和园府项目定位策划(附件)【字数：28675】
摘 要经济的发展带动我国房地产的发展，从而房地产的市场体制也变得越来越健全，房地产业逐步转变到良性发展轨道上来，但是无法否认的是从整个房地产市场来看，竞争也越来越趋于白炽化，为此，房地产开发商必须要深刻认识到项目定位在整个房地产开发过程中的地位，真正认识到项目定位才是项目成功的关键，把以前错误的看法彻底扭转过来。首先对和园府项目的项目概括进行介绍，其次分析房地产市场的宏观环境、中观和微观环境，再运用SWOT分析法分析项目内部的优势、劣势和外部的机会、威胁，为项目制定具体的产品、价格、市场及产品形象定位。最后，为保障企业能够顺利实施完成这个项目，提出了资金流的稳定、风险的规避以及组织管理保障等措施。
目 录
第一章 项目概况 1
1.1项目介绍 1
1.2项目背景 3
第二章 市场调查分析 4
2.1房地产项目宏观环境分析 4
2.2房地产项目中观环境分析 8
2.3房地产项目微观环境分析 10
2.4房地产项目的SWOT分析 39
第三章 市场细分 40
3.1人口细分 40
3.2地理位置细分 41
3.3购买用途细分 42
3.4选取有吸引力的细分市场 42
3.5选择目标市场 43
第四章 项目定位设计 45
4.1和园府项目客户群定位 45
4.2和园府项目竞争策略与产品定位 46
4.3和园府项目价格定位 51
4.4和园府项目市场定位 53
4.5和园府项目形象定位 53
第五章 项目顺利实施的保证 55
5.1资金链条稳定 55
5.2规避风险 55
5.3组织机构以及管理制度保障 55
结束语 57
致 谢 58
参考文献 59
附录 60
第一章 项目概况
1.1项目介绍
1.1.1项目名称
和园府项目 1.1.2项目规划条件
土地性质：R2二类居住用地< *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072#
br /> 用地面积：26060.84平方米，折合亩数39.09亩
容积率：1.01<=R<=2.2
建筑高度：<=80m
建筑密度：<=20%
绿地率：>=35%
出让年限：70年
其他：项目的热水系统统一采用绿色太阳能系统
1.1.3项目建设单位
企业名称：常州星河协通房地产开发有限公司
企业类型：有限责任公司
成立时间：2009年11月3日
注册资本：100000万人民币
经营范围：房地产开发与经营管理；房地产项目策划；建筑建设工程项目管理与服务；基建建设工程设计、咨询；景观设计、装饰设计信息咨询；工程施工管理；工程设备安装服务；物业管理；停车场管理服务；房产评估、土地评估；房地产应用软件开发及维护。
1.1.4项目建设地点
和园府项目位于南京市玄武区红山街道华飞2号，东至规划文七路，南至规划文五路，西至恒嘉路，北至南京海高房地产开发有限公司。该地块距离城市主干道红山南路一公里，距离南京地铁一号线迈皋桥站1.2公里，地块门口就是规划中的地铁六号线，距离火车交通枢纽南京站仅2.3公里，距离南京市的商业中心新街口6.8公里，不足7公里。如图11所示。
和园府项目地块呈长方形形状，其东西两头长，南北两端短。地块内需要拆除的建筑物已经拆除，场地平整，没有杂物，可以直接进行施工建设。地下也没有需要进行特殊保护的电缆、古墓、军用设施等，方便施工。如图12所示。
/
图11 和园府项目位置图/
图12 南京市玄武区和园府项目地块示意图
1.1.5项目周边环境情况
1项目周边的社区配套服务
主要出行方式：步行、ofo单车、南京市公共自行车、电动车、公交车、地铁、家用轿车
交通设施：南京公交145路、南京公交146路、南京公交114路以及南京地铁一号线、三号线和在建的南京地铁六号线
