原国棉厂地块房地产开发可行性研究
原国棉厂地块房地产开发可行性研究[20200410175548]
摘 要
我国的房地产市场经过近二十年的发展，正逐步走向成熟和规范。房地产企业要想在激烈的市场竞争中降低风险、取得先机，就必须在房地产项目开发之前进行严谨的可行性研究。
本文在认真研究国内外可行性研究理论的基础上，选择常熟市原国棉厂地块房地产开发项目进行具体的可行性研究。首先对常熟市房地产市场进行了调研分析，包括了城市的宏观环境、城市的房地产市场环境、城市的消费能力状况、项目区域环境等，在此基础上，从项目的建设背景、投资环境、技术方案与建议、项目的进度安排、项目的成本估算、方案的对比、财务评价、项目风险等方面进行综合分析论证，得出该项目开发前景乐观、投资回报率高、投资周期短的结论。最后通过对全文的归纳总结出项目方案是可行的。
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关键字:可行性研究SWOT分析财务评价敏感性分析
目录
1.绪论 1
1.1研究背景 1
1.2研究目的 2
1.3研究意义 2
1.4研究的内容 2
1.5研究的编制依据 3
2.市场调研报告 4
2.1宏观环境分析 4
2.1.1城市概况 4
2.1.2 城市GDP 5
2.1.3城市产业结构 5
2.1.4文化环境 6
2.1.5政策环境 6
2.2城市房地产市场分析 7
2.2.1土地市场分析 7
2.2.2房地产投资分析 7
2.2.3房地产市场供求分析 8
2.2.4房地产价格分析 9
2.3消费与市场需求 9
2.3.1人口结构 9
2.3.2居民生活 10
2.3.4购买倾向 11
2.4 区域环境状况 12
2.4.1区域规划 12
2.4.2城市道路规划 12
2.4.3区域周边竞争分析 13
3.可行性研究 16
3.1项目概况 16
3.1.1项目区位 16
3.1.2项目周边配套 16
3.1.3项目规划指标 16
3.1.4项目建设背景 16
3.2项目定位 17
3.2.1 SWOT分析 17
3.2.2客户定位 18
3.2.3项目产品定位 18
3.2.4项目价格定位 18
3.3技术方案 20
3.3.1设计原则 20
3.3.2设计方案 20
3.3.3户型选择 21
3.3.4规划设计及指标 21
3.4项目实施进度 22
3.4.1开发进度计划 22
3.4.2销售计划 23
3.4.3组织机构 23
3.5投资估算 24
3.5.1销售收入估算 24
3.5.2毛坯房费用估算 25
3.5.3精装房费用估算 28
3.5.4资金来源 30
3.5.5方案比较 31
3.6项目财务评估 32
3.6.1资金流动计划 32
3.6.2投资收益率 32
3.6.3财务净现值 32
3.6.4财务内部收益率 33
3.6.5投资回收期 33
3.6.6财务分析总结 34
3.7风险分析 34
3.7.1敏感性分析 34
3.7.2盈亏平衡分析 35
3.7.3定性分析 35
3.7.4风险控制 36
3.8环境影响分析 36
3.8.1环境影响因素 36
3.8.2施工期的环境影响 36
3.8.3环境影响的控制措施 37
3.9结论与建议 37
3.9.1结论 37
3.9.2建议 38
参考文献 39
附录 40
致谢 46
1.绪论
1.1研究背景
随着过去二十年房地产行业的快速发展，房地产成为我国国民经济支柱性产业的地位越来越不可动摇。截止2013年，我国人均居住面积约为25-30平方米，与我国制定的目标2020年达到人均35平方米的标准还存在一定的差距。2013年我国房地产发展势头强劲，全年房地产开发投资85013亿元，比上年增长19.8%，其中住宅投资58951亿元，增长19.4%；办公楼投资4652亿元，增长38.2%；商业营业用房投资11945亿元，增长28.3%[1]。详见表1-1。
表1-1 2013年房地产开发主要指标完成情况及增长速度
指标名称 绝对数 单 位 增长率%
投资额 86013 亿元 19.8
其中：住宅 58951 亿元 19.4
房屋新开工面积 201208 万平方米 13.5
其中：住宅 145845 万平方米 11.6
房屋施工面积 665572 万平方米 16.1
其中：住宅 486347 万平方米 13.4
房屋竣工面积 101435 万平方米 2.0
其中：住宅 78741 万平方米 -0.4
商品房销售面积 130551 万平方米 17.3
其中：住宅 115723 万平方米 17.5
