设计盐城同人怡和园项目定位报告(附件)【字数：15415】
摘 要本文以盐城怡和园幸福里项目定位为课题展开讨论，将理论与实际相结合，对同人怡和园进行深刻的分析与探讨。在了解项目基本信息与项目所处地块的信息之后，对项目进行宏观、中观、微观三个方面进行相应的分析，并对房产市场进行相应的预测，从而得出本项目后期的发展框架。同时分析周遭楼盘的具体信息，将本项目与之进行对比，得出本项目的竞争优势以及后期发展规划。然后对本项目进行SWOT分析，总结优势劣势、机会与威胁，并对项目进行调整，从而形成有利的竞争格局，为项目后期的营销以及策划提供强有力的理论依据。论文通过分析项目的环境、对客户的调查以及对市场的预测，大致框画了一个整体的构架，通过目标客户定位、消费人群分析进行市场细分，对项目的市场定位展开分析与讨论，确定项目的市场与消费人群，做出最终定位。对整个项目的全生命周期有了一个系统的认识和分析，对房地产决策以及精准的项目定位提供了一个良好的借鉴和参考，有助于减少以后的工作失误和避免资源的浪费。
Key words: real estate development; life cycle; feasibility study; project positioning; marketing planning； 目 录
第一章 项目定位背景 1
1.1项目及地块现状描述 1
1.2盐城城市规划描述 3
第二章 项目市场分析 5
2.1房地产市场分析 5
2.2项目市场发展预测 9
2.3区域性竞争楼盘分析 11
2.4项目SWOT分析 20
第三章 项目定位分析 23
3.1 市场需求分析和购买人群分析 23
3.2 市场细分 26
3.3 客户群体定位 26
3.4 市场定位 27
3.5 其他属性定位 29
结束语 30
致 谢 31
参考文献 32
附录 33
第一章 项目定位背景
1.1项目及地块现状描述
1.1.1怡和园幸福里项目现状
该项目坐落于南纬路南，开创路东，处于盐城重点打造的盐都新城，北面是即将 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: #351916072#
开建的盐都区新政府，西面是占地400亩的以生态为主题的润都公园，是真正意义上的绿色环保家园，东面则是文汇路实验学校。公交线路有30路、206路、K401公交车经过，同时盐城快速公交系统圈BRT则将南纬路、开创路实现全面覆盖，交通将会十分便利。 距离盐城市政府、市一中南区分校、高等职教园区、大润发超市、金鹰奥莱城、盐城市第三人民医院南院等均不超过10分钟车程，地理位置十分便利。其位置规划如图（11）
/
图11 项目位置
1.1.2项目所在地块现状描述
怡和园项目处于盐城市盐都新区南部。说起盐城城南区，仍然有很多人不清楚这个新区的意义，实际上现在城南新区是盐城市大力开发的区域，由于市区发展已经趋于饱和，各项指标很难再进一步，因此根据发展规划，城市须向东部和南部发展，城南新区应运而生。新区与原有的老市区紧密相连，完美的将亭湖区与盐都区进行连接，通榆河以东，西环路以西，青年路以北，皆属于城南区范畴。
在怡和园所在的板块，周围竞争楼盘较多，但真正引起人们关注的却只有碧桂园和钱江绿洲，主要因为这两个楼盘属于老牌劲旅，名头及其响亮，这两个楼盘的出现加剧了房地产市场的激烈竞争，但是竞争的同时无疑又为新区的发展提供了强有力的保障。项目所在板块见下图。
图12项目所处板块位置
从地理位置上来看，新区位于盐城市南部，远离市区，但由于交通系统的迅猛发展，导致距离并没有想象中的那么冗长，反而区域周围的客户群体符合项目预期的群体，并没有与竞争力较大的楼盘发生直接碰撞，这样显得本项目的市场预期还是比较理想的。周围基础设施也十分完善，生态公园、幼儿园、大型超市等一应俱全，可以有效地满足居民生活基本要求，同时也增加了项目的市场竞争力，可以吸引更多的消费者。
1.1.3怡和园项目基本情况
怡和园作为盐城同人公司斥巨资打造的以生态为主的高品质住宅小区，除了生态环境吸引消费者，其地理位置也得天独厚，是盐都新区新一批的主力房产。怡和园具体信息见表11.
