浅析住宅小区停车位归属权问题(附件)【字数：13046】
摘 要面对日益紧张的住宅小区停车位供需矛盾，对于我国停车位归属权的研究显得至关重要。在此种背景下，本课题通过与发达国家对比、结合自身实际分析出造成我国停车位归属环境混乱的因素；然后通过文献检索、现有法律解读以及案例探讨的方式重点讨论分析我国几种类型停车位（库）的归属权现状，并结合已有的法律法规归属权尚未明确的停车位进行权属划分，再从行为主体及外部推动两方面入手，寻求解决停车位的纠纷问题的手段；在坚持《物权法》的统领时，也要修缮其不足，制定更详细的法律策略，同时坚持以“业主”为本，才是解决问题的根本办法。
目 录
1 绪论 1
1.1 住宅小区停车位的权属问题 1
1.2 研究内容及方法 2
2 国外立法对比及问题原因分析 3
2.1 国外立法对于小区停车位归属的规定 3
2.2 我国停车位问题产生的原因分析 4
3 我国住宅小区停车位的形式及归属 6
3.1 地上停车位的归属问题 6
3.2 地面停车位的归属问题 7
3.3 地下停车位的归属问题 8
4 如何解决停车位的纠纷 11
4.1 行为主体角度入手 11
4.2 外部推动角度入手 11
5 结论与建议 13
5.1 结论 13
5.2 建议 13
结束语 15
致 谢 16
参考文献 17
绪论
住宅小区停车位的权属问题
停车位归属权的现状
随着日益发展的经济状况，我国城市化的格局也在逐步扩大，私家车几乎成了每家每户出行的必需品；但是，我国绝大多数城镇住宅小区的停车位配备比例并未达到1:1；更有甚者，一个家庭拥有一辆以上的车辆，所以才导致小区内停车位的供求关系问题日趋严重，“天价停车位”也就成了屡见不鲜的问题。
2013年7月份，据南京日报报道，南京市主城区的一家新楼盘，一个地下停车位叫价竟然高达80万元的天价，许多业主面对这个天价都望而却步，本次停车位事件吸引了整个城市的高度关注。
2015年6月底，广州市老城区小北路某处楼盘的建设单位突然 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: &351916072&
宣布公开销售该小区内的172个停车位，单个停车位最高售价一度高达195万元，此番售卖及高昂的价格招致业主的怨声载道。建设单位在售楼时，一度承诺业主小区停车位只租不售，如今突然违背最初的承诺，并将车位的价格叫卖到如此高昂，所以才导致小区业主的严重不满。
2017年，江西省九江市莱茵美郡小区又被曝出“天价”租车位的新闻，建设单位改变人防地下室形成的停车位模式，将原本租金为200元/月的停车位飙升至6.8万/五年，停车位出租模式也由短租更变为长租，如若不租，将再无停车位使用；小区业主忿忿不平的同时，又正式开启了一番车位大战。
近年来，建设单位与小区业主之间，因为停车位问题产生的纠纷远远不止以上的例子，但从以上选取的几个比较典型的案例可以看出：从江苏省南京市到江西省九江市，停车位问题困扰的省市地区具有一定的广泛性；从2013年直至如今，虽然过去整整四年，但是停车位问题一直延续了四年，时间上具有一定的延续性。
停车位归属权存在的问题
“停车难、停车贵”的问题具有广泛性、延续性。这个问题可以说困扰了我国亿万小区业主，那政府部门为什么不对这些随意开发停车位，哄抬停车位价格的建设单位制定一定的监管、惩罚措施呢？
2007年，《物权法》在反复审议之后，最终出台，从此时起，一些停车位的归属权，渐渐有了规定。
《物权法》第七十四条规定中提及规划用于停放车辆的车位应当首先满足业主需求；规划用于停放车辆的车位，其归属权由当事人通过约定方式决定；占用共有道路或其他场地停放车辆的车位，属于全体业主共有。（详情见《物权法》第七十四条）
《物权法》中第七十四条的规定，对于停车位的归属权问题，可以从两个方面来解读其内涵：
