保利西塘疗养地产运营策划【字数：26689】
摘 要我国现已进入人口老龄化阶段，老龄人口快速增加，使得“421”式的家庭结构养老成为负担。如何妥善的养老已经成为一个难题，此时，房地产市场进入了深度发展期间，打造新的商业模式成为了房地产商的必然选择，本文研究课题正是“地产+养老”。本文首先从对养老地产的宏观环境、中观环境、项目环境、市场供需平衡等方面进行了调查分析，接着运用SWOT方法从项目的优势、劣势、机遇与挑战进行分析，进而对养老地产进行市场定位和客户细分，最后对项目的营销策略进行了详细的阐述以及对保利西塘项目的营销策略的实施的控制。本文是对养老地产进行营销策略设计，以达到探索养老地产的目的。
目 录
第一章 项目概况 1
1.1项目介绍 1
1.2项目背景 3
第二章 市场环境分析 4
2.1房地产项目宏观环境分析 4
2.2房地产项目中观环境分析 8
第三章 项目市场分析 11
3.1项目市场供需分析 11
3.2项目的竞争楼盘分析 13
3.3项目的SWOT分析 15
第四章 保利西塘项目市场定位 18
4.1项目市场细分 18
4.2项目的目标市场确定 20
4.3保利西塘项目定位 20
第五章 保利西塘住宅营销策略 22
5.1住宅的产品策略 22
5.2住宅的价格策略 26
5.3住宅的渠道策略 30
5.4住宅的促销策略 34
第六章 其他物业类型营销策略 38
6.1产品策略 38
6.2营销策略 40
第七章 万达茂实施和控制营销计划 41
7.1组织结构实施保障 41
7.2人力资源实施保障 42
7.3风险防范 46
结束语 44
致谢 45
参考文献 46
附录A 47
第一章 项目概况
1.1项目介绍
1.1.1项目名称
保利西塘疗养地产项目
1.1.2项目规划条件 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
土地性质：R2二类居住用地
占地面积：99720平方米
建筑面积：99671平方米
容积率：1
建筑密度：<=20%
绿地率：>=35%
产权年限：70年
其他：停车位别墅自带车位，停车位：1比1
1.1.3项目建设单位
企业名称：上海保利房地产开发有限公司
企业类型：其他有限责任公司
成立时间：2003年03月19日
注册资本：10000万人民币
1.1.4项目建设地点
保利西塘疗养地产项目位于浙江省嘉兴市嘉善县西塘古镇宏盛路58号，在嘉善的南新城区，靠近西塘古镇，靠近国家级休闲旅游景区的居住新城区。嘉善县属于长三角中心区，是嘉兴东接上海的门户，未来经济发展可以依托上海经济圈。嘉善县建设三横一纵高速路网和高铁交通将上海、苏州、杭州等核心城市纳入其中，形成广阔的辐射腹地。同时，从本项目乘坐高铁到嘉善南站、汽车到西塘汽车站均可。如图11、12所示。
保利西塘疗养地产项目基地为自然形成的三角形河中岛屿，河景资源丰富。项目使用石库门建筑风格，充分利用水资源，按照河景远近的位置依次排布独栋式别墅、合院式别墅、联排式别墅以及公寓(包括部分养老公寓)，让业主充分欣赏河景风光。项目自身配备8万平方米养老配套供老人修养，生活配套可以依靠西塘老城区进行购买。如图13所示。
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图11 保利西塘项目位置图
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图12 保利西塘周边交通位置图 图13 保利西塘项目分布图
1.1.5项目周边环境情况
1.项目周边的社区配套服务
主要出行方式：步行、公交车、高铁、家用轿车
交通设施：高铁交通：沪杭高铁嘉善南站、地面动线：申嘉湖高速西塘出口、沪杭高速大云出口、公交东线：西塘汽车站——嘉善县城
教育设施：中小学：西塘镇中心小学、西塘镇平川小学、天天托儿所、西塘幼儿园、西塘中学、嘉善县平川中学
医疗设施：嘉善县第二人民医院、西塘镇华联社区卫生服务站
商业银行：农业银行西塘支行、嘉善农村合作银行、中国银行西塘支行、邮政储蓄所西塘支行
综合商场：农工商超市、南湖土产超市、世纪华联超市等
休闲娱乐：西塘古镇景区康复中心等小区配套
游玩设施：西塘古镇、泗州公园
2.项目周边设备与项目周边环境
本项目基地为自然形成的三角形河中岛屿，周围被水环绕，河景资源丰富。项目靠近西塘古镇，拥有天然的江南气质和海派风格，环境清新自然，生活宁静，可以享受到得天独厚的河景资源。配套的老年疗养中心，周围的老年公寓和辅老公寓专门服务于老人，及时了解老人身体健康况状。
1.2项目背景
1.2.1项目所在区域发展情况
嘉善县，地理位置在江浙沪两省一市交接处，东面靠近上海市青浦、金山两区，南面靠近平湖市、嘉兴市南湖区，西面靠近嘉兴市秀洲区，北面靠近江苏省苏州市吴江区和上海市青浦区。经济综合排名是全国综合实力百强县之一，城乡居民收入逐年飞速发展，人口上较早进入人口老龄化县城，这几年老年化人口增长迅速。
1.2.2项目建设的设想