教育设施：项目自建幼儿园、迈皋桥小学、华电路中学、南京森林警察学院、南京林业大学
医疗设施：迈皋桥医院
商业银行：招商银行、中国邮政储蓄银行、中国农业银行、交通银行
购物中心：沃尔玛超市、弘阳家居
休闲娱乐：蓝湾咖啡、横店影城
公园：红山森林动物园、华电西苑山体公园
运动健身:项目自建体育设施、凯菲特健身、玄武区体育活动中心
2项目周边治安与项目周边环境
和园府项目距离南京市公安局玄武分局仅仅只有800米，距离非常近，而且从今年来看，玄武区的整体治安环境也是相当的好，没有发生过任何重大的刑事案件，就连一般的盗窃案件都很少发生。
项目周边环境优美，没有太大噪音而且项目北面就靠近言和路健康主题公园，西面靠近华电西苑山体公园，自然生态资源丰富，清晨起来，可以呼吸到清新的空气，可以使用专门的健身器材进行身体锻炼。
1.2项目背景
1.2.1项目所在区域发展情况
南京，华东地区的核心城市之一，是国家级的综合交通枢纽城市，同时也是整个长三角地区重要的教育、科技、文化、旅游中心。2017年南京的国民生产总值达到1.17万亿元，在江苏省内排名第二，城乡居民收入逐年增长，就业情况相对稳定。
1.2.2项目建设的设想
和园府项目位于南京市玄武区红山街道，项目周围生活配套设施齐全，交通便利，升值空间大。而且在项目附近还有迈皋桥商圈做支持，可以享受城市发展的好环境，周边教育设施齐全，适合以后孩子的教育。和园府项目所在区域的经济发展势头也非常迅猛，在这样的环境下，没有一座好的住宅项目相匹配真的会是一件遗憾的事，所以我们愿意将和园府项目的构想放在这里实施，我们会竭力打造一座花园洋房式的住宅小区。
第二章 市场调查分析
2.1房地产项目宏观环境分析
为了使房地产业能够健康长远的发展，国家和政府都会出台相关的政策法律法规来对其进行宏观调控。
1政策因素
2017年是有着特殊意义的一年，在2017年，以习主席同志为首的党中央领导集体提出 “房子是用来住的，而不是用来炒的”这一远大目标，为此，国家的相关部门对房地产业出台了诸多调控政策，也对2018年需要完成的任务做出重要部署。
目 录
第一章 项目概况 1
1.1项目介绍 1
1.2项目背景 3
第二章 市场调查分析 4
2.1房地产项目宏观环境分析 4
2.2房地产项目中观环境分析 8
2.3房地产项目微观环境分析 10
2.4房地产项目的SWOT分析 39
第三章 市场细分 40
3.1人口细分 40
3.2地理位置细分 41
3.3购买用途细分 42
3.4选取有吸引力的细分市场 42
3.5选择目标市场 43
第四章 项目定位设计 45
4.1和园府项目客户群定位 45
4.2和园府项目竞争策略与产品定位 46
4.3和园府项目价格定位 51
4.4和园府项目市场定位 53
4.5和园府项目形象定位 53
第五章 项目顺利实施的保证 55
5.1资金链条稳定 55
5.2规避风险 55
5.3组织机构以及管理制度保障 55
结束语 57
致 谢 58
参考文献 59
附录 60
第一章 项目概况
1.1项目介绍
1.1.1项目名称
和园府项目 1.1.2项目规划条件
土地性质：R2二类居住用地< *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072#
br /> 用地面积：26060.84平方米，折合亩数39.09亩
容积率：1.01<=R<=2.2
建筑高度：<=80m
建筑密度：<=20%
绿地率：>=35%
出让年限：70年
其他：项目的热水系统统一采用绿色太阳能系统
1.1.3项目建设单位
企业名称：常州星河协通房地产开发有限公司
企业类型：有限责任公司
成立时间：2009年11月3日
