人口集聚是否促进房价上涨长三角26个城市数据的实证研究
促进房价上涨的因素有很多，本文试着从人口集聚的角度来阐述房价上涨，结果发现人口集聚会引起房价上涨，但不同类型的城市由于经济发展的不同，人口集聚对房价的上涨也具有不同的影响。本文通过将长三角一二三四线城市建立房价、人口集聚、房地产投资和城镇居民年均可支配收入建立OLS模型进行实证分析。结论表明，一线二线城市人口集聚对房价上涨具积极因素，三线城市人口集聚与房价之间的关系并不明显，四线小城市人口集聚对房价具有抑制作用，这类城市的房地产价格持续攀升的主要原因是地产投资商的资金聚焦和该地区城镇居民人均收入普遍提高所促成的。
目录
摘要 2
关键词 2
Abstract 2
Key words 2
一、引言 3
（一）研究背景 3
（二）研究意义 4
二、文献综述 4
（一）劳动力在一个地区的集聚与房价的关系呈负相关 4
（二）城市集聚与房价之间的关系呈正相关 5
（三）文献述评 5
三、长三角城市房价与流动人口的现状分析 6
（一）长三角城市房价特征的描述 7
（二）开放经济条件下长三角地区的人口迁移特征 7
四、长三角地区人口集聚与房价上涨关系的实证研究 8
（一）理论假设与模型的构建 8
（二）数据来源与变量的选取 8
（三）回归结果与分析 9
五、结论与政策建议 12
（一）主要结论 12
（二）政策意见 12
1. 房地产市场方面 12
2. 人口政策方面 13
致谢 14
参考文献 15
人口集聚是否促进房价上涨—基于长三角26个城市数据的实证研究
土地资源管理 孙铖
引言
引言
（一）研究背景
从国家1998年开始推行房地产全面改革到现在已经二十年，我国也已驶入了城镇一体化快速发展的“高速公路”，自改革之初取消了以往的福利性住房分配制度开始，国内的房地产行业及相关市场也随之迈入了快速发展的时期。但是，随着这种房地产热潮的 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072$
兴起，带来了房地产价格持续上升的连锁效应。据统计，从2006年到去年十年的时间里，国内住宅平均销售价格增长幅度接近百分之一百八。而对于一些热点城市比如北上广深等地的商品房平均销售价格上涨幅度已经超过了百分之二百五十，其中更以北京为涨幅之冠，接近百分之三百。
长三角经济带作为我国三大经济高度发展的热点区域之一，一直都是体现国家经济发展水平和繁荣程度的重要地区，这个区域整体的住宅商品化、货币化推进程度较快，从而使得地区的房地产市场比较繁荣。从2003年房地产交易被正式确立为国民经济的重要支柱型产业开始，该地区的整体房价持续飙升，期间只有2008年国家在宏观层面进行了一定的政策调控以及亚太金融危机的影响下，出现了短时期的下行态势，不过随着宣布并执行紧急救市的政策干预下，房价很快就触底并进行了持续的上扬，当前的房价水平已经显著高于全国平均水平。根据今年最新的国内城市住宅平均销售价格排行来看，长三角经济带在前十名中拥有三个排名，分别是排名第二的上海（50129元/平米）以及分列第八和第十的南京和杭州。
近几年来，关于城市商品房房价的形成原因及相关价格问题始终都是理论研究界持续热议的焦点问题，笔者也经观察发现，国内人口的流动趋势和方向变化与商品房在各区域内的价格变化的趋势与规律保持一致。第一，各地的人口流动的数量不断增大。据有关数据表明，从1982年至2010年，国内流动人口的变动数量已经从六百五十多万上升到超过两亿两千万，每年平均保持百分之二十以上的增长速度，同时，该类流动性人口在国内总人口中的占比也从不到百分之一提升自百分之十六以上，第二，流动性人口流向的区域呈现多元化态势，从目前的情况来看，一线城市及所在地区仍具有极强的人口吸引效应，有超过四成的人口保有量依然汇聚在京津冀、长三角和珠三角这三个中国最具经济活力和较高发展水平的地区，但同时，辽东半岛、胶东半岛以及重庆成都地区和新疆地区也都具有一定的人口吸引能力。第三，从整体地理分布上看，东南沿海地区依然是最主要的人口进入区域，而我国的中部、西北和西南等内陆省区同时也是人口流出最多的地区。人口集聚是否是引起高房价的重要因素一直是学术界关注的一个重要问题。