市主城区养老地产需求分析
养老地产是“适老化”和“为老化”住宅为基础而拓展出来的新兴地产业态，可以为我国人口老龄化加剧所引起的养老问题提供一种有效解决途径。本文基于国内外专家学者对养老地产的研究成果，通过问卷调查获得第一手数据，通过对老年人现有居住社区满意度的分析来明确其今后发展优势，为养老地产建设提供参考；运用数学分析模型研究南京市主城区养老地产需求影响因素相关度，并通过数据统计探究老年人养老地产消费需求特征，为南京市养老地产合理化发展提供可行性建议。研究结果表明，南京市主城区养老地产影响因素主要包括年龄、身体状况、子女数量、居住方式、退休后月收入、经济来源、养老地产的认知，且存在显著相关关系，结合该区域老年人对养老地产的产品需求及应具备的服务需求特征，提出南京市养老地产发展模式和参考建议，填补中国养老地产开发模式不足。
目录
摘要1
关键词1
Abstract1
Key words1
引言1
一、研究区概况与研究思路2
（一）研究区概况2
（二）研究思路 3
（三）实地调查4
二、研究方法4
三、研究结果5
（一）问卷统计分析5
（二）老年人社区总体满意度分析5
（三）养老地产需求影响因素分析6
（四）养老地产需求类型分析8
四、结论和建议9
致谢10
参考文献11
附录A调查问卷11
表1变量的定义与赋值5
表2调查问卷数据基本特征5
表3老年人社区总体满意度调查表6
表4二元Logistic回归结果7
表5基础设施与服务8
南京市主城区养老地产需求分析
引言
养老地产是以“适老化”和“为老化”住宅为基础而拓展出来的新兴地产业态[1]。21世纪以来，中国面临急速老龄化，人口红利逐渐消失。加之独生子女政策的影响，“421”家庭结构比例增加，子女平均每人对老年父母的家庭照护负担和机会成本大大提高，传统的家庭老年照护功能正日渐弱化，由此导致家庭老年照护“供给”能力的减弱，家庭“空巢化”加速发展[2]。在这一大背 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072#
景下，养老地产应运而生。
我国养老地产的发展和研究尚处于起步阶段，大致是从改革开放时期开始的，至今发展不过30年，尚未形成适合中国国情的成熟模式。现阶段我国养老地产的探索与发展主要集中在运营主体、政策支持、市场供需等方面[6]。一些欧美国家现有的理论与模式并不适合套用于我国养老产业 [7]，我国养老地产的需求影响因素还没有完全确定，不同需求要素影响权重还有待比较。国务院《十三五规划》第十五篇六十五章中提出积极应对人口老龄化这一主题反映了我国政府对养老问题的高度重视，也侧面反映出我国社会养老保障与服务需求的不断增加。同时在市场供需方面，随着十二五规划的完成，社会主义市场经济的飞速发展，我国已全面建成小康社会，人们的思想观念、养老观念也变得更加与时俱进，乐于社交和自我照料的生活态度也进一步推动了养老地产需求的扩大[8]。一言以蔽之，养老地产今后在我国还是有很大发展空间与消费需求的，我们相信随着政策的不断推进与落实，政府的努力和改革开放的不断深入，一定可以构建起以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系[9]。
本文以南京市为例，在已有研究成果基础及明确养老地产概念界定上，充分把握我国养老地产的特点，从个人基本特征、家庭结构、经济状况、思想观念等方面构建养老地产需求影响因素理论框架并进行实证分析来探讨养老地产消费人群特点，充分了解老年人的养老心态以及老年人口的潜在消费动力；结合问卷调查数据分析老年人对现有居住社区总体环境的满意度以及对养老地产的产品和服务的消费需求特征，在南京市老年人口现状的养老地产模式产业中加以应用和改进，更好的推动养老地产本土化操作，满足老年人口的需求，填补中国养老地产开发模式不足。
一、研究区概况与研究思路
（一）研究区概况
南京市作为长三角经济区的重要一极，中国东部地区重要的中心城市，位于江苏省中南部，长江中下游，长三角西北部。经济发达，交通便利，南京市为亚热带季风气候，降水量大，植被覆盖率较高，水资源丰富。市域范围内11个区，总面积6587.02平方公里，截至2016年建成区面积1125.78平方公里，常住人口827万人，城镇人口678.14万人，城镇化率82%。主城区主要位于长江以南，包括玄武区、建邺区、鼓楼区、秦淮区、雨花台区[10]。据南京市2015年1%人口抽样调查主要数据公报显示，南京市65岁及以上老年人口数为88万人，占南京市总人口数的10.69%。按照国际规定标准来看，一地区或国家，60岁以上老年人口超过10%或65岁老年人口数超过7%，则被称为老龄化[11]。显而易见，南京市已经步入老龄化，并且这一老龄化趋势还会更加明显。所以政府和社会，如何提高养老保障水平，如何积极应对老龄化问题，就变得更加重要。养老地产作为改革开放后不断发展的新兴产业，其产生和完善为社会解决养老问题提供新的途径与方法，值得我们深入思考与研究，其今后如何发展，以何种形式更好的服务社会、服务老人，其市场需求情况怎样，又有哪些重要的影响因素也就更加值得我们商榷探讨。
