燕子矶招商花园城商业定位【字数：20239】
摘 要我国国家经济的发展促进了房地产的发展，房地产市场体系日益强大，房地产所有权逐渐成为良性发展的轨道，但不能否认，整个房地产市场的竞争正在加剧。项目所在地的位置、真正的升值是项目成功与投资误判的关键。 首先，对南京燕子矶招商花园城项目进行了总体概述，其次，对宏观、中微观环境、房地产市场进行了分析。然后运用SWOT分析的方法，分析了项目内部的优势、劣势、机遇、威胁和外部威胁，确定了项目的产品、价格、市场和项目的长期形象，从而使企业能够成功地实施项目，并引入了金融流动的稳定措施。
目 录
第一章 项目概况 1
1.1项目介绍 1
1.2项目背景 3
第二章 市场调查分析 4
2.1房地产项目宏观环境分析 4
2.2房地产项目中观环境分析 7
2.3房地产项目微观环境分析 10
2.4房地产项目的SWOT分析 22
第三章 市场细分 24
3.1人口细分 24
3.2家庭细分 26
3.3消费心理细分 27
3.4选取有吸引力的细分市场 30
3.5选择目标市场 30
第四章 项目定位设计 32
4.1客户群定位 32
4.2价格定位与产品定位 33
4.3功能定位与业态定位 36
4.4形象定位 38
4.5市场定位 39
第五章 项目顺利实施的保证 39
5.1资金链条稳定 39
5.2组织机构以及管理制度保障 40
结束语 41
致 谢 42
参考文献 43
附录 43
第一章 项目概况
1.1项目介绍
1.1.1项目名称
南京燕子矶招商花园城
1.1.2项目规划条件
土地性质：商业用地
用地面积：10万㎡
容积率：4.5
建筑密度：45%
绿地率：20%
出让年限：40年
1.1.3项目建设单位 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072#
企业名称：招商局地产(南京)公司
企业类型：有限责任公司
成立时间：2005年12月13日
注册资本：15838.41万人民币
经营范围：房地产开发建设、销售租赁;房地产经纪代理;物业管理;室内装潢服务;园林设计施工;园区管理服务、商业综合体管理服务;电气安装;管道与设备安装;建筑装饰和装修;创业指导服务;创业空间服务;后勤管理服务;住宿服务;日用电器修理;清洁服努;食品、饮料零售;日用家电零售;通过自动售货机的方式零售食品;餐饮服努;冷热饮的制售;会展服务;技术推广服务;知识产权服务;信息技术咨询服务。
1.1.4项目建设地点
南京燕子矶招商花园城项目位于南京市栖霞区宜春街与怡宁路交叉口，西边是社区干味商务住宅，北边是苏宁极物和东市西市仓储式会员店。该地块距离城市主干道栖霞大道263米，地块门口就是规划中的地铁六号、七号线以及北延预计2020年通车的1号线，如图11所示距离火车交通枢纽南京站仅5.2公里，距离南京市的商业中心新街口也只有10.2公里。如图12所示。
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图11 1号线顺延示意图
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图12 招商花园城项目位置图
1.1.5项目周边环境情况
1.项目周边的社区配套服务
主要出行方式：步行、共享单车、南京市公共自行车、电动车、公交车、地铁、家用轿车
交通设施：Y35路夜间转1号线转Y路夜间以及南京地铁地铁6、7号线万寿村站
教育设施：城市绿洲幼儿园、南京化纤新村小学、南京市伯乐中学、南京特殊教育师范学校燕子矶校区
医疗设施：南京市栖霞区医院
商业银行：农商银行、中国邮政储蓄银行、中国建设银行、交通银行
购物中心：苏宁极物、万寿购物中心、金源百货市场
休闲娱乐：横店影城、万寿休闲广场
公园：红山森林动物园、燕子矶公园
运动健身:项目自建体育设施、凯菲特健身
2.项目周边治安与项目周边环境
南京燕子矶招商花园城项目距离南京市公安局栖霞分局仅仅只有800米，距离非常近，而且从今年来看，栖霞区的整体治安环境也是相当的好，没有发生过任何重大的刑事案件，就连一般的盗窃案件都很少发生。
项目周边的话目前也是属于开发阶段，建设工地较多，据当地消费者反应噪音较大，环境较差，项目落成之后的话会有一定的改善。周围小区学校较多，消费群体比较广。
1.2项目背景
1.2.1项目所在区域发展情况
南京属于华东地区的核心城市之一，是国家级的综合交通枢纽城市，同时也是整个长三角地区重要的教育、科技、文化、旅游中心。2018年南京的国民生产总值达到1.4万亿元，在江苏省内排名第二，城乡居民收入逐年增长，就业情况相对稳定。
1.2.2项目建设的设想
南京燕子矶招商花园城项目位于南京市栖霞区，项目周围居民区与高校较多，消费群体充足。且项目所在区域的经济发展势头也非常迅猛，项目周围有较多的在建楼盘，在这样的环境下，一个好的商圈综合体恰好弥补了当地的空白市场，所以做好市场定位对项目发展来说显得尤其重要。
第二章 市场调查分析
2.1房地产项目宏观环境分析
为了使房地产业能够健康长远的发展，国家和政府都会出台相关的政策法律法规来对其进行宏观调控。
1.政策因素
平衡稳增长与防风险关系，调控强调地方主体责任。“两会”特别提出了“三稳”即稳预期、稳增长、调结构，并要处理好“三重关系”，意即统筹好国内与国际的关系，平衡好稳增长与防风险的关系，处理好政府与市场的关系。就房地产市场而言，“房住不炒、因城施政”的主基调并不会发生根本改变，在支持居民自住以及改善性购房需求的同时，着力打压投资、投机性需求。与此同时，中央会将更多的政策自主权下放给地方政府，根据各城市市场实际情况，地方政府可以及时调整政策走向，以便提高政策的针对性以及有效性。
