金厦阳光绿城项目可行性研究
摘 要近几年来，诸多房地产开发商在项目全生命周期中放弃了可行性研究这一重要环节，导致了许多类似烂尾楼这样的现象，而可行性研究是项目开发建设早期的的一个重要组成部分，也是项目按步骤进行的重要一步，目的是保证决策正确，避免因施工造成的资源浪费，本文则论证了可行性研究的必要性。张家港市金厦阳光绿城住宅项目的可行性研究主要通过对张家港市近几年的房地产住宅市场的研究和2016年第一月份、第二月份的房地产市场销售分析而进行开展的。本文先从国家层面对房地产市场进行了宏观环境分析，再局部到张家港房地产市场进行重点分析。其次，运用SWOT分析法，对项目定位提出建议。最后，运用财务评价、偿债与盈利能力分析等方法对项目进行了综合评估。
目 录
第一章 项目概况 1
1.1项目背景 1
1.2宗地现状及周边环境 2
1.3宗地规划设计条件 3
1.4可行性研究报告研究意义与范围 4
第二章 房地产市场研究 6
2.1宏观环境分析 6
2.2区域环境分析 8
2.3房地产市场分析 10
第三章 项目定位 15
3.1项目SWOT分析 15
3.2地块SWOT分析 16
3.3项目发展战略 17
3.4可类比项目研究 17
3.5产品定位 18
3.6客源定位 21
3.7价格定位 21
第四章 项目开发建设 23
4.1项目开发计划 23
4.2开发周期计划 23
第五章 财务分析 25
5.1规划要求及项目指标 25
5.2项目投资估算 25
5.3预计收入估算 28
第六章 不确定性分析 31
6.1风险分析 31
6.2不确定性分析 32
6.3盈亏平衡分析 32
6.4敏感性分析 33
结束语 35
致谢 36
参考文献 37
附录A项目总平面图 38
附录B户型图 39
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项目概况
1.1项目背景
1.1.1张家港市概况
表11 张家港市基本信息
区位
位于中国大陆东部，长江下游南岸，全市总面积999万平方千米，是一个新兴港口工业型城市。
经济发展水平
全市地区生产总值在2009年已达1425亿元，按户籍人口计算，全市人均地区生产总值达2.32万美元。全口径财政收入高达276.64亿元，其中105亿元为地方一般预计收入，总量一直保持全省同类城市前位。
人口
张家港现在有89.8万余人口。
城市规划
容。
流园。有利的条件为项目带来了巨大的商机，充分体现了项目的可行性。
1.1.2项目概况
1.项目名称
张家港市“金厦阳光绿城”住宅小区
2.项目单位概况
“金厦”房地产开发有限公司
产综合实力五十强企业”、“特级资信AAA企业”、“江苏省住宅商品房综合质量信得过单位”、“江苏省房地产诚信企业”、“2014年度江苏房地产开发行业综合实力五十强企业”等荣誉称号。
项目编制依据
（1）《金厦阳光绿城项目可行性研究报告》的项目委托书；
（5）经调查和检验的现场调查的数据。
1.2宗地现状及周边环境
1.2.1宗地现状
1.宗地位置:北面靠近长江中路，南面对准张杨公路，西面临近中港路，东面直通中兴南路，项目市政、教育配套完善，见图便可知金港镇学府环顾项目四周；各大超市、集贸市场也是近在咫尺，居民可乐享生活，无后顾之忧。并且周边影视文化广场、城际轻轨也正在规划中，努力让居民体验多元化生活。见图12。
图12 项目位置
1.2.2宗地周边环境
项目相处金港城区黄金地段，中兴已成为金港市民主要居住地，人流量丰富，项目配套完善，项目可谓学区房，比邻金港幼儿园、中兴小学和崇真中学；购物也十分方便，详述请见上文。
1.3宗地规划设计条件
1.3.1用地规划
项目占地94839平方米，总建筑面积132774平方米，容积率1.40，绿化率38.50%。详细指标见表11。
表11 项目主要指标
项目
数量
单位
总用地面积
94839
平方米
总建筑面积
132774
平方米
户型
90m2的两房
700
套
约120130 m2的三房
862
套
约165 m2的四房
514
套
容积率
1.40
?/
绿化率
38.50
%
户数
1089
户
停车位
562
个
1.4可行性研究报告研究意义与范围
1.4.1可行性研究的意义
房地产行业是第三大产业，产业的运作主要是通过投资、开发、运营和管理来进行，并具有基础性、导向性、驱动性和风险性等特点。
项目可行性研究主要是运用科学的方法，以及对民主的意见，让投资者做出决策，减少投资决策中可能出现的失误，从而降低开发成本，提高项目在经济、社会和环境效益方面的效益。
1.4.2可行性研究范围
