九龙房地产物业开发有限公司项目成本控制分析(附件)
摘 要 近年来，随着经济的发展，房地产行业在经过了十几年的蓬勃高速粗放式发展后，慢慢的走向平稳。同时由于伴随着美国金融危机，欧洲主权债务，国家对房地产行业的政策调控，房地产作为一种具有投资功能的耐用消费品也出现了成交量下滑，收益下降的情况。所以房地产企业的成本控制已逐步成为企业是否赢利的决定性因素之一。本文将通过分析陕西九龙房地产物业开发有限公司具体项目成本控制的现状，指出其存在的问题，并据此为此公司提出成本控制的有效措施，进而为其它房地产企业工程项目中的成本控制管理工作提供借鉴。
key words： cost control； project cost； cost management 目 录
1 绪论
1.1 论文选题的目的和意义 1
1.1.1 选题目的 1
1.1.2 选题意义 1
1.2 国内外研究综述 1
1.2.1 国外研究综述 1
1.2.2 国内研究综述 2
1.3 研究方法 3
2 陕西九龙房地产物业开发有限公司项目成本控制的现状
2.1 公司概括 4
2.2 具体项目介绍 4
2.3 公司项目成本控制的现状 5
2.3.1 投资决策环节 6
2.3.2 招投标环节 6
2.3.3 工程建设环节 7
2.3.4 结算审计环节 8
3 陕西九龙房地产物业开发有限公司项目成本控制存在的问题及原因分析
3.1 陕西九龙房地产物业开发有限公司项目成本控制存在的问题 9
3.1.1 成本严重超支 9
3.1.2 工期过度延误 10
3.1.3 合同管理不善 10
3.1.4 责任管理体系缺失 10
3.2 陕西九龙房地产物业开发有限公司项目成本控制存在问题的原因分析 11
3.2.1 成本管理组织体系不健全 11
3.2.2 缺少项目阶段性评价 11
3.2.3 缺少对招标合同的管理 12
3.2.4 未建立成本管理监督与考核机制 12
4 陕西九 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
龙房地产物业开发有限公司项目成本控制的主要对策
4.1 增加成本管理部门并加强对项目决策和设计阶段环节的控制 13
4.1.1 增加成本管理部门 13
4.1.2 投资决策阶段的管理与成本控制 13
4.1.3 加强设计阶段的管理与成本控制 13
4.2 加强项目阶段性评价 14
4.3 增加对招标合同的管理 14
4.3.1 严格合同管理，减少工程索赔 14
4.3.2 签订设计外包合同，有效控制造价 14
4.4 加强管理人员的责任意识 15
4.4.1 强化管理成员的责任感 15
4.4.2 建立成本管理奖惩责任机制 15
结 论 17
参考文献 18
致 谢 20
1 绪 论
1.1论文选题的目的和意义
1.1.1选题目的
随着经济的迅速发展，当地产业的发展也日益崛起，逐渐成为国民经济重大产业支柱。当今房地产行业的竞争愈加激烈，面临巨额的成本和微薄的利润，房地产开发企业要想在激烈的市场中取得发展，从外部需要寻求并掌握包括房地产信托和房地产基金在内的多元融资途径，从内部要了解在整个房地产工程项目建设过程中涉及到成本控制的部分，与某房地产项目成本管理的预期计划进行对比，寻找出工程项目过程中所出现的与预期计划相背驰的地方，加以分析并采取措施对项目成本进行控制。本文将通过分析陕西九龙房地产物业开发有限公司具体项目成本控制的现状，从而发现本公司房地产业在实际运营中存在哪些成本控制问题，并据此提出有效的合理的成本控制措施，进而为其它房地产企业工程项目中的成本控制管理工作提供借鉴。
1.1.2选题意义
论文的研究意义在于探索陕西九龙房地产物业开发有限公司项目成本控制的有效途径，具有以下实际方方面意义；
（1）对该公司下的房地产项目运营与成本控制提出了建设性意见。
（2）为其他企业的同类项目中的成本管理提供了决策参考
（3）为该公司在项目建设节约成本，控制工程质量，从而增强市场竞争力
保证企业在快速多变的市场中处于盈利不亏本的地位。