2.经济因素
（1）国内生产总值分析
目 录
第一章 项目概况 1
1.1项目介绍 1
1.2项目背景 3
第二章 市场调查分析 4
2.1房地产项目宏观环境分析 4
2.2房地产项目中观环境分析 7
2.3房地产项目微观环境分析 10
2.4房地产项目的SWOT分析 22
第三章 市场细分 24
3.1人口细分 24
3.2家庭细分 26
3.3消费心理细分 27
3.4选取有吸引力的细分市场 30
3.5选择目标市场 30
第四章 项目定位设计 32
4.1客户群定位 32
4.2价格定位与产品定位 33
4.3功能定位与业态定位 36
4.4形象定位 38
4.5市场定位 39
第五章 项目顺利实施的保证 39
5.1资金链条稳定 39
5.2组织机构以及管理制度保障 40
结束语 41
致 谢 42
参考文献 43
附录 43
第一章 项目概况
1.1项目介绍
1.1.1项目名称
南京燕子矶招商花园城
1.1.2项目规划条件
土地性质：商业用地
用地面积：10万㎡
容积率：4.5
建筑密度：45%
绿地率：20%
出让年限：40年
1.1.3项目建设单位 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072#
企业名称：招商局地产(南京)公司
企业类型：有限责任公司
成立时间：2005年12月13日
注册资本：15838.41万人民币
经营范围：房地产开发建设、销售租赁;房地产经纪代理;物业管理;室内装潢服务;园林设计施工;园区管理服务、商业综合体管理服务;电气安装;管道与设备安装;建筑装饰和装修;创业指导服务;创业空间服务;后勤管理服务;住宿服务;日用电器修理;清洁服努;食品、饮料零售;日用家电零售;通过自动售货机的方式零售食品;餐饮服努;冷热饮的制售;会展服务;技术推广服务;知识产权服务;信息技术咨询服务。
1.1.4项目建设地点
南京燕子矶招商花园城项目位于南京市栖霞区宜春街与怡宁路交叉口，西边是社区干味商务住宅，北边是苏宁极物和东市西市仓储式会员店。该地块距离城市主干道栖霞大道263米，地块门口就是规划中的地铁六号、七号线以及北延预计2020年通车的1号线，如图11所示距离火车交通枢纽南京站仅5.2公里，距离南京市的商业中心新街口也只有10.2公里。如图12所示。
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图11 1号线顺延示意图
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图12 招商花园城项目位置图
1.1.5项目周边环境情况
1.项目周边的社区配套服务
主要出行方式：步行、共享单车、南京市公共自行车、电动车、公交车、地铁、家用轿车
交通设施：Y35路夜间转1号线转Y路夜间以及南京地铁地铁6、7号线万寿村站
教育设施：城市绿洲幼儿园、南京化纤新村小学、南京市伯乐中学、南京特殊教育师范学校燕子矶校区
医疗设施：南京市栖霞区医院
商业银行：农商银行、中国邮政储蓄银行、中国建设银行、交通银行
购物中心：苏宁极物、万寿购物中心、金源百货市场
休闲娱乐：横店影城、万寿休闲广场
公园：红山森林动物园、燕子矶公园
运动健身:项目自建体育设施、凯菲特健身
2.项目周边治安与项目周边环境
南京燕子矶招商花园城项目距离南京市公安局栖霞分局仅仅只有800米，距离非常近，而且从今年来看，栖霞区的整体治安环境也是相当的好，没有发生过任何重大的刑事案件，就连一般的盗窃案件都很少发生。
项目周边的话目前也是属于开发阶段，建设工地较多，据当地消费者反应噪音较大，环境较差，项目落成之后的话会有一定的改善。周围小区学校较多，消费群体比较广。
1.2项目背景
1.2.1项目所在区域发展情况
南京属于华东地区的核心城市之一，是国家级的综合交通枢纽城市，同时也是整个长三角地区重要的教育、科技、文化、旅游中心。2018年南京的国民生产总值达到1.4万亿元，在江苏省内排名第二，城乡居民收入逐年增长，就业情况相对稳定。
1.2.2项目建设的设想
南京燕子矶招商花园城项目位于南京市栖霞区，项目周围居民区与高校较多，消费群体充足。且项目所在区域的经济发展势头也非常迅猛，项目周围有较多的在建楼盘，在这样的环境下，一个好的商圈综合体恰好弥补了当地的空白市场，所以做好市场定位对项目发展来说显得尤其重要。
第二章 市场调查分析
2.1房地产项目宏观环境分析
为了使房地产业能够健康长远的发展，国家和政府都会出台相关的政策法律法规来对其进行宏观调控。
1.政策因素
平衡稳增长与防风险关系，调控强调地方主体责任。“两会”特别提出了“三稳”即稳预期、稳增长、调结构，并要处理好“三重关系”，意即统筹好国内与国际的关系，平衡好稳增长与防风险的关系，处理好政府与市场的关系。就房地产市场而言，“房住不炒、因城施政”的主基调并不会发生根本改变，在支持居民自住以及改善性购房需求的同时，着力打压投资、投机性需求。与此同时，中央会将更多的政策自主权下放给地方政府，根据各城市市场实际情况，地方政府可以及时调整政策走向，以便提高政策的针对性以及有效性。
2.经济因素
（1）国内生产总值分析
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