2013年2月20日，“新国五条”调控政策出台，然而该政策对市场抑制性影响有限，甚至房产市场一度变得更加火爆。同年5月24日，国家发改委要求扩大个人住房房产税改革试点范围，该政策曾引起市场短暂波动，不过对整个房地产行业的发展没有带来多大的影响。总体来讲，国家对房地产的调控有着很大的决心，但是2013年房地产政策调控的效果并没有显现出来。在这种宏观调控的背景下，房地产开发商进行良好的可行性研究，降低开发风险，对于促进企业的快速发展有着极其重大的意义。
1.2研究目的
在住宅房地产开发中，无论对于开发商还是投资者、经营者，高收益与高风险总是如影随形，要想获得高收益，就必须承担高风险，问题的关键在于如何采取一个有效的措施，尽量规避风险，获取最大的利益，一个有效的办法就是——寻求多点平衡，即房地产的风险与利益的平衡机制[2]。在项目投资前期，房地产开发项目的核心工作之一就是进行可行性研究，可行性研究和评价情况因而成为项目寻求多点平衡的先决条件。本文运用相关理论，以常熟市弘阳房地产开发有限公司开发的原国棉厂地块项目为对象，通过项目的财务分析和风险分析来评价项目的投资价值，为常熟市房地产项目的合理开发提供依据。
1.3研究意义
随着市场竞争的日趋激烈，房地产正在告别暴利时代，利润回归社会正常利润水平,房地产业正在进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，需要开发企业变粗放式管理为集约式管理，实现开发成本费用的精确控制[3]。企业存在的终极目的是利润最大化，实现利润最大化无非“开源节流”,“开源”要求对现有资源进行整合，发挥其最大效益；“节流”是成本费用的降低、控制[4]。在房地产市场风险不断加剧的情况下，房地产开发商最需要采取的措施就是进行全过程的成本控制，而成本控制的前期阶段往往是最重要但却最容易被忽视的，因此加强项目建设投资的可行性研究，丰富和完善项目前期成本的控制手段，从而使企业在市场竞争中立于不败之地。
本文将以常熟市原国棉厂地块房产开发项目作为具体的研究对象，在深入学习国内外关于房地产项目可行性研究理论和方法的基础上，结合常熟市和项目本身的具体情况，构建该项目可行性分析的具体模式并展开研究，得出结论。同时通过本文的研究，希望能为我国房地产可行性研究提供一定的借鉴作用。
1.4研究的内容
研究成果主要包括二个大项：市场调研报告和房地产开发项目可行性研究报告，其中市场调研报告又是为编制可行性研究报告服务的。
摘 要
我国的房地产市场经过近二十年的发展，正逐步走向成熟和规范。房地产企业要想在激烈的市场竞争中降低风险、取得先机，就必须在房地产项目开发之前进行严谨的可行性研究。
本文在认真研究国内外可行性研究理论的基础上，选择常熟市原国棉厂地块房地产开发项目进行具体的可行性研究。首先对常熟市房地产市场进行了调研分析，包括了城市的宏观环境、城市的房地产市场环境、城市的消费能力状况、项目区域环境等，在此基础上，从项目的建设背景、投资环境、技术方案与建议、项目的进度安排、项目的成本估算、方案的对比、财务评价、项目风险等方面进行综合分析论证，得出该项目开发前景乐观、投资回报率高、投资周期短的结论。最后通过对全文的归纳总结出项目方案是可行的。
*查看完整论文请 +Q: 3 5 1 9 1 6 0 7 2
关键字:可行性研究SWOT分析财务评价敏感性分析
目录
1.绪论 1
1.1研究背景 1
1.2研究目的 2
1.3研究意义 2
1.4研究的内容 2
1.5研究的编制依据 3
2.市场调研报告 4
2.1宏观环境分析 4
2.1.1城市概况 4
2.1.2 城市GDP 5
2.1.3城市产业结构 5
2.1.4文化环境 6
2.1.5政策环境 6
2.2城市房地产市场分析 7
2.2.1土地市场分析 7
2.2.2房地产投资分析 7
2.2.3房地产市场供求分析 8
2.2.4房地产价格分析 9
2.3消费与市场需求 9
2.3.1人口结构 9
2.3.2居民生活 10
2.3.4购买倾向 11
2.4 区域环境状况 12
2.4.1区域规划 12
2.4.2城市道路规划 12
2.4.3区域周边竞争分析 13
3.可行性研究 16
3.1项目概况 16
3.1.1项目区位 16
3.1.2项目周边配套 16
3.1.3项目规划指标 16
3.1.4项目建设背景 16
3.2项目定位 17
3.2.1 SWOT分析 17
3.2.2客户定位 18
3.2.3项目产品定位 18
3.2.4项目价格定位 18
3.3技术方案 20
3.3.1设计原则 20
3.3.2设计方案 20
3.3.3户型选择 21
3.3.4规划设计及指标 21
3.4项目实施进度 22
3.4.1开发进度计划 22
3.4.2销售计划 23
3.4.3组织机构 23