表11 怡和园具体信息
投资单位
盐城同人置业有限公司
施工单位
江苏跃发建设工程有限公司
项目地址
盐城市开创路88号，地处盐城市盐都新区，润都公园对面，位于开创路与海洋路东南角交汇处，紧邻正在建设中的盐都商贸中心。
该项目总占地近121亩，地上总建筑面积20万平方米，地下建筑面积6万平方米，总户数大约1700户，容积率2.50，绿化率超过60%。其中现代欧式风格的高层住宅有16幢，并配备星级酒店、商业中心以及一幢幼儿园。该项目初步计划分两期开发，第一期计划开发6幢高层住宅，主力户型主要为75平米小两房、95平米大两房、100110平米大三房、140平米三房双卫等多种户型可供选择。项目参数见表12
表12 项目产品参数
项目
数量
单位
总用地面积
80666
平方米
总建筑面积
260000
平方米
其中
住宅
多层
25400
平方米
小高层
98680
平方米
高层
104920
平方米
商业
18000
平方米
公建配套
13000
平方米
容积率
2.50
/
户数
1700
户
停车位
2000
个
由于该项目率先实行阳台不封闭设计，同时赠送一半面积，带给业主真正的实惠。本项目立足长远发展，共设计规划2000多个地下车位，可出租可出售，充分满足小区业主的出行交通需求，同时引进最新的人车分流设计方案，将人行道与行车道实行分开交叉，力致于做到真正的人车分流，同时其与具有国家一级资质的物业公司携手，全面升级小区物业系统智能化，在同人怡和园率先实现科技化物业服务。正如项目的名称怡和园幸福里，在贯彻为消费者服务的基础上并同时努力将社区整体的功能、景观与文化互相融合，着力打造高品质、高质量、高评价的现代绿色科技化住宅。
Key words: real estate development; life cycle; feasibility study; project positioning; marketing planning； 目 录
第一章 项目定位背景 1
1.1项目及地块现状描述 1
1.2盐城城市规划描述 3
第二章 项目市场分析 5
2.1房地产市场分析 5
2.2项目市场发展预测 9
2.3区域性竞争楼盘分析 11
2.4项目SWOT分析 20
第三章 项目定位分析 23
3.1 市场需求分析和购买人群分析 23
3.2 市场细分 26
3.3 客户群体定位 26
3.4 市场定位 27
3.5 其他属性定位 29
结束语 30
致 谢 31
参考文献 32
附录 33
第一章 项目定位背景
1.1项目及地块现状描述
1.1.1怡和园幸福里项目现状
该项目坐落于南纬路南，开创路东，处于盐城重点打造的盐都新城，北面是即将 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: #351916072#
开建的盐都区新政府，西面是占地400亩的以生态为主题的润都公园，是真正意义上的绿色环保家园，东面则是文汇路实验学校。公交线路有30路、206路、K401公交车经过，同时盐城快速公交系统圈BRT则将南纬路、开创路实现全面覆盖，交通将会十分便利。 距离盐城市政府、市一中南区分校、高等职教园区、大润发超市、金鹰奥莱城、盐城市第三人民医院南院等均不超过10分钟车程，地理位置十分便利。其位置规划如图（11）
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图11 项目位置
1.1.2项目所在地块现状描述
怡和园项目处于盐城市盐都新区南部。说起盐城城南区，仍然有很多人不清楚这个新区的意义，实际上现在城南新区是盐城市大力开发的区域，由于市区发展已经趋于饱和，各项指标很难再进一步，因此根据发展规划，城市须向东部和南部发展，城南新区应运而生。新区与原有的老市区紧密相连，完美的将亭湖区与盐都区进行连接，通榆河以东，西环路以西，青年路以北，皆属于城南区范畴。
在怡和园所在的板块，周围竞争楼盘较多，但真正引起人们关注的却只有碧桂园和钱江绿洲，主要因为这两个楼盘属于老牌劲旅，名头及其响亮，这两个楼盘的出现加剧了房地产市场的激烈竞争，但是竞争的同时无疑又为新区的发展提供了强有力的保障。项目所在板块见下图。
图12项目所处板块位置
从地理位置上来看，新区位于盐城市南部，远离市区，但由于交通系统的迅猛发展，导致距离并没有想象中的那么冗长，反而区域周围的客户群体符合项目预期的群体，并没有与竞争力较大的楼盘发生直接碰撞，这样显得本项目的市场预期还是比较理想的。周围基础设施也十分完善，生态公园、幼儿园、大型超市等一应俱全，可以有效地满足居民生活基本要求，同时也增加了项目的市场竞争力，可以吸引更多的消费者。
1.1.3怡和园项目基本情况
怡和园作为盐城同人公司斥巨资打造的以生态为主的高品质住宅小区，除了生态环境吸引消费者，其地理位置也得天独厚，是盐都新区新一批的主力房产。怡和园具体信息见表11.
表11 怡和园具体信息
投资单位
盐城同人置业有限公司
施工单位
江苏跃发建设工程有限公司
项目地址
盐城市开创路88号，地处盐城市盐都新区，润都公园对面，位于开创路与海洋路东南角交汇处，紧邻正在建设中的盐都商贸中心。
该项目总占地近121亩，地上总建筑面积20万平方米，地下建筑面积6万平方米，总户数大约1700户，容积率2.50，绿化率超过60%。其中现代欧式风格的高层住宅有16幢，并配备星级酒店、商业中心以及一幢幼儿园。该项目初步计划分两期开发，第一期计划开发6幢高层住宅，主力户型主要为75平米小两房、95平米大两房、100110平米大三房、140平米三房双卫等多种户型可供选择。项目参数见表12
表12 项目产品参数
项目
数量
单位
总用地面积
80666
平方米
总建筑面积
260000
平方米
其中
住宅
多层
25400
平方米
小高层
98680
平方米
高层
104920
平方米
商业
18000
平方米
公建配套
13000
平方米
容积率
2.50
/
户数
1700
户
停车位
2000
个
由于该项目率先实行阳台不封闭设计，同时赠送一半面积，带给业主真正的实惠。本项目立足长远发展，共设计规划2000多个地下车位，可出租可出售，充分满足小区业主的出行交通需求，同时引进最新的人车分流设计方案，将人行道与行车道实行分开交叉，力致于做到真正的人车分流，同时其与具有国家一级资质的物业公司携手，全面升级小区物业系统智能化，在同人怡和园率先实现科技化物业服务。正如项目的名称怡和园幸福里，在贯彻为消费者服务的基础上并同时努力将社区整体的功能、景观与文化互相融合，着力打造高品质、高质量、高评价的现代绿色科技化住宅。
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