（二）研究思路
本文研究的养老地产，指的是依靠房地产开发企业通过市场化手段进行开发和运营的适合老年人居住的产业地产。此类养老地产可以看作是盈利性质商业地产中针对老年人居住而设计的高端地产产品，它包含健康保障、医疗养护、文娱活动、人文关怀、生活照料等设施设备，属于配套完善的综合性的老年住宅、老年公寓及老年社区。
1．研究假设
在借鉴已有研究成果以及实地调研基础上，把养老地产需求影响因素归纳为以下四种假设，为进一步的问卷设计及实证分析奠定基础。
（1）个人基本特征：从年龄上假设，较为年轻的老人往往易于接受新产生的事物，他们思维较年长的老人活跃，容易跟上时代的潮流，所以假设推断较为年轻的老人易于接受养老地产[12]。从婚姻状况上假设，丧偶或独居的老人可能自理能力较强，可以更好的独立生活，易于接受养老地产。与子女生活在一起的老人有时为了减少生活中的冲突矛盾，希望家庭和睦，也会易于接受养老地产。而相比之下与配偶生活在一起的老人因习惯相互照顾、共同生活的方式，可能购买养老地产意愿较低。从职业与受教育水平与养老地产的选择上假设，认为两者间成正相关关系，曾在政府、企事业单位工作的老人往往受教育的程度较高，视野较为开阔，接触新生事物的机会更多，加上工资收入稳定，选择养老地产的可能性更大。身体健康状况较差的老人因其多数情况下需要照料，所以会更加关注养老地产中医疗服务，应急救助等配套设施，需求意愿可能会强些，身体状况良好的老人更为乐观，认为自己可以照顾好自己，对养老地产需求度低，故关注度可能较低。
（2）家庭状况：子女个数较少的家庭尤其是独生子女家庭，因子女负担较重，老年人会更加关注自身的养老情况，选择养老地产的意愿会强些[13]。子女较多的家庭，子女可以共同承担老年人的养老问题与生活费用，负担就较轻，也能够有时间和能力看护好老人，且老年人的生活质量也较高，在这种情况下选择养老地产的意愿可能就会下降。从居住面积上假设，居住面积较大，生活设施齐全的老年人因其生活水平较高，生活条件较好，购买养老地产的意愿可能较低，而居住面积小的老年人为了寻求更好的住房条件及配套服务，选择养老地产的意愿会强些。
目录
摘要1
关键词1
Abstract1
Key words1
引言1
一、研究区概况与研究思路2
（一）研究区概况2
（二）研究思路 3
（三）实地调查4
二、研究方法4
三、研究结果5
（一）问卷统计分析5
（二）老年人社区总体满意度分析5
（三）养老地产需求影响因素分析6
（四）养老地产需求类型分析8
四、结论和建议9
致谢10
参考文献11
附录A调查问卷11
表1变量的定义与赋值5
表2调查问卷数据基本特征5
表3老年人社区总体满意度调查表6
表4二元Logistic回归结果7
表5基础设施与服务8
南京市主城区养老地产需求分析
引言
养老地产是以“适老化”和“为老化”住宅为基础而拓展出来的新兴地产业态[1]。21世纪以来，中国面临急速老龄化，人口红利逐渐消失。加之独生子女政策的影响，“421”家庭结构比例增加，子女平均每人对老年父母的家庭照护负担和机会成本大大提高，传统的家庭老年照护功能正日渐弱化，由此导致家庭老年照护“供给”能力的减弱，家庭“空巢化”加速发展[2]。在这一大背 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072#
景下，养老地产应运而生。
我国养老地产的发展和研究尚处于起步阶段，大致是从改革开放时期开始的，至今发展不过30年，尚未形成适合中国国情的成熟模式。现阶段我国养老地产的探索与发展主要集中在运营主体、政策支持、市场供需等方面[6]。一些欧美国家现有的理论与模式并不适合套用于我国养老产业 [7]，我国养老地产的需求影响因素还没有完全确定，不同需求要素影响权重还有待比较。国务院《十三五规划》第十五篇六十五章中提出积极应对人口老龄化这一主题反映了我国政府对养老问题的高度重视，也侧面反映出我国社会养老保障与服务需求的不断增加。同时在市场供需方面，随着十二五规划的完成，社会主义市场经济的飞速发展，我国已全面建成小康社会，人们的思想观念、养老观念也变得更加与时俱进，乐于社交和自我照料的生活态度也进一步推动了养老地产需求的扩大[8]。一言以蔽之，养老地产今后在我国还是有很大发展空间与消费需求的，我们相信随着政策的不断推进与落实，政府的努力和改革开放的不断深入，一定可以构建起以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系[9]。
