业管理方面要根据其基本情况重新制定管理方案。首先要在接管物业前进行物业管理的承接查验工作，根据物业买卖合同、建设工程质量法规、政策、标准和规范、建设单位移交的图纸等针对公共部位进行查验。其次所有业主都要办理入住手续，在提供入住服务时存在很大的难点，既要快速便捷的为业主办理入住手续，也要维持好入住时的秩序，为业主解答入住问题。新物业在后期的运行也要注意合理安排，新小区的物业服务工作要从零开始。
另外因为大部分业主对于停车服务费的收取存在疑虑，工作人员要耐心向业主解释收取的停车服务费在相关法律法规中是合法的。由于小区的停车位大多为半地下停车位，不同于地上停车位和地下停车位，在管理上要采取不同的方法。
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