城市轨道交通对沿线住宅价格影响研究以长春市轻轨三号线为例
研究目的以长春市轻轨三号线为例，探索城市轨道交通对沿线住宅价格的影响因素，以期为政府对城市规划及房价政策调控提供参考。研究方法文献研究法和特征价格模型法。研究结果（1）距轻轨站点的距离和便利程度两个影响因素对轻轨沿线住宅价格的影响较为显著。（2）0~500米范围内，住宅距离轻轨站点的距离及便利程度为显著因素，每变动1%，住宅均价分别变动7.84%和10.2%。（3）500~800米范围内，显著的影响因素为距轻轨站点距、距CBD距离、建筑时间、物业费和便利程度，各因素每变动1%，住宅均价分别变动-17.891%、0.009%、-4.229%、-113.17%和-101.476%。（4）800~1200米范围内，住宅价格与距轻轨站点距离之间无显著关系，其价格高低主要由多因素共同决定。研究结论轻轨沿线住宅价格主要受距轻轨站的距离和便利程度的影响。在一定距离内轨道交通对住宅价格的影响是先正向影响，后负向影响；其他影响因素不显著。
目录
摘要 1
关键词 1
Abstract 1
Key words 1
引 言 1
一、轨道交通沿线住宅价格影响因素理论分析 2
（一）住宅价格影响因素分析 2
1.一般因素 2
2.区位因素 2
3.个别因素 3
（二）基于特征价格模型的轨道交通沿线住宅价格影响因素分析 3
二、研究方法及数据来源 3
（一）研究方法 3
（二）数据来源 4
1.网络 4
2.实地调查 4
3.地图测量 4
三、长春市轻轨三号线对沿线住宅价格影响的实例研究 4
（一）长春市轻轨三号线及沿线住宅市场现状概况 4
（二）长春市轻轨三号线沿线住宅均价单因素影响分析 5
（三）特征价格模型下长春市轻轨三号线沿线住宅价格影响研究 6
1.0~500米范围内 6
2.500~800米范围内 8
3.800~1200米范围内 9
四、结论与讨论 10
（一）研究结论 10
1.单因素分析 10 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: @351916072@
2.特征价格模型分析 10
（二）讨论与展望 10
致 谢 11
参考文献 11
附录 13
城市轨道交通对沿线住宅价格影响研究
——以长春市轻轨三号线为例
引言
为了给城镇居民提供了便捷的出行条件以解决交通拥堵等问题，政府开始进行城市轨道交通的建设，便催生了所谓的“轻轨房”、“地铁房”等新的概念。对政府而言关于城市轨道交通对沿线住宅价格影响研究可用来协调规划城市的用地和交通。这样既提高了土地的利用效率，也增加了政府收入，亦能合理分配公共基础设施投资与收益，同时也实现了轨道交通的可持续经营和城市的科学运营[1]。对房地产开发商来说，土地周围是否有便捷的交通条件是在土地上建造住宅商品房、办公写字楼、大型商场亦或是其他建筑的重要参考因素。而不论是租房还是买房，备受青睐的轨道房的价格通常会高于其他地区的房价，因此，研究城市轨道交通对沿线住宅价格的影响有着重大的现实意义。
在以往的轨道交通对沿线住宅价格影响的相关研究中，有人通过控制对比法来对轻轨沿线的住宅和商铺价值进行研究。也有人运用特征价格法，对重轨交通沿线住宅价值进行研究。并且有研究表明特征价格法可以较精确地定量计算城市轨道交通对沿线住宅价值的影响[23]。而研究思路则包括以下两种：一是从时间维度上研究轨道交通对其沿线住宅价格影响，通常包括轨道交通规划建设前、轨道交通在建中以及轨道交通建设完毕并开始通入运营三个时期。有研究表明轨道交通对沿线住宅价格的影响具有时效性，总体价格变化幅度随轨道交通工期进度的变化而变化[46]。二是从空间维度上研究轨道交通对其沿线住宅价格影响，主要研究轨道交通沿线住宅价格及其至附近轨道交通站点的距离的关系。常用的模型为特征价格模型，近期亦有地理加权回归模型的应用。有研究认为轨道交通因其产生的噪声污染而降低了周边土地的价值；还有人更进一步，发现在城市轨道交通线路的影响范围之内，沿线住宅价格随着距轨道距离的增加而降低的趋势呈现出指数递减过渡至平稳态势；不同意见的人认为一定区域内房价随距离增加涨幅平缓。另一些人则认为距站点越近的房地产价格提升越明显，外围区降幅比核心区高；还有认为轨道交通对住房价格的影响强度与距站点直线距离存在着显著的倒“U”形关系的，即轨道交通对周边房地产同时存在正面和负面因素的综合影响，其影响随着距离的变化而改变 [714]。