1.2国内外研究综述
1.2.1国外研究综述
Binde（2012）构建了进度和成本控制信息模型，使得三个目标和三个控制之间密切联系起来。成本和控制功能通过系统流程的规范化和控制化被集中化，数据质量具有真实性、全面性和时效性。
Rashid，Tamaki（2013）等人在深入分析当下网络技术的基础上，着手对房地产开发项目进度和成本的不均衡问题进行了深入研究，并且针对管理和资源两个方面分别提出了构建基于围绕资源管理的局部优化模型。
Seppo，Harri（2014）提出在考虑房地产开发成本管理的时候必须要将要经济效益作为首要原则，其次需要制定详细的目标成本和进度计划，并且在方案实施过程中进行严格的监督控制，对于产生的问题进行及时的调整。
Hani（2014）等人根据项目成本管理控制的原则，针对项目中出现的超额预算和质量不合格的现象进行了研究分析，基于“最大流最小割”的项目管理的理论，提出工期——费用优化函数，详细阐述了如何解决网络计划工期——成本优化的问题的具体方法。
由此可以看出，关于控制项目成本的理论体系变得越来越成熟，在西方国家尤其盛行从而使得成本控制理论获得了更大的成长空间，进一步促使一些发达国家在房地产经营水平有了巨大的提高，在一定程度上巩固了企业的经济实力，加强企业的竞争力，也促进了发达国家社会经济水平的提高。
1.2.2国内研究综述
伴随着国内外成本管理思想的不断更新，我国对传统项目成本管理的方式也逐渐转变，由原先的注重事后管理调整为注重事前和事中管理，特别是在加强项目前期的成本管理以及施工中的事中管理方面取得了较大的成绩。
李玲（2011）认为施工企业的承接以及发展过程中，对施工项目的成本进行动态的管理，对事前、事中、事后进行监控，能够有效的降低整个施工项目的成本，并且取得较好的经济收益。
杜德军（2012）运用实证研究方法，将作业成本法引入到某房地产项目的住宅管理中去，对分析了成本中心、成本动因等，并提出了作业成本法对建筑企业项目成本控制的建议。
谌东海，田泉（2012）将全新的成本管理方式作业成本法引入到工程项目的前期成本控制中，并指出，工程项目大多只注重事后核算而忽略事中控制的缺点，作业成本法被引入到工程项目的管理之中，能够有效的解决这个问题。
key words： cost control； project cost； cost management 目 录
1 绪论
1.1 论文选题的目的和意义 1
1.1.1 选题目的 1
1.1.2 选题意义 1
1.2 国内外研究综述 1
1.2.1 国外研究综述 1
1.2.2 国内研究综述 2
1.3 研究方法 3
2 陕西九龙房地产物业开发有限公司项目成本控制的现状
2.1 公司概括 4
2.2 具体项目介绍 4
2.3 公司项目成本控制的现状 5
2.3.1 投资决策环节 6
2.3.2 招投标环节 6
2.3.3 工程建设环节 7
2.3.4 结算审计环节 8
3 陕西九龙房地产物业开发有限公司项目成本控制存在的问题及原因分析
3.1 陕西九龙房地产物业开发有限公司项目成本控制存在的问题 9
3.1.1 成本严重超支 9
3.1.2 工期过度延误 10
3.1.3 合同管理不善 10
3.1.4 责任管理体系缺失 10
3.2 陕西九龙房地产物业开发有限公司项目成本控制存在问题的原因分析 11
3.2.1 成本管理组织体系不健全 11
3.2.2 缺少项目阶段性评价 11
3.2.3 缺少对招标合同的管理 12
3.2.4 未建立成本管理监督与考核机制 12
4 陕西九 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
龙房地产物业开发有限公司项目成本控制的主要对策
4.1 增加成本管理部门并加强对项目决策和设计阶段环节的控制 13
4.1.1 增加成本管理部门 13
4.1.2 投资决策阶段的管理与成本控制 13
4.1.3 加强设计阶段的管理与成本控制 13
4.2 加强项目阶段性评价 14
