雨花客厅c地块项目营销策划(附件)【字数：25681】
摘 要随着社会经济的高速发展，人们的生活水平不断提高，住房需求不断增加，房地产市场的竞争也日趋激烈，房地产营销策划逐渐成为房地产项目开发过程中越来越重要的一个环节。本文以雨花客厅C地块项目为研究对象，编制雨花客厅C地块项目营销策划报告。雨花客厅C地块项目是南京丰盛大族科技股份有限公司在数十年经验的基础上而精心打造的样板之作，它位于雨花台区安德门大街与软件大道交汇处，业务范围涉及了办公、酒店式公寓和商业。本文先对雨花客厅C地块进行项目介绍和项目SWOT分析，通过市场调研的方式对项目投资环境、竞争楼盘、项目定位进行分析，然后从产品、价格、渠道、促销四个方面制定项目营销策略，最终采取理论联系实际的方式对雨花客厅项目编制详细的房地产营销策划报告，并希望借此研究能够对房地产营销策划有更深的理解和认识。
目 录
第一章 南京雨花客厅项目概况 1
1.1项目介绍 1
1.2项目SWOT分析 2
第二章 投资环境分析 5
2.1南京房地产经营环境 5
2.2南京房地产市场发展状况 14
第三章 项目竞争楼盘分析 19
3.1万科星荟 19
3.2绿地云尚 20
3.3云树公馆 22
第四章 项目定位分析 25
4.1市场定位分析 25
4.2价格定位分析 26
4.3客户定位分析 26
4.4细部定位分析 29
第五章 项目营销组合策略 31
5.1产品策略 31
5.2价格策略 36
5.3渠道策略 38
5.4促销策略 42
5.5项目营销策略实施 48
结束语 50
致 谢 51
参考文献 52
附录A 53
第一章 南京雨花客厅项目概况
1.1项目介绍
雨花客厅，曾命名为丰盛商汇C地块，如图11，位于雨花台区安德门大街与软件大道的十字路口，北面是新街口、西面是河西、南面是南京南站，交通便利。本课题主要对雨花客厅C地块（C区）[EPARK]项目进行营销策划的研究。 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
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图11 雨花客厅交通图
雨花客厅C地块（C区）[EPARK]是整个项目的核心，业务范围涉及办公、酒店式公寓和商业，分为C南、C北两期开发，C南24栋为生态办公，C北57栋为3365㎡小户型酒店式公寓（图12），项目的开发商是南京丰盛大族科技股份有限公司，由于商业和办公部分是该公司自持的，因此不做销售，用来招商经营。本项目占地面积约10万平方米，总建筑面积约33万平方米，具体见表11。
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图12 雨花客厅鸟瞰图
表11 项目概况
开盘时间
2017.3
均价
22000元/㎡
物业类别
酒店式公寓
容积率
2.2
项目特色
投资地产
栋数
7栋
建筑形式
高层
地下停车位
2220个
绿化率
21%
物业费
6.8元/平米/月
1.2项目SWOT分析
SWOT分析是一种战略分析方法，即根据综合分析项目的优势（strengths）、劣势（weaknesses）、机会（opportunities）和威胁（threats）的基础上得出结论，结合内部资源与外部环境，明确项目的资源优势和劣势以及所面临的机会和威胁，在战略与战术两个层面进行调整，实现企业的目标。
1.2.1优势Strength
1）区位优势
项目处于安德门大街和软件大道的交汇处，交通十分便利。安德门大街是“南京南北中轴”线的一部分，向北驾车可直达市中心；而软件大道周围有数百家软件公司，获得中国“十里软件大道”的称号，同时，软件大道也是通往南站和奥体的一条快速车道。
2）交通优势
项目靠近铁心桥，南京地铁一号线天隆寺站，向北五站直达市中心，向南三站到达南京南站，可快速通向全市各个角落，对于经常出差的人来说十分方便。
3）配套设施
项目自持商圈，商业配套十分齐全，方便业主购物和休闲；配备灯光球场、健康跑道等健身设施，以及雨花客厅业主专属APP，为商业和住宅提供全面的服务保证。每间公寓都配备了厨房，游戏室，电影区和其他公共区域，提高业主的生活质量和水平。
4）周边氛围
项目周围聚集了华为、中兴等数百家大型软件公司，从业人数近50万人；正南方向楚翘城又是一个商业综合体，给业主带来了更多休闲娱乐的空间。
1.2.2劣势Weakness
1）一个房子的平均使用年限为70年，而本项目是一个使用年限较短的只有40年产权的公寓。
2）周边大型商业密集，噪声较大，不适合自住。
3）酒店式公寓的物业费相比住宅高很多，每月每平方米要6.8元左右，水电费比住宅贵一倍以上。
4）酒店式公寓首付50%，只能纯商业贷款不但没有优惠反而利息上浮10%，年限就10年； 住宅首付最低可以20%，还可以用公积金贷款，不仅有优惠而且贷款年限长达30年。
1.2.3机会Opportunity