第三款中，由于《物权法》的明确规定，利用绿地、道路形成的停车位归属权应该毫无争议。
第二款中，停车位的所有权可以通过采用双方约定的方式确定。通过约定的方式确定停车位的归属权，实际上是给了建设单位和小区业主双方保留权利归属的机会；小区停车位的购买者与建设单位在签订合同的过程中，可以通过多种方式确立关系，例如：可以通过停车位买卖的方式确立；建设单位也可以通过无条件赠予的方式，将归属权赠予业主；还可以通过建设单位与业主双方的约定，租用停车位以及其他合法的约定方式。
《物权法》虽然对部分停车位作出了规定，但是其规定相对笼统模糊，尤其是采用双方约定的方式确立的停车位归属权，并不能从本质上解决其问题，所以，这也就是解决停车位归属权的难点所在。
虽然有一些停车位在法律地位上已经得到了明确，但是现实生活中就不存在问题了吗？答案必然是否定的。
课题研究意义
随着城市居民生活水平的日益提高，汽车的普及率也在飞速增长，停车位供需矛盾的问题自然也不容小觑。目前，停车位的问题在空间上，具有广泛性；在时间上，具有持久性，涉及到我国亿万小区业主的合法权益。所以，对于停车位归属权的问题研究，可以明确停车位的归属，为业主争取更多享受合法权益的机会，为更多的业主争取到权益。
研究内容及方法
本课题的研究主要涉及以下几部分内容：
讨论当前住宅小区物业管理中，关于停车位问题还存在的一些问题与纠
纷的现象、案例。
针对我国几种位停车位的基本类型，依据现有的法律法规，如《物权法》、
《物业管理条例》等，对于停车位的归属权进行一定的划分，明确其归属权，为解决停车位的纠纷提供相应的法律依据。
在不同的国家地区，对于停车位不同的立法规定。
研究停车位在法律地位上明确之后，仍然产生问题的因素。
关于如何解决停车位的一些问题、纠纷，提出合理化的建议与意见。
研究本课题所用的方法：
文献检索，查询已有的文献、文章等，寻找与本课题相关的一些信息资源。
官网查询不同省份的《物业管理条例》并分析各个地方在法律法规上的
一些不同之处。
搜集当地的时事新闻，查看一些停车位的纠纷事件，以及一些法律点评。
国外立法对比及问题原因分析
国外立法对于小区停车位归属的规定
目 录
1 绪论 1
1.1 住宅小区停车位的权属问题 1
1.2 研究内容及方法 2
2 国外立法对比及问题原因分析 3
2.1 国外立法对于小区停车位归属的规定 3
2.2 我国停车位问题产生的原因分析 4
3 我国住宅小区停车位的形式及归属 6
3.1 地上停车位的归属问题 6
3.2 地面停车位的归属问题 7
3.3 地下停车位的归属问题 8
4 如何解决停车位的纠纷 11
4.1 行为主体角度入手 11
4.2 外部推动角度入手 11
5 结论与建议 13
5.1 结论 13
5.2 建议 13
结束语 15
致 谢 16
参考文献 17
绪论
住宅小区停车位的权属问题
停车位归属权的现状
随着日益发展的经济状况，我国城市化的格局也在逐步扩大，私家车几乎成了每家每户出行的必需品；但是，我国绝大多数城镇住宅小区的停车位配备比例并未达到1:1；更有甚者，一个家庭拥有一辆以上的车辆，所以才导致小区内停车位的供求关系问题日趋严重，“天价停车位”也就成了屡见不鲜的问题。
2013年7月份，据南京日报报道，南京市主城区的一家新楼盘，一个地下停车位叫价竟然高达80万元的天价，许多业主面对这个天价都望而却步，本次停车位事件吸引了整个城市的高度关注。
2015年6月底，广州市老城区小北路某处楼盘的建设单位突然 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: &351916072&
