EVA方法的房地产企业价值评估研究
目 录
1 引言 1
2 基于EVA企业价值评估的相关理论 1
2.1 EVA的内涵与实质 1
2.2 EVA与股东价值创造 2
2.3 EVA与企业价值评估 2
2.4 EVA价值评估的优势 2
3 EVA指标的计算方法概述 3
3.1 EVA会计项目调整 3
3.2 确定税后净营业利润和资本总额 5
3.3 计算加权平均资本成本 5
3.3.1 权益资本成本的确定 5
3.3.2债务资本成本的确定 6
3.3.3 加权平均资本成本的计算 6
4 基于EVA方法的保利地产价值评估 6
4.1 保利地产基本情况简介 6
4.2 保利地产EVA价值评估中存在的问题 7
4.2.1 计算公司的总投入资本（CE） 7
4.2.2 计算税后净营业利润 8
4.2.3 计算公司的加权平均资本成本 8
4.2.4 计算保利地产2011-2015年EVA 8
5 我国房地产企业EVA价值评估的改进措施与建议 9
5.1 注重培养“价值增值”的理念 9
5.2 以“为股东创造价值”为目标导向展开评价与考核 9
5.3 提高企业的战略管理能力 10
6 总结 11
致 谢 12
参考文献 13
1 引言
近年来国内资本市场实现了迅猛的发展，在房地产行业当中，广泛存在着并购及重组的商业行为，在并购及重组的战略实施中，需要对目标企业的价值有准确的评估，从而制定准确科学的决策1。房地产是我国经 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: 3_5_1_9_1_6_0_7_2
济发展的主要推动力，也是国民经济发展的根基。近年来，房地产企业的股价不断上扬，也使得越来越多的投资者将目光投向了房地产行业。但是在投资活动中机遇与风险是并存的，这是投资者必须要引起高度重视的一个问题。就目前国内大多数的投资者来说，想要在房地产市场中分得一杯羹，就需要严格控制投资风险，实现理性化的投资，而非盲目的跟从，就需要立足于房地产企业价值科学准确客观的评估基础之上，对房地产企业的内在价值进行准确的判断。房地产业是一个资金密集的行业，在众多行业之中非常的特殊。在其众多的资金来源当中占有最大比例的当属自有资金，并且该比例逐年上升。自2010年4月起，国家加到了宏观调控的力度，使得银行开始紧缩银根，不断提升银行存款准备金率，导致房地产业中的大多数企业需要通过自有资金解决发展中的需求。在使用传统财务指标对企业价值进行评估的过程中，往往只涉及到债务资本成本，却没有将企业权益资本成本纳入其中，因此难以对房地产企业自身价值创造力及经营业绩进行如实的反应。目前受到广泛欢迎的EVA指标是一种全新的财务理念，同传统的分析模式不同，EVA指标将企业的权益资本成本纳入到计算中，同时在净利润中将其扣除，是对企业为股东所创造价值及自身增值能力的准确反映，是一种科学客观的价值评估方法。在房地产企业的价值评估过程中使用EVA指标具有很强的实践意义，能够如实的将房地产企业价值反映出来，从而帮助房地产企业充分体现出自身的最大价值。
2 基于EVA企业价值评估的相关理论
2.1 EVA的内涵与实质
1982年，美国的思腾思特公司首次提出了经济增加值的理念，即EVA（Economic Value Added），在企业价值的评估及管理中实现了普及与应用2。当前企业实现了经营权及所有权上的分离，企业的经营者在实现个人利益的最大化过程中会产生出一系列的代理成本，股东为了降低这种代理成本，所以将债务引入到企业之中，希望对资本结构进行调整，达到最合理的状态3。但是从众多的企业财务报表当中我们能够看到，在企业期末收益上只是增添了债务成本，仍未体现出权益成本。在财务报告中没有权益成本的体现，本质上对企业利润进行了过高的估计，容易误导投资者，进而在决策上出现一定的差错。
从股东的角度出发，EVA重新定义了企业利润，提出了经济利润的概念，将企业所有的投资资本成本全部考虑在内。在EVA的理念下，投资者在投资过程中，希望能够获取增量收益，如果不能够实现这一愿望，就会转投其他的企业。作为企业而言，其所获取利润需要同时对债务成本及预期回报进行补偿，这就是经济利润，这种盈余才是一个企业所创造出的真正价值，同时也是对企业价值展开评估的主要依据。
2.2 EVA与股东价值创造
在传统的企业价值评估过程中，往往只对债务资本成本进行考虑，而在EVA法之下，不但充分考虑了债务资本成本，更是将权益资本成本纳入其中，是对股东价值进行准确衡量的一种方法4。
EVA法在计算过程中将权益资本成本纳入其中，在对会计信息进行使用时尽可能的将会计失真的影响消除，从这个角度上讲，EVA指标是对一个企业经营绩效最准确最客观的反映，EVA指标能够所所有公司的经营绩效展开准确的评估，体现出目前财务管理以股东价值最大化的核心理念。