有部分学者观点认为这种人口流动的特点极大的促进了城市整体建设，同时也随着不断的发展和完善也给流动人口起到更好吸引效果，这样形成一个相互作用力，从而使得人口的流入数量不断的提高，而这样的趋势势必也会对这些区域的住宅需求带来巨大刺激效应，从而会出现市场需求大大高于地区的房地产土地的开发速度，由此便会让这些地区的土地价格飞速上扬，最终使得这些地区的商品房销售价格迅速的上涨。而另一些学者则认为城市人口的快速集聚与房价之间呈正相关关系的说法有失偏颇，伴随着这种人口汇集的非正常发展，很多负面影响已经凸显，基本条件的竞争导致的生产资料资源的价格上涨会对准备进入这些地区的新经济组织起到很大的阻碍，同时，生存环境的恶化、城市交通不畅、各类公共资源供应吃紧等因素致使一定的劳动生产力和资本开始外流，从而拉低了以往对于这些热点区域的商品房的过热需求，以此给这些地区房价的整体走势开始走低。对这两种观点之间的差异，本文的以长三角26个城市作为分析对象，按城市等级将26个城市分为四类来找出人口集聚的过程中对不同城市的影响程度认识,运用定性与定量分析方法分析调查得来的数据、正确认识和人口集聚与高房价之间的联系,为政府进一步合理调控房地产市场提供政策指南。
（二）研究意义
怎样有效的抑制房价，控制商品房销售价格无序的快速上扬已经成为社会各界研讨的重点问题，面对如此情势，研究住宅价格变化的原因变得非常关键，房地产行业的产品是不动产，它和其他的商品不一样，同时具备持久性、稀缺性、昂贵性和区域的不变性、多元特质性、行政行为性以及生活刚需等诸多特点，从而让房地产行业存在比较明显的地区差异化。
之所以拿长三角经济带的房地产销售价格当做主要的研讨对象，主要的考虑是可以从局部的层面开始，通过分析一个地区的商品房价格变动的规律和走势、研讨这个地区的房地产市场的交易价格构成要素，以此来寻求控制热点地区房价的突破口。这样的研究不但能够分析国内在目前的发展时期不同地区的房价持续上涨但高低不同的情况，而且还可以为政府的职能部门进行合理的房价调控政策制定和推行起到一定的促进作用，具有非常高的学术价值和实际意义。
通过人口汇聚的层面来分析中国各区域房价差异化的课题，是能够为引导国内房地产行业的健康有序发展带来重大促进作用。既能不断提升房价区域差异化研究的理论水平，也能对制定关于国内的人口流动管理政策和调整发挥足够的现实参考作用。故而本文将立足于人口变动这个角度，对于如何保持中国房地产市场的健康发展提供一些积极的优化思路，希望可以为各级政府在制定经济政策、房地产市场结构优化、确定科学积极的人口管理措施、减轻城市人口及住房负担等各类社会问题提供有价值的建议。
目录
摘要 2
关键词 2
Abstract 2
Key words 2
一、引言 3
（一）研究背景 3
（二）研究意义 4
二、文献综述 4
（一）劳动力在一个地区的集聚与房价的关系呈负相关 4
（二）城市集聚与房价之间的关系呈正相关 5
（三）文献述评 5
三、长三角城市房价与流动人口的现状分析 6
（一）长三角城市房价特征的描述 7
（二）开放经济条件下长三角地区的人口迁移特征 7
四、长三角地区人口集聚与房价上涨关系的实证研究 8
（一）理论假设与模型的构建 8
（二）数据来源与变量的选取 8
（三）回归结果与分析 9
五、结论与政策建议 12
（一）主要结论 12
（二）政策意见 12
1. 房地产市场方面 12
2. 人口政策方面 13
致谢 14
参考文献 15
人口集聚是否促进房价上涨—基于长三角26个城市数据的实证研究
土地资源管理 孙铖
引言
引言
（一）研究背景
从国家1998年开始推行房地产全面改革到现在已经二十年，我国也已驶入了城镇一体化快速发展的“高速公路”，自改革之初取消了以往的福利性住房分配制度开始，国内的房地产行业及相关市场也随之迈入了快速发展的时期。但是，随着这种房地产热潮的 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072$
兴起，带来了房地产价格持续上升的连锁效应。据统计，从2006年到去年十年的时间里，国内住宅平均销售价格增长幅度接近百分之一百八。而对于一些热点城市比如北上广深等地的商品房平均销售价格上涨幅度已经超过了百分之二百五十，其中更以北京为涨幅之冠，接近百分之三百。
