设计欧洲城项目场营销策划(附件)【字数：14433】
摘 要房地产行业是社会主义市场体系中不可或缺的部分，房地产行业是我国国民经济中重要支柱，而房地产营销是为房地产开发商策划出合理的建设方向。房地产营销需要从观念、价格定位、包装等方面，确定房地产市场的需要。本论文以地处南京河西新城区的欧洲城项目为例，立足于当代中国房地产策划过程中出现的问题，在进行营销策划的过程中除了使用常用的SWOT分析，项目定位，4P营销战术等，使本项目小区房地产完全符合潜在购房者的需求，从而形成小区房产的产品效益，并且，通过本次房地产营销策划，使本项目房产提高消费者满意度，从而使得开发商获得预期利益。
目 录
第一章 工程概况 1
1.1项目地块简介 1
1.2项目基本情况 2
第二章 市场选择 4
2.1房地产市场分析与预测 4
2.2项目竞争分析 7
2.3市场的选择 11
2.4项目定价策略 14
第三章 营销战略战术 17
3.1房地产市场营销 17
3.2南京欧洲城房地产分析 18
3.3售楼中心场区展示营销战术 22
第四章 南京欧洲城项目房地产项目营销策略问题分析 24
4.1南京欧洲城营销问题 24
4.2南京欧洲城营销问题解决办法 25
致 谢 29
参考文献 30
附录 31
第一章 工程概况
1.1项目地块简介
本项目研究的项目地块是“南京欧洲城”，该地块位于南京市河西新城区CBD中央商务区的北边，东接全国重点中学金陵中学，地块与南京奥体中心一路之隔。与地铁一号线紧密相连、二号线直达“南京欧洲城”。
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图11 项目位置
南京欧洲城项目地块特点：
首先，“南京欧洲城”项目一共分为A、B、C三个大区域，四个大的物业类型。A区休闲区域，包含一个大型休闲绿化广场凯旋广场，该广场面积超过3万平方米。
B区由大型商贸、商务、办公区组成，包含三大广场“欧洲城长富大厦”、“欧洲城凯旋明珠商业广场”、“欧洲城长安大厦”、除此之外， *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072#
还有两幢双子座高级写字楼以及三幢酒店公寓，其规模也超过了23万平方。
C区主要有11万平方米的欧洲城凯旋丽都花园，以及高端智能化住宅区。该区域拥有着超过600的住宅单位。其户型主要是90平方米—136平方米的二房、三房户型，也有一些其他户型。小区周边生活设施齐全，内含一所九个班的幼儿园，为进一步完善社区自身配套设施，特招香港招商局旗下分公司南京物业管理有限公司对该小区采取全面物管，这一举措为小区物业的全面提升提供了有力保障。在交通设施配备上，该小区拥有华东地区现在最大地下停车场，占地约8万平方米，保证了业主停车需求。
其次“南京欧洲城”的建设定位是具有欧洲现代建筑风格，国际商业、文化艺术气息交融的商住建筑群体；致力于成为欧洲及世界精品、名品的集散中心。
“南京欧洲城”该项目北边是河西新城区CBD中央商务区，东边靠着全国重点中学之一的金陵中学，并且和南京奥体中心只隔一条路。项目地块靠近地铁一号线且二号线直达欧洲城。
1.2项目基本情况
南京欧洲城总建筑面积为340000平方米，占地面积为137000平方米，容积率2.5，绿化率40%，建筑风格为现代中式风格，建筑类型为小高层商业类建筑。项目的各项参数列于表11。
表12 项目各项参数
项目
数量
单位
总占地面积
137000
平方米
总建筑面积
340000
平方米
其中
住宅
小高层
110000
平方米
商业
230000
平方米
公建配套
30000
平方米
容积率
2.5
/
户数
1481
户
停车位
1330
个
从上表的叙述中可以看出本项目总建筑面积大、容积率较高，商业配套、公建配套齐全，将住宅、商业、办公有效的结合在一起。为人们的工作、生活都带来了极大的便利。这也将成为河西区域内新的商业中心和地标性建筑。
第二章 市场选择
2.1房地产市场分析与预测
2.1.1南京房地产环境分析
2016年，中国的整个房地产行业的不景气，整体的发展脚步也放慢了下来，带来的直接影响就是房价的下跌，成交面积的大幅减少。政府了解后对此也作出了相应的行业调整，根据中央的指示，南京市政府慢慢从2016年中旬对南京市房地产行业作出了改革和调整。在这一年里，中国的房地产投资不会增长，会持续的下降，国家也会对宏观经济进行调控和把握，房地产价格将会下降，这样才能增加房子的成交量，房地产商才能回笼资金，减少库存。下面是中国2016年房地产市场销售情况。
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图21 2016全国商品房销售情况
从图上看，2016年全年，中国房地产市场前半年处于较高水平发展，包括部分城市房价一路升高，楼市去库存等。由于政策出台，特别是国家出台限贷，落实营改增等政策进行宏观调控，房地产市场稳中向前，销售量及销售额相对平稳。
2.1.2南京欧洲城项目宏观环境分析
1.政策分析
