保利天悦（河西）营销与策划【字数：15369】
摘 要现如今我国房地产业发展迅速，房地产同时又是我国经济经济支柱型产业，与此同时房地产行业的规章制度变得越来越完善，由于房地产行业的竞争很大，这就凸显出房地产营销策划的重要性，一个好的营销策略能够让项目获得很多利润，能够让其企业在市场上站的住脚跟。本文首先对保利天悦项目进行详细的项目概况，其次通过对项目进行宏观、中观、微观分析，竞争楼盘的分析和SWOT分析，来确定项目发展的影响因素、机会和威胁，并制定对应的政策，继而对其进行项目住宅分析、客户群体分析、用市场比较法制定了住宅价格，制定了相应的营销战略和设置组织人员对战略进行执行，最后分析了房地产营销策划中存在的问题及解决的方法和我国未来房地产营销策划的发展趋势。本文撰写的营销策划有助于项目的销售，可以开发商和消费者带来“共赢”。
目 录
第一章 工程概况 1
1.1项目位置及周边环境 1
1.2项目基本情况 2
第二章 市场研究 4
2.1房地产市场研究与预测 4
2.2项目竞争分析 11
第三章 制定营销策略和部署营销方案 20
3.1住宅的产品策略 20
3.2项目客户分析 22
3.3住宅的价格策略 25
3.4制定营销战略 29
第四章 分析与探讨 34
4.1房地产营销策划中常见的问题及解决方法 34
4.2我国未来房地产营销策划的发展趋势 35
结束语 36
致 谢 37
参考文献 38
附录 39
第一章 工程概况
1.1项目位置及周边环境
保利天悦（河西）中部高端住宅位于南京市建邺区的应天大街与乐山路交界处，与乐山路、应天大街、苍山路、清河路相毗邻，地块形状较规则，类似矩形，性质为住宅，地形平坦，占地面积32000㎡，。项目位置如图11所示。
/
图11 保利天悦地理位置图
项目的周边设施齐全，不仅拥有现成的成熟配套设施，而且交通的通达性非常高，交通便利，出行方便。具体情况见表11。
表11保利天悦周边设施
购物 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072￥
苏果、欧尚、苏宁、石林和金盛等。
医院
江苏省和南京市中医院、江苏省第二中医院、南京市建邺和明基医院等
交
通
地铁10号线绿博园站、项目临近地铁2号线集庆门大街站、6号线（规划中），还靠近应天大街高架；公交有：129路、512路、d18路、166路、14路、56路、128路、161路、y7路夜间等线路。
学
校
汇锦凌江幼儿园、陶行知小和致远外国语小学、中华中学等多所中小学。
休闲娱乐
绿博园、奥体中心、尊宝披萨、麦当劳、奥皇建邺印象、NO.2河西中央公园。
金融方面
中国银行、招商银行、中国工商银行、恒丰银行、中国光大银行。
保利天悦规划区域近似矩形，其所规划区域如图12。
/
图12保利天悦规划区域
综上所述：项目位于建邺区，地理位置优厚、交通便利，基础设施齐全，保利天悦有着很大的市场。
1.2项目基本情况
保利天悦项目总量较大，占地面积32000.㎡，建筑面积为88000㎡，容积率为2.80，绿化率为30%。商业暂无信息，本文主要研究住宅，如下图13为项目平面图。
/
图13 项目平面图
在图13可以看出，项目为矩形地块，项目有7栋住宅，暂无商业的信息，故本文只研究保利天悦的住宅，具体情况见下表12。
表12 项目主要经济技术指标表
项目
数量
单位
占地面积
32000
平方米
建筑面积
88000
平方米
容积率
2.8
/
户数
516
户
停车位
799
个
绿化率
30%
产权年限
70年
楼栋总数
7
/ 图14 保利天悦外立面效果图
在图14可以看出，在整个建筑的外立面可以看出，其是创新式古典主义风格，历久睨新，庄重典雅，又借鉴于罗伯特斯恩特的后现代主义风格，将永恒的“经典”与都市的“现代”相结合。
第二章 市场研究
2.1房地产市场研究与预测
2.1.1房地产宏观环境研究与预测
近年来，国家先后出台了许多调控政策，为了保证房地产向健康稳定的方向发展，如首套和二套房首付比例和存款准备金逐步降低，营改增试点全面推行，公积金贷款持续放宽，国家推行信贷政策、限购、限售等行政手段，在这些政策的执行下，房地产市场将会逐渐趋于平稳的状态，十九大强调“房子的目的是居住的，而不是炒作的”，体现了国家稳定房地产的态度。
房地产调控的主要目的是保持市场稳定，国家必须坚定不移做好管控工作。展望未来，偏紧，限购、限贷的约束调控将继续实施，房地产开发形势会因为这些政策个实施而变得增速平稳。
通过国家统计局官网可知：2018年全年全国房地产投资以及其销售情况，住宅占房地产开发投资的比重为70.84%。而具体情况见下图21（房地产开发投资是上面数字的值，住宅投资是下面数字的值）。
/
图21 2018年全国房地产与住宅开发投资对比图
从房地产与住宅开发投资对比图来看：2018年与2017年相比，房地产与住宅都增长约10%,增速回落均正值，说明国家房地产行业的经济在增长，房地产行情非常好，而住宅约占房地产总投资的70%，说明住宅占房地产行业主导地位。本文研究的项目保利天悦就是住宅的研究。
