恒大君睿府项目的初步可行性研究(附件)【字数：27282】
摘 要本文是对宜兴市恒大君睿府进行的可行性研究。恒大君睿府位于宜兴城东新区，在庆源大道和东氿大道交汇处。本文第一章是对项目周边的环境以及主要设施场所进行分析，显示出项目开发的地理优势。第二章是对房地产市场的分析与预测，首先是对全国房地产市场进行数据整理和分析，研究全国房地产市场的大环境，再分析宜兴市的房地产市场，从而对项目的发展前景有初步的了解。第三章是对项目的定位、开发和营销，先是对项目进行定位分析，根据项目的定位对项目进行设计开发，再制定各种营销方案对项目进行销售。第四章是对项目进行财务分析，根据项目需要的各项费用进行财务计算，分析项目的盈利、偿债能力。第五章是对项目的风险与不确定因素分析，根据项目的各项重要经济指标在发生变化时对项目的盈利造成的影响，分析项目的抗风险能力。本文通过对项目的各种指标进行分析后得出结论该项目的盈利能力和抗风险能力较强，项目可以进行开发。
目 录
第一章 项目概况 1
1.1项目简介 1
1.2周边环境设施 1
第二章 市场分析与预测 4
2.1全国房地产市场状况 4
2.1.1房地产开发投资 4
2.1.2商品房销售和待售情况 5
2.1.3房地产开发企业到位资金情况 6
2.1.4房地产开发景气指数 7
2.1.5国内房地产政策 7
2.2宜兴供求分析 8
2.2.1宜兴经济发展情况 8
2.2.2 宜兴2017年商品房市场运行概况 10
2.3项目开发条件 11
2.3.1项目地段优势 11
2.3.2宜兴市房地产政策 12
第三章 项目前期工程和营销策划 14
3.1项目定位 14
3.1.1土地属性 14
3.1.2项目周边房地产分析 14
3.1.3目标客户分析 16
3.2项目规划 18
3.2.1项目总体规划 18
3.2.2道路与交通 19
3.2.3绿化与室外景观 19
3.2.4公共设施与服务设施 19
3.3建筑设计 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072￥
20
3.3.1设计依据 20
3.3.2设计理念 20
3.3.3空间设计 20
3.3.4户型设计 20
3.4项目开发 23
3.5项目营销策略 24
3.5.1项目形象 24
3.5.2营销方案 25
3.5.3实施方法 27
第四章 项目财务评价 30
4.1项目资金分析 30
4.1.1土地成本 30
4.1.2建设成本费用 30
4.1.3开发费用 32
4.1.4投资计划与资金筹措 33
4.2盈利能力分析 34
4.2.1静态盈利能力分析 34
4.2.2动态盈利能力分析 36
4.2.3项目盈利能力综合分析 38
4.3偿债能力分析 41
第五章 风险与不确定性分析 43
5.1风险分析 43
5.1.1宏观环境风险 43
5.1.2财务风险分析 43
5.1.3 风险防范分析 45
5.2盈亏平衡分析 46
5.3敏感性分析 48
结束语 51
致 谢 52
参考文献 53
第一章 项目概况
1.1项目简介
宜兴市恒大君睿府是恒大集团在宜兴首个项目，由恒大集团和江苏俊朗置业有限公司共同开发，位于东氿大道与庆源大道交汇处往东300米，在政府规划的核心区域城东新区中，优越的人居环境是得天独厚的居住优势。项目的位置如图11。
/
图1 1项目位置地图
项目占地5.88万平方米，总建面积约9.4万平方米，规划入户800户。周边配套有东氿湖、钱墅荡、鹁鸪荡、东氿湿地公园等优美景观，更有万达广场、八佰伴购物中心等繁华商业配套、医疗体系环绕，出则繁华入则安静，造就低密度生态人居标杆。
恒大集团是集民生，文化旅游，保险，农牧，健康，体育于一体的世界500强企业集团。总资产达1万亿元，年销售规模超过4000亿元，员工8万多人。解决了170多万人的就业问题，恒大地产集团是世界500强恒大集团的旗舰产业，综合实力方面在行业内排名第一。恒大自成立以来，一直秉承“民生”理念，目前在中国上海，广州，深圳等280多个城市拥有800多个项目。一，二线城市比例占全国70％以上，与全球800多家知名企业进行战略合作，实施品质战略，打造高品质，高性价比的产品，打造行业“全面装修交流“和”无理由退房“的先例，让超过500万的业主实现宜居梦想。
江苏俊朗置业有限公司于2011年05月05日在宜兴市市场监督管理局注册成立，注册资本为2800万元人民币，主要经营房地产开发，经过了7年的发展壮大，为客户提供良好的产品和技术、健全的售后服务，有着良好的产品和专业的销售和技术团队。
1.2周边环境设施
恒大君睿府身处政府重点规划地段，优越的地理位置更是他的一大卖点。2008年开始，宜兴市政府开始大力开发城东，致力将城东建造成第二个市中心。如图12可以详细看出项目周边环境设施。先是东氿广场建成，坐落在东氿滩边的东氿广场总投资1.4亿元，是在城东新区打造的第一座景观公园。公园占地约26万平方米，设置停车场，游客来往比较方便。绿化面积约20万平方米，公园景观优美，令人心情放松。巨大的广场可供大量游客散步游玩，东氿滩上可供游客烧烤，是家庭饭后散步和周末休闲的好去处。
