禹洲府项目营销策划(附件)【字数：25111】
摘 要随着社会主义市场经济的发展，住房的需求量在短时间内呈直线增长的趋势，随之而来的就是房地产行业的迅猛发展，作为国民经济发展的经济支柱且在国民经济不稳定的前提下，房地产竞争愈也加激烈，因此做好房地产的营销策划显得尤为重要。本文基于房地产发展的大环境下，对禹洲府的营销策划方案作出研究。根据历年的营销策划理念，从国家、上海、闵行三大块分别从经济、政策、人口、科技四方面分析现今房地产市场状况，对比周边类似竞争楼盘，从中发现禹洲府项目的各项优劣势即SWOT分析，利用问卷调查的方法，进行目标市场的选择，根据市场调查结果分析，确定禹洲府的目标客户群以及详细市场定位。针对市场定位中产品定位和客户定位，给禹洲府设计产品策略、价格策略、渠道策略和推广策略，最后为禹洲府营销策划方案的实施做好保障。
目 录
第一章 项目概况 1
1.1项目的位置及周边环境 1
1.2项目的规划设计 2
第二章 项目市场环境分析 4
2.1宏观环境分析 4
2.2上海市房地产市场环境分析 7
2.3项目所在区域房地产市场分析 9
第三章 项目的市场定位 18
3.1市场细分 18
3.2目标市场的特征分析 19
3.3市场定位 22
第四章 项目的营销组合策略 25
4.1产品策略 25
4.2价格策略 30
4.3渠道策略 32
4.4推广策略 35
第五章 禹洲府项目营销策划方案实施保障 40
5.1营销策划理念方面 40
5.2销售团队方面 40
5.3人力资源方面 42
5.4制度方面 42
结束语 43
致 谢 44
参考文献 45
附录1 47
第一章 项目概况
1.1项目的位置及周边环境
禹洲府位于上海市闵行区马桥镇富国路199弄（近银春路），东至富国路、南至银康路、西至北沙港、北至银春路。东面是南陆宅，南面是保利佳苑，西面是马桥景城和苑，北面是绿地璀璨天堂。地块用地呈正方形 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
形状，项目总占地面积4.1万方，总建筑面积12.8万方。见图11。
/
图11 项目位置图
项目周边的商圈有仲夏世界广场、凯德龙之梦、南方商城、碧江广场、金平路商业街、万科步行街以及即将开售的龙湖天琅商业办公项目、万达等，医疗方面配备有可容纳1000张床位的三级甲等复旦附属的第五人民医院、马桥社区医疗卫生服务中心，教育配套方面有多所公立的学校和国际学校，有幼儿园、小学、中学，还有上海交通大学、上海华东师范大学等全国重点大学。交通情况方面禹洲府入口不远处有公交站台，有闵行29路、37路、35路、19路、17路等多条公交，距离禹洲府2.5公里有地铁5号线，交通非常方便。项目具有三横五纵三轨的立体交通网络，三条横向主干道分别是项目南边的剑川路、北面的申嘉湖高速和北松公路、五条纵向主干道分别是最近新开通的虹梅南路高架、沪金高速、沪闵路、中春路以及建设中的嘉闵高架，大大缩减了到虹桥机场、徐汇、市中心的时间。见表11。
表11 项目周边配套
商业配套
仲夏世界广场、凯德龙之梦、南方商城、碧江广场、金平路商业街、万科步行街和即将开售的龙湖天琅商业、万达等
教育配套
马桥富桥幼儿园、马桥实验幼儿园、马桥文来外国语小学、民办马桥小学、马桥复旦万科实验中学、上海交大、华东师范大学
交通配套
闵行29路、37路、35路、19路、17路，地铁五号线，嘉闵高架、虹梅南路高架
医疗配套
复旦附属的第五人民医院、马桥社区医疗卫生服务中心
1.2项目的规划设计
该项目规划为纯住宅用地，该块用地主要分为3期开发，禹洲府为该项目的第一期，为4栋、61栋、62栋，4栋的户型为77平米，61栋和62栋的户型为89平米以及后期加推125平米。分别见表12和图12。
表12 一期具体规划表
销售批次
楼栋号
交付
套数
面积（㎡）
一期
4栋
毛坯
120套
9251.88
61栋
毛坯
64套
5732.16
62栋
毛坯
64套
5736.32
/
图12 项目效果图
项目主要采用“新亚洲”的设计风格，将追求极简的日式、浓郁风情的东南亚和内敛而雍容的中式相结合，整体上彰显出中式文化所传承的稳重，浩然之气。禹洲府现在呈现的是创新的住宅3.0的社区，即优美的小区环境和相配套的高质量物业服务。禹洲府最大的特色在于风雨连廊，也是整个马桥镇里首座并且覆盖所有楼栋的连廊，整个屋顶系统让业主不再需要使用遮阳伞，在夏季遮阳，并可以在小区任何地方穿梭。采用人车分流，916个地下车位，而整个小区的住户才1042户，在小区西北角设计有400米智能夜光跑道，在细节地方还设有各种暖心的设计，园林绿化方面主要由中央景观花园，以及小区内一棵二百年的银杏古树，四周更是有叠水和树阵环绕，为业主提供可以思考静想烦躁都市的地方。见表13。