2.3 EVA与企业价值评估
所谓价值管理，即指企业立足于组织目标，制定相应的企业文 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: 3_5_1_9_1_6_0_7_2
化、员工激励即指以及绩效衡量指标，将股东、经营者以及员工树立起统一的经营理念，切实提升企业的价值5。价值管理中包含有价值创造、价值管理及价值衡量三大要素。
企业价值评估最主要的就是对企业经营绩效展开评估，在评估过程中引入EVA指标，能够将企业的实际经营状况如实反映出来，同时也能够将企业为股东创造出的财富值进行准确的判断，是企业价值管理过程中的重要手段。
2.4 EVA价值评估的优势
在EVA的价值评估中，并没有将会计利润作为全部的基础6。在EVA价值评估过程中，剔除了营业外的收支以及各种不可控汇兑损益，同时冲回了各种培训及研发费用，摊销收到的回报，冲回了企业计提各项会计准备，依照实际产生的各种坏账及损失进入到损益之中，将企业最真实经营业绩反映出来，将企业为股东所创造出的价值增量进行准确的计算，从最大限度上减少了会计信息的披露失真，还原了企业中最真实的经营利润。
3 EVA指标的计算方法概述
在EVA体系当中，原始财务报表为其提供数据，同过去利润会计核算体系相比，EVA计算则更加的复杂7。首先EVA要调整过去的会计项目，在调整之后才能够对资本投入及税后的净利润进行确认；同时EVA要对权益资本成本进行估算，对加权平均成本进行确定，然后在从定义出发计算得到EVA值。不同的行业中，EVA的计算方法也不同。
总体而言，EVA计算具体包含下面三个流程：
首先，从行业的特点出发确定调整的会计项目；其次，对WACC、NOPAT及资本投入TC进行计算；最后，EVA值的计算。
3.1 EVA会计项目调整
项目 2011 2012 2013 2014 2015
NIPTA 79，618.19 219，886.55 371，410.65 415，506.18 596，628.81
参考文献
1 赵治纲.央企EVA考核需要理念和行为的根本性转变[J].国有资产管理.2010（09）
2 彭燕.经济增加值EVA在中小企业应用的探讨[J].财经界（学术版）.2010（08）
1 引言 1
2 基于EVA企业价值评估的相关理论 1
2.1 EVA的内涵与实质 1
2.2 EVA与股东价值创造 2
2.3 EVA与企业价值评估 2
2.4 EVA价值评估的优势 2
3 EVA指标的计算方法概述 3
3.1 EVA会计项目调整 3
3.2 确定税后净营业利润和资本总额 5
3.3 计算加权平均资本成本 5
3.3.1 权益资本成本的确定 5
3.3.2债务资本成本的确定 6
3.3.3 加权平均资本成本的计算 6
4 基于EVA方法的保利地产价值评估 6
4.1 保利地产基本情况简介 6
4.2 保利地产EVA价值评估中存在的问题 7
4.2.1 计算公司的总投入资本（CE） 7
4.2.2 计算税后净营业利润 8
4.2.3 计算公司的加权平均资本成本 8
4.2.4 计算保利地产2011-2015年EVA 8
5 我国房地产企业EVA价值评估的改进措施与建议 9
5.1 注重培养“价值增值”的理念 9
5.2 以“为股东创造价值”为目标导向展开评价与考核 9
5.3 提高企业的战略管理能力 10
6 总结 11
致 谢 12
参考文献 13
1 引言
近年来国内资本市场实现了迅猛的发展，在房地产行业当中，广泛存在着并购及重组的商业行为，在并购及重组的战略实施中，需要对目标企业的价值有准确的评估，从而制定准确科学的决策1。房地产是我国经 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: 3_5_1_9_1_6_0_7_2
济发展的主要推动力，也是国民经济发展的根基。近年来，房地产企业的股价不断上扬，也使得越来越多的投资者将目光投向了房地产行业。但是在投资活动中机遇与风险是并存的，这是投资者必须要引起高度重视的一个问题。就目前国内大多数的投资者来说，想要在房地产市场中分得一杯羹，就需要严格控制投资风险，实现理性化的投资，而非盲目的跟从，就需要立足于房地产企业价值科学准确客观的评估基础之上，对房地产企业的内在价值进行准确的判断。房地产业是一个资金密集的行业，在众多行业之中非常的特殊。在其众多的资金来源当中占有最大比例的当属自有资金，并且该比例逐年上升。自2010年4月起，国家加到了宏观调控的力度，使得银行开始紧缩银根，不断提升银行存款准备金率，导致房地产业中的大多数企业需要通过自有资金解决发展中的需求。在使用传统财务指标对企业价值进行评估的过程中，往往只涉及到债务资本成本，却没有将企业权益资本成本纳入其中，因此难以对房地产企业自身价值创造力及经营业绩进行如实的反应。目前受到广泛欢迎的EVA指标是一种全新的财务理念，同传统的分析模式不同，EVA指标将企业的权益资本成本纳入到计算中，同时在净利润中将其扣除，是对企业为股东所创造价值及自身增值能力的准确反映，是一种科学客观的价值评估方法。在房地产企业的价值评估过程中使用EVA指标具有很强的实践意义，能够如实的将房地产企业价值反映出来，从而帮助房地产企业充分体现出自身的最大价值。