伴随着东氿广场的建成，仅一条马路之隔，便坐落着宜兴中学，宜兴中学前身为宜兴第一高中，于2007年重建在城东新区区，并于2010年2月正式启用。占地260亩，建筑面积81000平方米，绿化面积57500平方米。有班级43个，编教职员工225个，专职教师185个。新校区设计先进，布局合理，现代化气息浓厚。教育设施完备，功能齐全；校园风景如画，宁静优雅，环境优美，是莘莘学子理想的求学场所。为了便捷市民的出行和学生的上下学，在宜兴省宜中的旁边就新建了城东公交车站，有多条公交车线路供市民和学生出行，线路更是遍及东氿新区各个小区。
目 录
第一章 项目概况 1
1.1项目简介 1
1.2周边环境设施 1
第二章 市场分析与预测 4
2.1全国房地产市场状况 4
2.1.1房地产开发投资 4
2.1.2商品房销售和待售情况 5
2.1.3房地产开发企业到位资金情况 6
2.1.4房地产开发景气指数 7
2.1.5国内房地产政策 7
2.2宜兴供求分析 8
2.2.1宜兴经济发展情况 8
2.2.2 宜兴2017年商品房市场运行概况 10
2.3项目开发条件 11
2.3.1项目地段优势 11
2.3.2宜兴市房地产政策 12
第三章 项目前期工程和营销策划 14
3.1项目定位 14
3.1.1土地属性 14
3.1.2项目周边房地产分析 14
3.1.3目标客户分析 16
3.2项目规划 18
3.2.1项目总体规划 18
3.2.2道路与交通 19
3.2.3绿化与室外景观 19
3.2.4公共设施与服务设施 19
3.3建筑设计 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072￥
20
3.3.1设计依据 20
3.3.2设计理念 20
3.3.3空间设计 20
3.3.4户型设计 20
3.4项目开发 23
3.5项目营销策略 24
3.5.1项目形象 24
3.5.2营销方案 25
3.5.3实施方法 27
第四章 项目财务评价 30
4.1项目资金分析 30
4.1.1土地成本 30
4.1.2建设成本费用 30
4.1.3开发费用 32
4.1.4投资计划与资金筹措 33
4.2盈利能力分析 34
4.2.1静态盈利能力分析 34
4.2.2动态盈利能力分析 36
4.2.3项目盈利能力综合分析 38
4.3偿债能力分析 41
第五章 风险与不确定性分析 43
5.1风险分析 43
5.1.1宏观环境风险 43
5.1.2财务风险分析 43
5.1.3 风险防范分析 45
5.2盈亏平衡分析 46
5.3敏感性分析 48
结束语 51
致 谢 52
参考文献 53
第一章 项目概况
1.1项目简介
宜兴市恒大君睿府是恒大集团在宜兴首个项目，由恒大集团和江苏俊朗置业有限公司共同开发，位于东氿大道与庆源大道交汇处往东300米，在政府规划的核心区域城东新区中，优越的人居环境是得天独厚的居住优势。项目的位置如图11。
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图1 1项目位置地图
项目占地5.88万平方米，总建面积约9.4万平方米，规划入户800户。周边配套有东氿湖、钱墅荡、鹁鸪荡、东氿湿地公园等优美景观，更有万达广场、八佰伴购物中心等繁华商业配套、医疗体系环绕，出则繁华入则安静，造就低密度生态人居标杆。
恒大集团是集民生，文化旅游，保险，农牧，健康，体育于一体的世界500强企业集团。总资产达1万亿元，年销售规模超过4000亿元，员工8万多人。解决了170多万人的就业问题，恒大地产集团是世界500强恒大集团的旗舰产业，综合实力方面在行业内排名第一。恒大自成立以来，一直秉承“民生”理念，目前在中国上海，广州，深圳等280多个城市拥有800多个项目。一，二线城市比例占全国70％以上，与全球800多家知名企业进行战略合作，实施品质战略，打造高品质，高性价比的产品，打造行业“全面装修交流“和”无理由退房“的先例，让超过500万的业主实现宜居梦想。
江苏俊朗置业有限公司于2011年05月05日在宜兴市市场监督管理局注册成立，注册资本为2800万元人民币，主要经营房地产开发，经过了7年的发展壮大，为客户提供良好的产品和技术、健全的售后服务，有着良好的产品和专业的销售和技术团队。
1.2周边环境设施
恒大君睿府身处政府重点规划地段，优越的地理位置更是他的一大卖点。2008年开始，宜兴市政府开始大力开发城东，致力将城东建造成第二个市中心。如图12可以详细看出项目周边环境设施。先是东氿广场建成，坐落在东氿滩边的东氿广场总投资1.4亿元，是在城东新区打造的第一座景观公园。公园占地约26万平方米，设置停车场，游客来往比较方便。绿化面积约20万平方米，公园景观优美，令人心情放松。巨大的广场可供大量游客散步游玩，东氿滩上可供游客烧烤，是家庭饭后散步和周末休闲的好去处。
伴随着东氿广场的建成，仅一条马路之隔，便坐落着宜兴中学，宜兴中学前身为宜兴第一高中，于2007年重建在城东新区区，并于2010年2月正式启用。占地260亩，建筑面积81000平方米，绿化面积57500平方米。有班级43个，编教职员工225个，专职教师185个。新校区设计先进，布局合理，现代化气息浓厚。教育设施完备，功能齐全；校园风景如画，宁静优雅，环境优美，是莘莘学子理想的求学场所。为了便捷市民的出行和学生的上下学，在宜兴省宜中的旁边就新建了城东公交车站，有多条公交车线路供市民和学生出行，线路更是遍及东氿新区各个小区。
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