当今对于轨道交通对其沿线住宅价格影响的研究多为定量分析，利用数据进行实例分析，具有针对性。但多注重轨道交通沿线住宅到附近轨道交通站点的距离对住宅价格的影响，而对其他诸如绿化率、容积率、物业费、生活便利程度等影响因素造成的影响较为忽视。本研究拟选取长春市轻轨三号线沿线周边的住宅价格作为研究对象，统一选择同时期内房地产交易市场的现实数据，通过对长春市轻轨三号线沿线住宅价格进行经济计量分析来研究长春市轻轨三号线对其沿线住宅价格的影响。之所以选择以长春市轻轨三号线为例，是因为国内现有的研究多是以南方经济城市诸如武汉、杭州、南京、上海为研究对象，而北方城市则多青睐于首都北京，作国内首批建设轻轨的城市，长春则颇为不受重视。所以以长春市轻轨三号线为例进行城市轨道交通对沿线住宅价格的影响研究是极具意义的。
一、轨道交通沿线住宅价格影响因素理论分析
（一）住宅价格影响因素分析
住宅价格影响因素大致可分为三种：一般因素、区位因素和个别因素。其中一般因素又可分为经济因素、社会因素和行政因素，对住宅价格的影响多体现在住宅价格随时间的变化而变化[14]。
1.一般因素
通常情况下影响一定范围内所有住宅价格的一般的、具有普遍共性的因素即为一般因素。这些因素的作用具有全局性，常常反映了某国家或地区经济、社会和行政的宏观状况。
2.区位因素
区位因素是一种偏向微观的影响住宅价格的因素，通常依靠住宅楼盘小区周边的环境及其他条件（如交通条件等）对住宅价格的影响进行分析。市中心距住宅楼盘的距离可作为判断指标，通常距离市中心越近，越繁华的地段住宅价格越高。在此基础上，由于轨道交通的出现，使得出行更加便利，一定程度上打破了这种空间上的距离限制，所以住宅楼盘距附近轨道交通站点的距离也应该作为考察指标之一[1516]。同时，住宅楼盘周边的环境及公共设施、生活便利程度也应该纳入考察范围。
目录
摘要 1
关键词 1
Abstract 1
Key words 1
引 言 1
一、轨道交通沿线住宅价格影响因素理论分析 2
（一）住宅价格影响因素分析 2
1.一般因素 2
2.区位因素 2
3.个别因素 3
（二）基于特征价格模型的轨道交通沿线住宅价格影响因素分析 3
二、研究方法及数据来源 3
（一）研究方法 3
（二）数据来源 4
1.网络 4
2.实地调查 4
3.地图测量 4
三、长春市轻轨三号线对沿线住宅价格影响的实例研究 4
（一）长春市轻轨三号线及沿线住宅市场现状概况 4
（二）长春市轻轨三号线沿线住宅均价单因素影响分析 5
（三）特征价格模型下长春市轻轨三号线沿线住宅价格影响研究 6
1.0~500米范围内 6
2.500~800米范围内 8
3.800~1200米范围内 9
四、结论与讨论 10
（一）研究结论 10
1.单因素分析 10 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: @351916072@
2.特征价格模型分析 10
（二）讨论与展望 10
致 谢 11
参考文献 11
附录 13
城市轨道交通对沿线住宅价格影响研究
——以长春市轻轨三号线为例
引言