1）区域发展：南京市房地产市场持续升温，发展空间很大，项目位于城市的南部，是发展潜力最大的房地产板块，也是政府重点发展和转型的区域，在一定程度上增加了对投资者的吸引力。
2）配套完善：项目自带商圈，配套齐全，充分满足客户需求。
3）区位：项目地理位置优越，周边有数百家大型软件企业，在职人数约50万人，一定程度上促进了项目的销售。
目 录
第一章 南京雨花客厅项目概况 1
1.1项目介绍 1
1.2项目SWOT分析 2
第二章 投资环境分析 5
2.1南京房地产经营环境 5
2.2南京房地产市场发展状况 14
第三章 项目竞争楼盘分析 19
3.1万科星荟 19
3.2绿地云尚 20
3.3云树公馆 22
第四章 项目定位分析 25
4.1市场定位分析 25
4.2价格定位分析 26
4.3客户定位分析 26
4.4细部定位分析 29
第五章 项目营销组合策略 31
5.1产品策略 31
5.2价格策略 36
5.3渠道策略 38
5.4促销策略 42
5.5项目营销策略实施 48
结束语 50
致 谢 51
参考文献 52
附录A 53
第一章 南京雨花客厅项目概况
1.1项目介绍
雨花客厅，曾命名为丰盛商汇C地块，如图11，位于雨花台区安德门大街与软件大道的十字路口，北面是新街口、西面是河西、南面是南京南站，交通便利。本课题主要对雨花客厅C地块（C区）[EPARK]项目进行营销策划的研究。 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
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图11 雨花客厅交通图
雨花客厅C地块（C区）[EPARK]是整个项目的核心，业务范围涉及办公、酒店式公寓和商业，分为C南、C北两期开发，C南24栋为生态办公，C北57栋为3365㎡小户型酒店式公寓（图12），项目的开发商是南京丰盛大族科技股份有限公司，由于商业和办公部分是该公司自持的，因此不做销售，用来招商经营。本项目占地面积约10万平方米，总建筑面积约33万平方米，具体见表11。
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图12 雨花客厅鸟瞰图
表11 项目概况
开盘时间
2017.3
均价
22000元/㎡
物业类别
酒店式公寓
容积率
2.2
项目特色
投资地产
栋数
7栋
建筑形式
高层
地下停车位
2220个
绿化率
21%
物业费
6.8元/平米/月
1.2项目SWOT分析
SWOT分析是一种战略分析方法，即根据综合分析项目的优势（strengths）、劣势（weaknesses）、机会（opportunities）和威胁（threats）的基础上得出结论，结合内部资源与外部环境，明确项目的资源优势和劣势以及所面临的机会和威胁，在战略与战术两个层面进行调整，实现企业的目标。
1.2.1优势Strength
1）区位优势
项目处于安德门大街和软件大道的交汇处，交通十分便利。安德门大街是“南京南北中轴”线的一部分，向北驾车可直达市中心；而软件大道周围有数百家软件公司，获得中国“十里软件大道”的称号，同时，软件大道也是通往南站和奥体的一条快速车道。
2）交通优势
项目靠近铁心桥，南京地铁一号线天隆寺站，向北五站直达市中心，向南三站到达南京南站，可快速通向全市各个角落，对于经常出差的人来说十分方便。
3）配套设施
项目自持商圈，商业配套十分齐全，方便业主购物和休闲；配备灯光球场、健康跑道等健身设施，以及雨花客厅业主专属APP，为商业和住宅提供全面的服务保证。每间公寓都配备了厨房，游戏室，电影区和其他公共区域，提高业主的生活质量和水平。
4）周边氛围
项目周围聚集了华为、中兴等数百家大型软件公司，从业人数近50万人；正南方向楚翘城又是一个商业综合体，给业主带来了更多休闲娱乐的空间。
1.2.2劣势Weakness
1）一个房子的平均使用年限为70年，而本项目是一个使用年限较短的只有40年产权的公寓。
2）周边大型商业密集，噪声较大，不适合自住。
3）酒店式公寓的物业费相比住宅高很多，每月每平方米要6.8元左右，水电费比住宅贵一倍以上。
4）酒店式公寓首付50%，只能纯商业贷款不但没有优惠反而利息上浮10%，年限就10年； 住宅首付最低可以20%，还可以用公积金贷款，不仅有优惠而且贷款年限长达30年。
1.2.3机会Opportunity
1）区域发展：南京市房地产市场持续升温，发展空间很大，项目位于城市的南部，是发展潜力最大的房地产板块，也是政府重点发展和转型的区域，在一定程度上增加了对投资者的吸引力。
2）配套完善：项目自带商圈，配套齐全，充分满足客户需求。
3）区位：项目地理位置优越，周边有数百家大型软件企业，在职人数约50万人，一定程度上促进了项目的销售。
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