表13 项目参数
占地面积
41262平方米
总建筑面积
128075平方米
物业类型
住宅
楼盘性质
期房
楼盘均价
46000元/平方米
产权年限
70年
装修情况
毛坯
总户数
1042户
车位数
目 录
第一章 项目概况 1
1.1项目的位置及周边环境 1
1.2项目的规划设计 2
第二章 项目市场环境分析 4
2.1宏观环境分析 4
2.2上海市房地产市场环境分析 7
2.3项目所在区域房地产市场分析 9
第三章 项目的市场定位 18
3.1市场细分 18
3.2目标市场的特征分析 19
3.3市场定位 22
第四章 项目的营销组合策略 25
4.1产品策略 25
4.2价格策略 30
4.3渠道策略 32
4.4推广策略 35
第五章 禹洲府项目营销策划方案实施保障 40
5.1营销策划理念方面 40
5.2销售团队方面 40
5.3人力资源方面 42
5.4制度方面 42
结束语 43
致 谢 44
参考文献 45
附录1 47
第一章 项目概况
1.1项目的位置及周边环境
禹洲府位于上海市闵行区马桥镇富国路199弄（近银春路），东至富国路、南至银康路、西至北沙港、北至银春路。东面是南陆宅，南面是保利佳苑，西面是马桥景城和苑，北面是绿地璀璨天堂。地块用地呈正方形 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
形状，项目总占地面积4.1万方，总建筑面积12.8万方。见图11。
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图11 项目位置图
项目周边的商圈有仲夏世界广场、凯德龙之梦、南方商城、碧江广场、金平路商业街、万科步行街以及即将开售的龙湖天琅商业办公项目、万达等，医疗方面配备有可容纳1000张床位的三级甲等复旦附属的第五人民医院、马桥社区医疗卫生服务中心，教育配套方面有多所公立的学校和国际学校，有幼儿园、小学、中学，还有上海交通大学、上海华东师范大学等全国重点大学。交通情况方面禹洲府入口不远处有公交站台，有闵行29路、37路、35路、19路、17路等多条公交，距离禹洲府2.5公里有地铁5号线，交通非常方便。项目具有三横五纵三轨的立体交通网络，三条横向主干道分别是项目南边的剑川路、北面的申嘉湖高速和北松公路、五条纵向主干道分别是最近新开通的虹梅南路高架、沪金高速、沪闵路、中春路以及建设中的嘉闵高架，大大缩减了到虹桥机场、徐汇、市中心的时间。见表11。
表11 项目周边配套
商业配套
仲夏世界广场、凯德龙之梦、南方商城、碧江广场、金平路商业街、万科步行街和即将开售的龙湖天琅商业、万达等
教育配套
马桥富桥幼儿园、马桥实验幼儿园、马桥文来外国语小学、民办马桥小学、马桥复旦万科实验中学、上海交大、华东师范大学
交通配套
闵行29路、37路、35路、19路、17路，地铁五号线，嘉闵高架、虹梅南路高架
医疗配套
复旦附属的第五人民医院、马桥社区医疗卫生服务中心
1.2项目的规划设计
该项目规划为纯住宅用地，该块用地主要分为3期开发，禹洲府为该项目的第一期，为4栋、61栋、62栋，4栋的户型为77平米，61栋和62栋的户型为89平米以及后期加推125平米。分别见表12和图12。
表12 一期具体规划表
销售批次
楼栋号
交付
套数
面积（㎡）
一期
4栋
毛坯
120套
9251.88
61栋
毛坯
64套
5732.16
62栋
毛坯
64套
5736.32
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图12 项目效果图
项目主要采用“新亚洲”的设计风格，将追求极简的日式、浓郁风情的东南亚和内敛而雍容的中式相结合，整体上彰显出中式文化所传承的稳重，浩然之气。禹洲府现在呈现的是创新的住宅3.0的社区，即优美的小区环境和相配套的高质量物业服务。禹洲府最大的特色在于风雨连廊，也是整个马桥镇里首座并且覆盖所有楼栋的连廊，整个屋顶系统让业主不再需要使用遮阳伞，在夏季遮阳，并可以在小区任何地方穿梭。采用人车分流，916个地下车位，而整个小区的住户才1042户，在小区西北角设计有400米智能夜光跑道，在细节地方还设有各种暖心的设计，园林绿化方面主要由中央景观花园，以及小区内一棵二百年的银杏古树，四周更是有叠水和树阵环绕，为业主提供可以思考静想烦躁都市的地方。见表13。
表13 项目参数
占地面积
41262平方米
总建筑面积
128075平方米
物业类型
住宅
楼盘性质
期房
楼盘均价
46000元/平方米
产权年限
70年
装修情况
毛坯
总户数
1042户
车位数
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