3.5投资估算 24
3.5.1销售收入估算 24
3.5.2毛坯房费用估算 25
3.5.3精装房费用估算 28
3.5.4资金来源 30
3.5.5方案比较 31
3.6项目财务评估 32
3.6.1资金流动计划 32
3.6.2投资收益率 32
3.6.3财务净现值 32
3.6.4财务内部收益率 33
3.6.5投资回收期 33
3.6.6财务分析总结 34
3.7风险分析 34
3.7.1敏感性分析 34
3.7.2盈亏平衡分析 35
3.7.3定性分析 35
3.7.4风险控制 36
3.8环境影响分析 36
3.8.1环境影响因素 36
3.8.2施工期的环境影响 36
3.8.3环境影响的控制措施 37
3.9结论与建议 37
3.9.1结论 37
3.9.2建议 38
参考文献 39
附录 40
致谢 46
1.绪论
1.1研究背景
随着过去二十年房地产行业的快速发展，房地产成为我国国民经济支柱性产业的地位越来越不可动摇。截止2013年，我国人均居住面积约为25-30平方米，与我国制定的目标2020年达到人均35平方米的标准还存在一定的差距。2013年我国房地产发展势头强劲，全年房地产开发投资85013亿元，比上年增长19.8%，其中住宅投资58951亿元，增长19.4%；办公楼投资4652亿元，增长38.2%；商业营业用房投资11945亿元，增长28.3%[1]。详见表1-1。
表1-1 2013年房地产开发主要指标完成情况及增长速度
指标名称 绝对数 单 位 增长率%
投资额 86013 亿元 19.8
其中：住宅 58951 亿元 19.4
房屋新开工面积 201208 万平方米 13.5
其中：住宅 145845 万平方米 11.6
房屋施工面积 665572 万平方米 16.1
其中：住宅 486347 万平方米 13.4
房屋竣工面积 101435 万平方米 2.0
其中：住宅 78741 万平方米 -0.4
商品房销售面积 130551 万平方米 17.3
其中：住宅 115723 万平方米 17.5
2013年2月20日，“新国五条”调控政策出台，然而该政策对市场抑制性影响有限，甚至房产市场一度变得更加火爆。同年5月24日，国家发改委要求扩大个人住房房产税改革试点范围，该政策曾引起市场短暂波动，不过对整个房地产行业的发展没有带来多大的影响。总体来讲，国家对房地产的调控有着很大的决心，但是2013年房地产政策调控的效果并没有显现出来。在这种宏观调控的背景下，房地产开发商进行良好的可行性研究，降低开发风险，对于促进企业的快速发展有着极其重大的意义。
1.2研究目的
在住宅房地产开发中，无论对于开发商还是投资者、经营者，高收益与高风险总是如影随形，要想获得高收益，就必须承担高风险，问题的关键在于如何采取一个有效的措施，尽量规避风险，获取最大的利益，一个有效的办法就是——寻求多点平衡，即房地产的风险与利益的平衡机制[2]。在项目投资前期，房地产开发项目的核心工作之一就是进行可行性研究，可行性研究和评价情况因而成为项目寻求多点平衡的先决条件。本文运用相关理论，以常熟市弘阳房地产开发有限公司开发的原国棉厂地块项目为对象，通过项目的财务分析和风险分析来评价项目的投资价值，为常熟市房地产项目的合理开发提供依据。
1.3研究意义
随着市场竞争的日趋激烈，房地产正在告别暴利时代，利润回归社会正常利润水平,房地产业正在进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，需要开发企业变粗放式管理为集约式管理，实现开发成本费用的精确控制[3]。企业存在的终极目的是利润最大化，实现利润最大化无非“开源节流”,“开源”要求对现有资源进行整合，发挥其最大效益；“节流”是成本费用的降低、控制[4]。在房地产市场风险不断加剧的情况下，房地产开发商最需要采取的措施就是进行全过程的成本控制，而成本控制的前期阶段往往是最重要但却最容易被忽视的，因此加强项目建设投资的可行性研究，丰富和完善项目前期成本的控制手段，从而使企业在市场竞争中立于不败之地。
本文将以常熟市原国棉厂地块房产开发项目作为具体的研究对象，在深入学习国内外关于房地产项目可行性研究理论和方法的基础上，结合常熟市和项目本身的具体情况，构建该项目可行性分析的具体模式并展开研究，得出结论。同时通过本文的研究，希望能为我国房地产可行性研究提供一定的借鉴作用。
1.4研究的内容
研究成果主要包括二个大项：市场调研报告和房地产开发项目可行性研究报告，其中市场调研报告又是为编制可行性研究报告服务的。
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