本文以南京市为例，在已有研究成果基础及明确养老地产概念界定上，充分把握我国养老地产的特点，从个人基本特征、家庭结构、经济状况、思想观念等方面构建养老地产需求影响因素理论框架并进行实证分析来探讨养老地产消费人群特点，充分了解老年人的养老心态以及老年人口的潜在消费动力；结合问卷调查数据分析老年人对现有居住社区总体环境的满意度以及对养老地产的产品和服务的消费需求特征，在南京市老年人口现状的养老地产模式产业中加以应用和改进，更好的推动养老地产本土化操作，满足老年人口的需求，填补中国养老地产开发模式不足。
一、研究区概况与研究思路
（一）研究区概况
南京市作为长三角经济区的重要一极，中国东部地区重要的中心城市，位于江苏省中南部，长江中下游，长三角西北部。经济发达，交通便利，南京市为亚热带季风气候，降水量大，植被覆盖率较高，水资源丰富。市域范围内11个区，总面积6587.02平方公里，截至2016年建成区面积1125.78平方公里，常住人口827万人，城镇人口678.14万人，城镇化率82%。主城区主要位于长江以南，包括玄武区、建邺区、鼓楼区、秦淮区、雨花台区[10]。据南京市2015年1%人口抽样调查主要数据公报显示，南京市65岁及以上老年人口数为88万人，占南京市总人口数的10.69%。按照国际规定标准来看，一地区或国家，60岁以上老年人口超过10%或65岁老年人口数超过7%，则被称为老龄化[11]。显而易见，南京市已经步入老龄化，并且这一老龄化趋势还会更加明显。所以政府和社会，如何提高养老保障水平，如何积极应对老龄化问题，就变得更加重要。养老地产作为改革开放后不断发展的新兴产业，其产生和完善为社会解决养老问题提供新的途径与方法，值得我们深入思考与研究，其今后如何发展，以何种形式更好的服务社会、服务老人，其市场需求情况怎样，又有哪些重要的影响因素也就更加值得我们商榷探讨。
（二）研究思路
本文研究的养老地产，指的是依靠房地产开发企业通过市场化手段进行开发和运营的适合老年人居住的产业地产。此类养老地产可以看作是盈利性质商业地产中针对老年人居住而设计的高端地产产品，它包含健康保障、医疗养护、文娱活动、人文关怀、生活照料等设施设备，属于配套完善的综合性的老年住宅、老年公寓及老年社区。
1．研究假设
在借鉴已有研究成果以及实地调研基础上，把养老地产需求影响因素归纳为以下四种假设，为进一步的问卷设计及实证分析奠定基础。
（1）个人基本特征：从年龄上假设，较为年轻的老人往往易于接受新产生的事物，他们思维较年长的老人活跃，容易跟上时代的潮流，所以假设推断较为年轻的老人易于接受养老地产[12]。从婚姻状况上假设，丧偶或独居的老人可能自理能力较强，可以更好的独立生活，易于接受养老地产。与子女生活在一起的老人有时为了减少生活中的冲突矛盾，希望家庭和睦，也会易于接受养老地产。而相比之下与配偶生活在一起的老人因习惯相互照顾、共同生活的方式，可能购买养老地产意愿较低。从职业与受教育水平与养老地产的选择上假设，认为两者间成正相关关系，曾在政府、企事业单位工作的老人往往受教育的程度较高，视野较为开阔，接触新生事物的机会更多，加上工资收入稳定，选择养老地产的可能性更大。身体健康状况较差的老人因其多数情况下需要照料，所以会更加关注养老地产中医疗服务，应急救助等配套设施，需求意愿可能会强些，身体状况良好的老人更为乐观，认为自己可以照顾好自己，对养老地产需求度低，故关注度可能较低。
（2）家庭状况：子女个数较少的家庭尤其是独生子女家庭，因子女负担较重，老年人会更加关注自身的养老情况，选择养老地产的意愿会强些[13]。子女较多的家庭，子女可以共同承担老年人的养老问题与生活费用，负担就较轻，也能够有时间和能力看护好老人，且老年人的生活质量也较高，在这种情况下选择养老地产的意愿可能就会下降。从居住面积上假设，居住面积较大，生活设施齐全的老年人因其生活水平较高，生活条件较好，购买养老地产的意愿可能较低，而居住面积小的老年人为了寻求更好的住房条件及配套服务，选择养老地产的意愿会强些。
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