保利西塘疗养地产项目的位置在浙江省嘉兴市嘉善县西塘古镇宏盛路58号，靠近西塘古镇。项目周边有老城区，设施齐全；项目自带停车位，交通出行方便；靠近西塘古镇，风景美如画。设计师利用地基三面环水特殊的地理位置，整合河道资源景观，开发河边绿化带，使本项目拥有得天独厚的自然风景和丰富的养老资源，将成为嘉善县疗养地产的品牌。
第二章 市场环境分析
2.1房地产项目宏观环境分析
目 录
第一章 项目概况 1
1.1项目介绍 1
1.2项目背景 3
第二章 市场环境分析 4
2.1房地产项目宏观环境分析 4
2.2房地产项目中观环境分析 8
第三章 项目市场分析 11
3.1项目市场供需分析 11
3.2项目的竞争楼盘分析 13
3.3项目的SWOT分析 15
第四章 保利西塘项目市场定位 18
4.1项目市场细分 18
4.2项目的目标市场确定 20
4.3保利西塘项目定位 20
第五章 保利西塘住宅营销策略 22
5.1住宅的产品策略 22
5.2住宅的价格策略 26
5.3住宅的渠道策略 30
5.4住宅的促销策略 34
第六章 其他物业类型营销策略 38
6.1产品策略 38
6.2营销策略 40
第七章 万达茂实施和控制营销计划 41
7.1组织结构实施保障 41
7.2人力资源实施保障 42
7.3风险防范 46
结束语 44
致谢 45
参考文献 46
附录A 47
第一章 项目概况
1.1项目介绍
1.1.1项目名称
保利西塘疗养地产项目
1.1.2项目规划条件 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
土地性质：R2二类居住用地
占地面积：99720平方米
建筑面积：99671平方米
容积率：1
建筑密度：<=20%
绿地率：>=35%
产权年限：70年
其他：停车位别墅自带车位，停车位：1比1
1.1.3项目建设单位
企业名称：上海保利房地产开发有限公司
企业类型：其他有限责任公司
成立时间：2003年03月19日
注册资本：10000万人民币
1.1.4项目建设地点
保利西塘疗养地产项目位于浙江省嘉兴市嘉善县西塘古镇宏盛路58号，在嘉善的南新城区，靠近西塘古镇，靠近国家级休闲旅游景区的居住新城区。嘉善县属于长三角中心区，是嘉兴东接上海的门户，未来经济发展可以依托上海经济圈。嘉善县建设三横一纵高速路网和高铁交通将上海、苏州、杭州等核心城市纳入其中，形成广阔的辐射腹地。同时，从本项目乘坐高铁到嘉善南站、汽车到西塘汽车站均可。如图11、12所示。
保利西塘疗养地产项目基地为自然形成的三角形河中岛屿，河景资源丰富。项目使用石库门建筑风格，充分利用水资源，按照河景远近的位置依次排布独栋式别墅、合院式别墅、联排式别墅以及公寓(包括部分养老公寓)，让业主充分欣赏河景风光。项目自身配备8万平方米养老配套供老人修养，生活配套可以依靠西塘老城区进行购买。如图13所示。
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图11 保利西塘项目位置图
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图12 保利西塘周边交通位置图 图13 保利西塘项目分布图
1.1.5项目周边环境情况
1.项目周边的社区配套服务
主要出行方式：步行、公交车、高铁、家用轿车
交通设施：高铁交通：沪杭高铁嘉善南站、地面动线：申嘉湖高速西塘出口、沪杭高速大云出口、公交东线：西塘汽车站——嘉善县城
教育设施：中小学：西塘镇中心小学、西塘镇平川小学、天天托儿所、西塘幼儿园、西塘中学、嘉善县平川中学
医疗设施：嘉善县第二人民医院、西塘镇华联社区卫生服务站
商业银行：农业银行西塘支行、嘉善农村合作银行、中国银行西塘支行、邮政储蓄所西塘支行
综合商场：农工商超市、南湖土产超市、世纪华联超市等
休闲娱乐：西塘古镇景区康复中心等小区配套
游玩设施：西塘古镇、泗州公园
2.项目周边设备与项目周边环境
本项目基地为自然形成的三角形河中岛屿，周围被水环绕，河景资源丰富。项目靠近西塘古镇，拥有天然的江南气质和海派风格，环境清新自然，生活宁静，可以享受到得天独厚的河景资源。配套的老年疗养中心，周围的老年公寓和辅老公寓专门服务于老人，及时了解老人身体健康况状。
1.2项目背景
1.2.1项目所在区域发展情况
嘉善县，地理位置在江浙沪两省一市交接处，东面靠近上海市青浦、金山两区，南面靠近平湖市、嘉兴市南湖区，西面靠近嘉兴市秀洲区，北面靠近江苏省苏州市吴江区和上海市青浦区。经济综合排名是全国综合实力百强县之一，城乡居民收入逐年飞速发展，人口上较早进入人口老龄化县城，这几年老年化人口增长迅速。
1.2.2项目建设的设想
保利西塘疗养地产项目的位置在浙江省嘉兴市嘉善县西塘古镇宏盛路58号，靠近西塘古镇。项目周边有老城区，设施齐全；项目自带停车位，交通出行方便；靠近西塘古镇，风景美如画。设计师利用地基三面环水特殊的地理位置，整合河道资源景观，开发河边绿化带，使本项目拥有得天独厚的自然风景和丰富的养老资源，将成为嘉善县疗养地产的品牌。
第二章 市场环境分析
2.1房地产项目宏观环境分析
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