2016年南京市政府对于南京市房地产政策进行了宏观调控的放宽，也陆续的出台了一系列的条文，如限购松绑，放宽公积金提取等，对于南京市房地产市场的低迷，政府并没有伸手市场，对于市场十分有把握，给予更多的时间进行自身的调整，如放松限购，降低公积金门槛，提高贷款的额度，来刺激人们对于房子的购买，提高购房率。
目 录
第一章 工程概况 1
1.1项目地块简介 1
1.2项目基本情况 2
第二章 市场选择 4
2.1房地产市场分析与预测 4
2.2项目竞争分析 7
2.3市场的选择 11
2.4项目定价策略 14
第三章 营销战略战术 17
3.1房地产市场营销 17
3.2南京欧洲城房地产分析 18
3.3售楼中心场区展示营销战术 22
第四章 南京欧洲城项目房地产项目营销策略问题分析 24
4.1南京欧洲城营销问题 24
4.2南京欧洲城营销问题解决办法 25
致 谢 29
参考文献 30
附录 31
第一章 工程概况
1.1项目地块简介
本项目研究的项目地块是“南京欧洲城”，该地块位于南京市河西新城区CBD中央商务区的北边，东接全国重点中学金陵中学，地块与南京奥体中心一路之隔。与地铁一号线紧密相连、二号线直达“南京欧洲城”。
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图11 项目位置
南京欧洲城项目地块特点：
首先，“南京欧洲城”项目一共分为A、B、C三个大区域，四个大的物业类型。A区休闲区域，包含一个大型休闲绿化广场凯旋广场，该广场面积超过3万平方米。
B区由大型商贸、商务、办公区组成，包含三大广场“欧洲城长富大厦”、“欧洲城凯旋明珠商业广场”、“欧洲城长安大厦”、除此之外， *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072#
还有两幢双子座高级写字楼以及三幢酒店公寓，其规模也超过了23万平方。
C区主要有11万平方米的欧洲城凯旋丽都花园，以及高端智能化住宅区。该区域拥有着超过600的住宅单位。其户型主要是90平方米—136平方米的二房、三房户型，也有一些其他户型。小区周边生活设施齐全，内含一所九个班的幼儿园，为进一步完善社区自身配套设施，特招香港招商局旗下分公司南京物业管理有限公司对该小区采取全面物管，这一举措为小区物业的全面提升提供了有力保障。在交通设施配备上，该小区拥有华东地区现在最大地下停车场，占地约8万平方米，保证了业主停车需求。
其次“南京欧洲城”的建设定位是具有欧洲现代建筑风格，国际商业、文化艺术气息交融的商住建筑群体；致力于成为欧洲及世界精品、名品的集散中心。
“南京欧洲城”该项目北边是河西新城区CBD中央商务区，东边靠着全国重点中学之一的金陵中学，并且和南京奥体中心只隔一条路。项目地块靠近地铁一号线且二号线直达欧洲城。
1.2项目基本情况
南京欧洲城总建筑面积为340000平方米，占地面积为137000平方米，容积率2.5，绿化率40%，建筑风格为现代中式风格，建筑类型为小高层商业类建筑。项目的各项参数列于表11。
表12 项目各项参数
项目
数量
单位
总占地面积
137000
平方米
总建筑面积
340000
平方米
其中
住宅
小高层
110000
平方米
商业
230000
平方米
公建配套
30000
平方米
容积率
2.5
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户数
1481
户
停车位
1330
个
从上表的叙述中可以看出本项目总建筑面积大、容积率较高，商业配套、公建配套齐全，将住宅、商业、办公有效的结合在一起。为人们的工作、生活都带来了极大的便利。这也将成为河西区域内新的商业中心和地标性建筑。
第二章 市场选择
2.1房地产市场分析与预测
2.1.1南京房地产环境分析
2016年，中国的整个房地产行业的不景气，整体的发展脚步也放慢了下来，带来的直接影响就是房价的下跌，成交面积的大幅减少。政府了解后对此也作出了相应的行业调整，根据中央的指示，南京市政府慢慢从2016年中旬对南京市房地产行业作出了改革和调整。在这一年里，中国的房地产投资不会增长，会持续的下降，国家也会对宏观经济进行调控和把握，房地产价格将会下降，这样才能增加房子的成交量，房地产商才能回笼资金，减少库存。下面是中国2016年房地产市场销售情况。
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图21 2016全国商品房销售情况
从图上看，2016年全年，中国房地产市场前半年处于较高水平发展，包括部分城市房价一路升高，楼市去库存等。由于政策出台，特别是国家出台限贷，落实营改增等政策进行宏观调控，房地产市场稳中向前，销售量及销售额相对平稳。
2.1.2南京欧洲城项目宏观环境分析
1.政策分析
2016年南京市政府对于南京市房地产政策进行了宏观调控的放宽，也陆续的出台了一系列的条文，如限购松绑，放宽公积金提取等，对于南京市房地产市场的低迷，政府并没有伸手市场，对于市场十分有把握，给予更多的时间进行自身的调整，如放松限购，降低公积金门槛，提高贷款的额度，来刺激人们对于房子的购买，提高购房率。
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