长三角经济带作为我国三大经济高度发展的热点区域之一，一直都是体现国家经济发展水平和繁荣程度的重要地区，这个区域整体的住宅商品化、货币化推进程度较快，从而使得地区的房地产市场比较繁荣。从2003年房地产交易被正式确立为国民经济的重要支柱型产业开始，该地区的整体房价持续飙升，期间只有2008年国家在宏观层面进行了一定的政策调控以及亚太金融危机的影响下，出现了短时期的下行态势，不过随着宣布并执行紧急救市的政策干预下，房价很快就触底并进行了持续的上扬，当前的房价水平已经显著高于全国平均水平。根据今年最新的国内城市住宅平均销售价格排行来看，长三角经济带在前十名中拥有三个排名，分别是排名第二的上海（50129元/平米）以及分列第八和第十的南京和杭州。
近几年来，关于城市商品房房价的形成原因及相关价格问题始终都是理论研究界持续热议的焦点问题，笔者也经观察发现，国内人口的流动趋势和方向变化与商品房在各区域内的价格变化的趋势与规律保持一致。第一，各地的人口流动的数量不断增大。据有关数据表明，从1982年至2010年，国内流动人口的变动数量已经从六百五十多万上升到超过两亿两千万，每年平均保持百分之二十以上的增长速度，同时，该类流动性人口在国内总人口中的占比也从不到百分之一提升自百分之十六以上，第二，流动性人口流向的区域呈现多元化态势，从目前的情况来看，一线城市及所在地区仍具有极强的人口吸引效应，有超过四成的人口保有量依然汇聚在京津冀、长三角和珠三角这三个中国最具经济活力和较高发展水平的地区，但同时，辽东半岛、胶东半岛以及重庆成都地区和新疆地区也都具有一定的人口吸引能力。第三，从整体地理分布上看，东南沿海地区依然是最主要的人口进入区域，而我国的中部、西北和西南等内陆省区同时也是人口流出最多的地区。人口集聚是否是引起高房价的重要因素一直是学术界关注的一个重要问题。有部分学者观点认为这种人口流动的特点极大的促进了城市整体建设，同时也随着不断的发展和完善也给流动人口起到更好吸引效果，这样形成一个相互作用力，从而使得人口的流入数量不断的提高，而这样的趋势势必也会对这些区域的住宅需求带来巨大刺激效应，从而会出现市场需求大大高于地区的房地产土地的开发速度，由此便会让这些地区的土地价格飞速上扬，最终使得这些地区的商品房销售价格迅速的上涨。而另一些学者则认为城市人口的快速集聚与房价之间呈正相关关系的说法有失偏颇，伴随着这种人口汇集的非正常发展，很多负面影响已经凸显，基本条件的竞争导致的生产资料资源的价格上涨会对准备进入这些地区的新经济组织起到很大的阻碍，同时，生存环境的恶化、城市交通不畅、各类公共资源供应吃紧等因素致使一定的劳动生产力和资本开始外流，从而拉低了以往对于这些热点区域的商品房的过热需求，以此给这些地区房价的整体走势开始走低。对这两种观点之间的差异，本文的以长三角26个城市作为分析对象，按城市等级将26个城市分为四类来找出人口集聚的过程中对不同城市的影响程度认识,运用定性与定量分析方法分析调查得来的数据、正确认识和人口集聚与高房价之间的联系,为政府进一步合理调控房地产市场提供政策指南。
（二）研究意义
怎样有效的抑制房价，控制商品房销售价格无序的快速上扬已经成为社会各界研讨的重点问题，面对如此情势，研究住宅价格变化的原因变得非常关键，房地产行业的产品是不动产，它和其他的商品不一样，同时具备持久性、稀缺性、昂贵性和区域的不变性、多元特质性、行政行为性以及生活刚需等诸多特点，从而让房地产行业存在比较明显的地区差异化。
之所以拿长三角经济带的房地产销售价格当做主要的研讨对象，主要的考虑是可以从局部的层面开始，通过分析一个地区的商品房价格变动的规律和走势、研讨这个地区的房地产市场的交易价格构成要素，以此来寻求控制热点地区房价的突破口。这样的研究不但能够分析国内在目前的发展时期不同地区的房价持续上涨但高低不同的情况，而且还可以为政府的职能部门进行合理的房价调控政策制定和推行起到一定的促进作用，具有非常高的学术价值和实际意义。
通过人口汇聚的层面来分析中国各区域房价差异化的课题，是能够为引导国内房地产行业的健康有序发展带来重大促进作用。既能不断提升房价区域差异化研究的理论水平，也能对制定关于国内的人口流动管理政策和调整发挥足够的现实参考作用。故而本文将立足于人口变动这个角度，对于如何保持中国房地产市场的健康发展提供一些积极的优化思路，希望可以为各级政府在制定经济政策、房地产市场结构优化、确定科学积极的人口管理措施、减轻城市人口及住房负担等各类社会问题提供有价值的建议。
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