为了给城镇居民提供了便捷的出行条件以解决交通拥堵等问题，政府开始进行城市轨道交通的建设，便催生了所谓的“轻轨房”、“地铁房”等新的概念。对政府而言关于城市轨道交通对沿线住宅价格影响研究可用来协调规划城市的用地和交通。这样既提高了土地的利用效率，也增加了政府收入，亦能合理分配公共基础设施投资与收益，同时也实现了轨道交通的可持续经营和城市的科学运营[1]。对房地产开发商来说，土地周围是否有便捷的交通条件是在土地上建造住宅商品房、办公写字楼、大型商场亦或是其他建筑的重要参考因素。而不论是租房还是买房，备受青睐的轨道房的价格通常会高于其他地区的房价，因此，研究城市轨道交通对沿线住宅价格的影响有着重大的现实意义。
在以往的轨道交通对沿线住宅价格影响的相关研究中，有人通过控制对比法来对轻轨沿线的住宅和商铺价值进行研究。也有人运用特征价格法，对重轨交通沿线住宅价值进行研究。并且有研究表明特征价格法可以较精确地定量计算城市轨道交通对沿线住宅价值的影响[23]。而研究思路则包括以下两种：一是从时间维度上研究轨道交通对其沿线住宅价格影响，通常包括轨道交通规划建设前、轨道交通在建中以及轨道交通建设完毕并开始通入运营三个时期。有研究表明轨道交通对沿线住宅价格的影响具有时效性，总体价格变化幅度随轨道交通工期进度的变化而变化[46]。二是从空间维度上研究轨道交通对其沿线住宅价格影响，主要研究轨道交通沿线住宅价格及其至附近轨道交通站点的距离的关系。常用的模型为特征价格模型，近期亦有地理加权回归模型的应用。有研究认为轨道交通因其产生的噪声污染而降低了周边土地的价值；还有人更进一步，发现在城市轨道交通线路的影响范围之内，沿线住宅价格随着距轨道距离的增加而降低的趋势呈现出指数递减过渡至平稳态势；不同意见的人认为一定区域内房价随距离增加涨幅平缓。另一些人则认为距站点越近的房地产价格提升越明显，外围区降幅比核心区高；还有认为轨道交通对住房价格的影响强度与距站点直线距离存在着显著的倒“U”形关系的，即轨道交通对周边房地产同时存在正面和负面因素的综合影响，其影响随着距离的变化而改变 [714]。
当今对于轨道交通对其沿线住宅价格影响的研究多为定量分析，利用数据进行实例分析，具有针对性。但多注重轨道交通沿线住宅到附近轨道交通站点的距离对住宅价格的影响，而对其他诸如绿化率、容积率、物业费、生活便利程度等影响因素造成的影响较为忽视。本研究拟选取长春市轻轨三号线沿线周边的住宅价格作为研究对象，统一选择同时期内房地产交易市场的现实数据，通过对长春市轻轨三号线沿线住宅价格进行经济计量分析来研究长春市轻轨三号线对其沿线住宅价格的影响。之所以选择以长春市轻轨三号线为例，是因为国内现有的研究多是以南方经济城市诸如武汉、杭州、南京、上海为研究对象，而北方城市则多青睐于首都北京，作国内首批建设轻轨的城市，长春则颇为不受重视。所以以长春市轻轨三号线为例进行城市轨道交通对沿线住宅价格的影响研究是极具意义的。
一、轨道交通沿线住宅价格影响因素理论分析
（一）住宅价格影响因素分析
住宅价格影响因素大致可分为三种：一般因素、区位因素和个别因素。其中一般因素又可分为经济因素、社会因素和行政因素，对住宅价格的影响多体现在住宅价格随时间的变化而变化[14]。
1.一般因素
通常情况下影响一定范围内所有住宅价格的一般的、具有普遍共性的因素即为一般因素。这些因素的作用具有全局性，常常反映了某国家或地区经济、社会和行政的宏观状况。
2.区位因素
区位因素是一种偏向微观的影响住宅价格的因素，通常依靠住宅楼盘小区周边的环境及其他条件（如交通条件等）对住宅价格的影响进行分析。市中心距住宅楼盘的距离可作为判断指标，通常距离市中心越近，越繁华的地段住宅价格越高。在此基础上，由于轨道交通的出现，使得出行更加便利，一定程度上打破了这种空间上的距离限制，所以住宅楼盘距附近轨道交通站点的距离也应该作为考察指标之一[1516]。同时，住宅楼盘周边的环境及公共设施、生活便利程度也应该纳入考察范围。
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