房地产开发是一项综合性经济活动，特点是投资的数额大、建设开发的周期长而且涉及方面广泛。想要开发项目达到预期的经济效果,项目可行性研究是至关重要的,做一个好工作在房地产开发项目中,可以避免可能出现的问题。按照可行性研究的最终结论进行投资决策，有助于开发商摸清投资思路，将利益最大化。
究。
目 录
第一章 项目概况 1
1.1项目背景 1
1.2宗地现状及周边环境 2
1.3宗地规划设计条件 3
1.4可行性研究报告研究意义与范围 4
第二章 房地产市场研究 6
2.1宏观环境分析 6
2.2区域环境分析 8
2.3房地产市场分析 10
第三章 项目定位 15
3.1项目SWOT分析 15
3.2地块SWOT分析 16
3.3项目发展战略 17
3.4可类比项目研究 17
3.5产品定位 18
3.6客源定位 21
3.7价格定位 21
第四章 项目开发建设 23
4.1项目开发计划 23
4.2开发周期计划 23
第五章 财务分析 25
5.1规划要求及项目指标 25
5.2项目投资估算 25
5.3预计收入估算 28
第六章 不确定性分析 31
6.1风险分析 31
6.2不确定性分析 32
6.3盈亏平衡分析 32
6.4敏感性分析 33
结束语 35
致谢 36
参考文献 37
附录A项目总平面图 38
附录B户型图 39
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072$
项目概况
1.1项目背景
1.1.1张家港市概况
表11 张家港市基本信息
区位
位于中国大陆东部，长江下游南岸，全市总面积999万平方千米，是一个新兴港口工业型城市。
经济发展水平
全市地区生产总值在2009年已达1425亿元，按户籍人口计算，全市人均地区生产总值达2.32万美元。全口径财政收入高达276.64亿元，其中105亿元为地方一般预计收入，总量一直保持全省同类城市前位。
人口
张家港现在有89.8万余人口。
城市规划
容。
流园。有利的条件为项目带来了巨大的商机，充分体现了项目的可行性。
1.1.2项目概况
1.项目名称
张家港市“金厦阳光绿城”住宅小区
2.项目单位概况
“金厦”房地产开发有限公司
产综合实力五十强企业”、“特级资信AAA企业”、“江苏省住宅商品房综合质量信得过单位”、“江苏省房地产诚信企业”、“2014年度江苏房地产开发行业综合实力五十强企业”等荣誉称号。
项目编制依据
（1）《金厦阳光绿城项目可行性研究报告》的项目委托书；
（5）经调查和检验的现场调查的数据。
1.2宗地现状及周边环境
1.2.1宗地现状
1.宗地位置:北面靠近长江中路，南面对准张杨公路，西面临近中港路，东面直通中兴南路，项目市政、教育配套完善，见图便可知金港镇学府环顾项目四周；各大超市、集贸市场也是近在咫尺，居民可乐享生活，无后顾之忧。并且周边影视文化广场、城际轻轨也正在规划中，努力让居民体验多元化生活。见图12。
图12 项目位置
1.2.2宗地周边环境
项目相处金港城区黄金地段，中兴已成为金港市民主要居住地，人流量丰富，项目配套完善，项目可谓学区房，比邻金港幼儿园、中兴小学和崇真中学；购物也十分方便，详述请见上文。
1.3宗地规划设计条件
1.3.1用地规划
项目占地94839平方米，总建筑面积132774平方米，容积率1.40，绿化率38.50%。详细指标见表11。
表11 项目主要指标
项目
数量
单位
总用地面积
94839
平方米
总建筑面积
132774
平方米
户型
90m2的两房
700
套
约120130 m2的三房
862
套
约165 m2的四房
514
套
容积率
1.40
?/
绿化率
38.50
%
户数
1089
户
停车位
562
个
1.4可行性研究报告研究意义与范围
1.4.1可行性研究的意义
房地产行业是第三大产业，产业的运作主要是通过投资、开发、运营和管理来进行，并具有基础性、导向性、驱动性和风险性等特点。
项目可行性研究主要是运用科学的方法，以及对民主的意见，让投资者做出决策，减少投资决策中可能出现的失误，从而降低开发成本，提高项目在经济、社会和环境效益方面的效益。
1.4.2可行性研究范围
房地产开发是一项综合性经济活动，特点是投资的数额大、建设开发的周期长而且涉及方面广泛。想要开发项目达到预期的经济效果,项目可行性研究是至关重要的,做一个好工作在房地产开发项目中,可以避免可能出现的问题。按照可行性研究的最终结论进行投资决策，有助于开发商摸清投资思路，将利益最大化。
究。
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