4.3 增加对招标合同的管理 14
4.3.1 严格合同管理，减少工程索赔 14
4.3.2 签订设计外包合同，有效控制造价 14
4.4 加强管理人员的责任意识 15
4.4.1 强化管理成员的责任感 15
4.4.2 建立成本管理奖惩责任机制 15
结 论 17
参考文献 18
致 谢 20
1 绪 论
1.1论文选题的目的和意义
1.1.1选题目的
随着经济的迅速发展，当地产业的发展也日益崛起，逐渐成为国民经济重大产业支柱。当今房地产行业的竞争愈加激烈，面临巨额的成本和微薄的利润，房地产开发企业要想在激烈的市场中取得发展，从外部需要寻求并掌握包括房地产信托和房地产基金在内的多元融资途径，从内部要了解在整个房地产工程项目建设过程中涉及到成本控制的部分，与某房地产项目成本管理的预期计划进行对比，寻找出工程项目过程中所出现的与预期计划相背驰的地方，加以分析并采取措施对项目成本进行控制。本文将通过分析陕西九龙房地产物业开发有限公司具体项目成本控制的现状，从而发现本公司房地产业在实际运营中存在哪些成本控制问题，并据此提出有效的合理的成本控制措施，进而为其它房地产企业工程项目中的成本控制管理工作提供借鉴。
1.1.2选题意义
论文的研究意义在于探索陕西九龙房地产物业开发有限公司项目成本控制的有效途径，具有以下实际方方面意义；
（1）对该公司下的房地产项目运营与成本控制提出了建设性意见。
（2）为其他企业的同类项目中的成本管理提供了决策参考
（3）为该公司在项目建设节约成本，控制工程质量，从而增强市场竞争力
保证企业在快速多变的市场中处于盈利不亏本的地位。
1.2国内外研究综述
1.2.1国外研究综述
Binde（2012）构建了进度和成本控制信息模型，使得三个目标和三个控制之间密切联系起来。成本和控制功能通过系统流程的规范化和控制化被集中化，数据质量具有真实性、全面性和时效性。
Rashid，Tamaki（2013）等人在深入分析当下网络技术的基础上，着手对房地产开发项目进度和成本的不均衡问题进行了深入研究，并且针对管理和资源两个方面分别提出了构建基于围绕资源管理的局部优化模型。
Seppo，Harri（2014）提出在考虑房地产开发成本管理的时候必须要将要经济效益作为首要原则，其次需要制定详细的目标成本和进度计划，并且在方案实施过程中进行严格的监督控制，对于产生的问题进行及时的调整。
Hani（2014）等人根据项目成本管理控制的原则，针对项目中出现的超额预算和质量不合格的现象进行了研究分析，基于“最大流最小割”的项目管理的理论，提出工期——费用优化函数，详细阐述了如何解决网络计划工期——成本优化的问题的具体方法。
由此可以看出，关于控制项目成本的理论体系变得越来越成熟，在西方国家尤其盛行从而使得成本控制理论获得了更大的成长空间，进一步促使一些发达国家在房地产经营水平有了巨大的提高，在一定程度上巩固了企业的经济实力，加强企业的竞争力，也促进了发达国家社会经济水平的提高。
1.2.2国内研究综述
伴随着国内外成本管理思想的不断更新，我国对传统项目成本管理的方式也逐渐转变，由原先的注重事后管理调整为注重事前和事中管理，特别是在加强项目前期的成本管理以及施工中的事中管理方面取得了较大的成绩。
李玲（2011）认为施工企业的承接以及发展过程中，对施工项目的成本进行动态的管理，对事前、事中、事后进行监控，能够有效的降低整个施工项目的成本，并且取得较好的经济收益。
杜德军（2012）运用实证研究方法，将作业成本法引入到某房地产项目的住宅管理中去，对分析了成本中心、成本动因等，并提出了作业成本法对建筑企业项目成本控制的建议。
谌东海，田泉（2012）将全新的成本管理方式作业成本法引入到工程项目的前期成本控制中，并指出，工程项目大多只注重事后核算而忽略事中控制的缺点，作业成本法被引入到工程项目的管理之中，能够有效的解决这个问题。
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