根据国家统计局官网数据了解到：2018年全国房地产开发投资增速统计情况，详细情况见下图22。
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目 录
第一章 工程概况 1
1.1项目位置及周边环境 1
1.2项目基本情况 2
第二章 市场研究 4
2.1房地产市场研究与预测 4
2.2项目竞争分析 11
第三章 制定营销策略和部署营销方案 20
3.1住宅的产品策略 20
3.2项目客户分析 22
3.3住宅的价格策略 25
3.4制定营销战略 29
第四章 分析与探讨 34
4.1房地产营销策划中常见的问题及解决方法 34
4.2我国未来房地产营销策划的发展趋势 35
结束语 36
致 谢 37
参考文献 38
附录 39
第一章 工程概况
1.1项目位置及周边环境
保利天悦（河西）中部高端住宅位于南京市建邺区的应天大街与乐山路交界处，与乐山路、应天大街、苍山路、清河路相毗邻，地块形状较规则，类似矩形，性质为住宅，地形平坦，占地面积32000㎡，。项目位置如图11所示。
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图11 保利天悦地理位置图
项目的周边设施齐全，不仅拥有现成的成熟配套设施，而且交通的通达性非常高，交通便利，出行方便。具体情况见表11。
表11保利天悦周边设施
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苏果、欧尚、苏宁、石林和金盛等。
医院
江苏省和南京市中医院、江苏省第二中医院、南京市建邺和明基医院等
交
通
地铁10号线绿博园站、项目临近地铁2号线集庆门大街站、6号线（规划中），还靠近应天大街高架；公交有：129路、512路、d18路、166路、14路、56路、128路、161路、y7路夜间等线路。
学
校
汇锦凌江幼儿园、陶行知小和致远外国语小学、中华中学等多所中小学。
休闲娱乐
绿博园、奥体中心、尊宝披萨、麦当劳、奥皇建邺印象、NO.2河西中央公园。
金融方面
中国银行、招商银行、中国工商银行、恒丰银行、中国光大银行。
保利天悦规划区域近似矩形，其所规划区域如图12。
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图12保利天悦规划区域
综上所述：项目位于建邺区，地理位置优厚、交通便利，基础设施齐全，保利天悦有着很大的市场。
1.2项目基本情况
保利天悦项目总量较大，占地面积32000.㎡，建筑面积为88000㎡，容积率为2.80，绿化率为30%。商业暂无信息，本文主要研究住宅，如下图13为项目平面图。
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图13 项目平面图
在图13可以看出，项目为矩形地块，项目有7栋住宅，暂无商业的信息，故本文只研究保利天悦的住宅，具体情况见下表12。
表12 项目主要经济技术指标表
项目
数量
单位
占地面积
32000
平方米
建筑面积
88000
平方米
容积率
2.8
/
户数
516
户
停车位
799
个
绿化率
30%
产权年限
70年
楼栋总数
7
/ 图14 保利天悦外立面效果图
在图14可以看出，在整个建筑的外立面可以看出，其是创新式古典主义风格，历久睨新，庄重典雅，又借鉴于罗伯特斯恩特的后现代主义风格，将永恒的“经典”与都市的“现代”相结合。
第二章 市场研究
2.1房地产市场研究与预测
2.1.1房地产宏观环境研究与预测
近年来，国家先后出台了许多调控政策，为了保证房地产向健康稳定的方向发展，如首套和二套房首付比例和存款准备金逐步降低，营改增试点全面推行，公积金贷款持续放宽，国家推行信贷政策、限购、限售等行政手段，在这些政策的执行下，房地产市场将会逐渐趋于平稳的状态，十九大强调“房子的目的是居住的，而不是炒作的”，体现了国家稳定房地产的态度。
房地产调控的主要目的是保持市场稳定，国家必须坚定不移做好管控工作。展望未来，偏紧，限购、限贷的约束调控将继续实施，房地产开发形势会因为这些政策个实施而变得增速平稳。
通过国家统计局官网可知：2018年全年全国房地产投资以及其销售情况，住宅占房地产开发投资的比重为70.84%。而具体情况见下图21（房地产开发投资是上面数字的值，住宅投资是下面数字的值）。
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图21 2018年全国房地产与住宅开发投资对比图
从房地产与住宅开发投资对比图来看：2018年与2017年相比，房地产与住宅都增长约10%,增速回落均正值，说明国家房地产行业的经济在增长，房地产行情非常好，而住宅约占房地产总投资的70%，说明住宅占房地产行业主导地位。本文研究的项目保利天悦就是住宅的研究。
根据国家统计局官网数据了解到：2018年全国房地产开发投资增速统计情况，详细情况见下图22。
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