注册资本：100000万人民币
经营范围：房地产开发与经营管理；房地产项目策划；建筑建设工程项目管理与服务；基建建设工程设计、咨询；景观设计、装饰设计信息咨询；工程施工管理；工程设备安装服务；物业管理；停车场管理服务；房产评估、土地评估；房地产应用软件开发及维护。
1.1.4项目建设地点
和园府项目位于南京市玄武区红山街道华飞2号，东至规划文七路，南至规划文五路，西至恒嘉路，北至南京海高房地产开发有限公司。该地块距离城市主干道红山南路一公里，距离南京地铁一号线迈皋桥站1.2公里，地块门口就是规划中的地铁六号线，距离火车交通枢纽南京站仅2.3公里，距离南京市的商业中心新街口6.8公里，不足7公里。如图11所示。
和园府项目地块呈长方形形状，其东西两头长，南北两端短。地块内需要拆除的建筑物已经拆除，场地平整，没有杂物，可以直接进行施工建设。地下也没有需要进行特殊保护的电缆、古墓、军用设施等，方便施工。如图12所示。
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图11 和园府项目位置图/
图12 南京市玄武区和园府项目地块示意图
1.1.5项目周边环境情况
1项目周边的社区配套服务
主要出行方式：步行、ofo单车、南京市公共自行车、电动车、公交车、地铁、家用轿车
交通设施：南京公交145路、南京公交146路、南京公交114路以及南京地铁一号线、三号线和在建的南京地铁六号线
教育设施：项目自建幼儿园、迈皋桥小学、华电路中学、南京森林警察学院、南京林业大学
医疗设施：迈皋桥医院
商业银行：招商银行、中国邮政储蓄银行、中国农业银行、交通银行
购物中心：沃尔玛超市、弘阳家居
休闲娱乐：蓝湾咖啡、横店影城
公园：红山森林动物园、华电西苑山体公园
运动健身:项目自建体育设施、凯菲特健身、玄武区体育活动中心
2项目周边治安与项目周边环境
和园府项目距离南京市公安局玄武分局仅仅只有800米，距离非常近，而且从今年来看，玄武区的整体治安环境也是相当的好，没有发生过任何重大的刑事案件，就连一般的盗窃案件都很少发生。
项目周边环境优美，没有太大噪音而且项目北面就靠近言和路健康主题公园，西面靠近华电西苑山体公园，自然生态资源丰富，清晨起来，可以呼吸到清新的空气，可以使用专门的健身器材进行身体锻炼。
1.2项目背景
1.2.1项目所在区域发展情况
南京，华东地区的核心城市之一，是国家级的综合交通枢纽城市，同时也是整个长三角地区重要的教育、科技、文化、旅游中心。2017年南京的国民生产总值达到1.17万亿元，在江苏省内排名第二，城乡居民收入逐年增长，就业情况相对稳定。
1.2.2项目建设的设想
和园府项目位于南京市玄武区红山街道，项目周围生活配套设施齐全，交通便利，升值空间大。而且在项目附近还有迈皋桥商圈做支持，可以享受城市发展的好环境，周边教育设施齐全，适合以后孩子的教育。和园府项目所在区域的经济发展势头也非常迅猛，在这样的环境下，没有一座好的住宅项目相匹配真的会是一件遗憾的事，所以我们愿意将和园府项目的构想放在这里实施，我们会竭力打造一座花园洋房式的住宅小区。
第二章 市场调查分析
2.1房地产项目宏观环境分析
为了使房地产业能够健康长远的发展，国家和政府都会出台相关的政策法律法规来对其进行宏观调控。
1政策因素
2017年是有着特殊意义的一年，在2017年，以习主席同志为首的党中央领导集体提出 “房子是用来住的，而不是用来炒的”这一远大目标，为此，国家的相关部门对房地产业出台了诸多调控政策，也对2018年需要完成的任务做出重要部署。
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