宣布公开销售该小区内的172个停车位，单个停车位最高售价一度高达195万元，此番售卖及高昂的价格招致业主的怨声载道。建设单位在售楼时，一度承诺业主小区停车位只租不售，如今突然违背最初的承诺，并将车位的价格叫卖到如此高昂，所以才导致小区业主的严重不满。
2017年，江西省九江市莱茵美郡小区又被曝出“天价”租车位的新闻，建设单位改变人防地下室形成的停车位模式，将原本租金为200元/月的停车位飙升至6.8万/五年，停车位出租模式也由短租更变为长租，如若不租，将再无停车位使用；小区业主忿忿不平的同时，又正式开启了一番车位大战。
近年来，建设单位与小区业主之间，因为停车位问题产生的纠纷远远不止以上的例子，但从以上选取的几个比较典型的案例可以看出：从江苏省南京市到江西省九江市，停车位问题困扰的省市地区具有一定的广泛性；从2013年直至如今，虽然过去整整四年，但是停车位问题一直延续了四年，时间上具有一定的延续性。
停车位归属权存在的问题
“停车难、停车贵”的问题具有广泛性、延续性。这个问题可以说困扰了我国亿万小区业主，那政府部门为什么不对这些随意开发停车位，哄抬停车位价格的建设单位制定一定的监管、惩罚措施呢？
2007年，《物权法》在反复审议之后，最终出台，从此时起，一些停车位的归属权，渐渐有了规定。
《物权法》第七十四条规定中提及规划用于停放车辆的车位应当首先满足业主需求；规划用于停放车辆的车位，其归属权由当事人通过约定方式决定；占用共有道路或其他场地停放车辆的车位，属于全体业主共有。（详情见《物权法》第七十四条）
《物权法》中第七十四条的规定，对于停车位的归属权问题，可以从两个方面来解读其内涵：
第三款中，由于《物权法》的明确规定，利用绿地、道路形成的停车位归属权应该毫无争议。
第二款中，停车位的所有权可以通过采用双方约定的方式确定。通过约定的方式确定停车位的归属权，实际上是给了建设单位和小区业主双方保留权利归属的机会；小区停车位的购买者与建设单位在签订合同的过程中，可以通过多种方式确立关系，例如：可以通过停车位买卖的方式确立；建设单位也可以通过无条件赠予的方式，将归属权赠予业主；还可以通过建设单位与业主双方的约定，租用停车位以及其他合法的约定方式。
《物权法》虽然对部分停车位作出了规定，但是其规定相对笼统模糊，尤其是采用双方约定的方式确立的停车位归属权，并不能从本质上解决其问题，所以，这也就是解决停车位归属权的难点所在。
虽然有一些停车位在法律地位上已经得到了明确，但是现实生活中就不存在问题了吗？答案必然是否定的。
课题研究意义
随着城市居民生活水平的日益提高，汽车的普及率也在飞速增长，停车位供需矛盾的问题自然也不容小觑。目前，停车位的问题在空间上，具有广泛性；在时间上，具有持久性，涉及到我国亿万小区业主的合法权益。所以，对于停车位归属权的问题研究，可以明确停车位的归属，为业主争取更多享受合法权益的机会，为更多的业主争取到权益。
研究内容及方法
本课题的研究主要涉及以下几部分内容：
讨论当前住宅小区物业管理中，关于停车位问题还存在的一些问题与纠
纷的现象、案例。
针对我国几种位停车位的基本类型，依据现有的法律法规，如《物权法》、
《物业管理条例》等，对于停车位的归属权进行一定的划分，明确其归属权，为解决停车位的纠纷提供相应的法律依据。
在不同的国家地区，对于停车位不同的立法规定。
研究停车位在法律地位上明确之后，仍然产生问题的因素。
关于如何解决停车位的一些问题、纠纷，提出合理化的建议与意见。
研究本课题所用的方法：
文献检索，查询已有的文献、文章等，寻找与本课题相关的一些信息资源。
官网查询不同省份的《物业管理条例》并分析各个地方在法律法规上的
一些不同之处。
搜集当地的时事新闻，查看一些停车位的纠纷事件，以及一些法律点评。
国外立法对比及问题原因分析
国外立法对于小区停车位归属的规定
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