2 基于EVA企业价值评估的相关理论
2.1 EVA的内涵与实质
1982年，美国的思腾思特公司首次提出了经济增加值的理念，即EVA（Economic Value Added），在企业价值的评估及管理中实现了普及与应用2。当前企业实现了经营权及所有权上的分离，企业的经营者在实现个人利益的最大化过程中会产生出一系列的代理成本，股东为了降低这种代理成本，所以将债务引入到企业之中，希望对资本结构进行调整，达到最合理的状态3。但是从众多的企业财务报表当中我们能够看到，在企业期末收益上只是增添了债务成本，仍未体现出权益成本。在财务报告中没有权益成本的体现，本质上对企业利润进行了过高的估计，容易误导投资者，进而在决策上出现一定的差错。
从股东的角度出发，EVA重新定义了企业利润，提出了经济利润的概念，将企业所有的投资资本成本全部考虑在内。在EVA的理念下，投资者在投资过程中，希望能够获取增量收益，如果不能够实现这一愿望，就会转投其他的企业。作为企业而言，其所获取利润需要同时对债务成本及预期回报进行补偿，这就是经济利润，这种盈余才是一个企业所创造出的真正价值，同时也是对企业价值展开评估的主要依据。
2.2 EVA与股东价值创造
在传统的企业价值评估过程中，往往只对债务资本成本进行考虑，而在EVA法之下，不但充分考虑了债务资本成本，更是将权益资本成本纳入其中，是对股东价值进行准确衡量的一种方法4。
EVA法在计算过程中将权益资本成本纳入其中，在对会计信息进行使用时尽可能的将会计失真的影响消除，从这个角度上讲，EVA指标是对一个企业经营绩效最准确最客观的反映，EVA指标能够所所有公司的经营绩效展开准确的评估，体现出目前财务管理以股东价值最大化的核心理念。
2.3 EVA与企业价值评估
所谓价值管理，即指企业立足于组织目标，制定相应的企业文 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: 3_5_1_9_1_6_0_7_2
化、员工激励即指以及绩效衡量指标，将股东、经营者以及员工树立起统一的经营理念，切实提升企业的价值5。价值管理中包含有价值创造、价值管理及价值衡量三大要素。
企业价值评估最主要的就是对企业经营绩效展开评估，在评估过程中引入EVA指标，能够将企业的实际经营状况如实反映出来，同时也能够将企业为股东创造出的财富值进行准确的判断，是企业价值管理过程中的重要手段。
2.4 EVA价值评估的优势
在EVA的价值评估中，并没有将会计利润作为全部的基础6。在EVA价值评估过程中，剔除了营业外的收支以及各种不可控汇兑损益，同时冲回了各种培训及研发费用，摊销收到的回报，冲回了企业计提各项会计准备，依照实际产生的各种坏账及损失进入到损益之中，将企业最真实经营业绩反映出来，将企业为股东所创造出的价值增量进行准确的计算，从最大限度上减少了会计信息的披露失真，还原了企业中最真实的经营利润。
3 EVA指标的计算方法概述
在EVA体系当中，原始财务报表为其提供数据，同过去利润会计核算体系相比，EVA计算则更加的复杂7。首先EVA要调整过去的会计项目，在调整之后才能够对资本投入及税后的净利润进行确认；同时EVA要对权益资本成本进行估算，对加权平均成本进行确定，然后在从定义出发计算得到EVA值。不同的行业中，EVA的计算方法也不同。
总体而言，EVA计算具体包含下面三个流程：
首先，从行业的特点出发确定调整的会计项目；其次，对WACC、NOPAT及资本投入TC进行计算；最后，EVA值的计算。
3.1 EVA会计项目调整
项目 2011 2012 2013 2014 2015
NIPTA 79，618.19 219，886.55 371，410.65 415，506.18 596，628.81
参考文献
1 赵治纲.央企EVA考核需要理念和行为的根本性转变[J].国有资产管理.2010（09）
2 彭燕.经济增加值EVA在中小企业应用的探讨[J].财经界（学术版）.2010（08）
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