蓝岸青年公寓物业管理投标方案策划(附件)【字数：14933】
摘 要本毕业设计任务是完成南京市蓝岸青年公寓项目物业管理方案的编制。蓝岸公寓青年街区位于中国南京软件谷核心区，项目的特点是精装修酒店式公寓。酒店式公寓对物业管理的要求除了提供基本的物业管理之外，还要要提供酒店专业的酒店服务，主要体现在特约服务里面。在课题研究过程中，总共涉及五个部分。首先是整体设想与构思；其次,物业项目的组织结构与制度；然后，制定服务的内容与标准；再者到项目的风险管理，包括风险的识别、风险的分析与风险的应对；最后就是费用管理。根据文献阅览，实地考察，抓住项目特色，以及前后物业公司经验借鉴，参照相关法律文件进行该小区的物业管理投标方案的策划。
目 录
第一章 整体设想与构思 1
1.1项目的基本情况和特点 1
1.2业主的基本情况和特点 1
1.3服务内容 1
1.4管理目标与承诺 2
1.5采用的管理方式 3
第二章 组织结构、人员培训与制度建设 4
2.1 企业的组织架构 4
2.2 人员培训 10
2.3 制度建设 11
第三章 服务内容与标准 13
3.1 基本服务 13
3.2 特约服务 17
第四章 风险管理 21
4.1 风险识别 21
4.2 风险分析 22
4.3 风险应对 22
第五章 费用管理 24
5.1 物业服务费 24
5.2 特约服务费 24
5.3 代缴代收费 25
5.4 经营所得 25
5.5 专项维修资金 26
5.6停车服务费、租金 26
5.7装饰装修服务费用 27
结束语 28
致 谢 29
参考文献 30
第一章 整体设想与构思
1.1项目的基本情况和特点
蓝岸街区青年公寓项目属于雨花台区，位于铁心桥大街。项目是精装修酒店式公寓，共4栋，均为小高层，约为1060户，主力户型为3475㎡。占地面积38300平方米，建筑面积69000平方米，建筑年代：20 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072#
11年，产权年限：40年，绿化率：40%，容积率：1.8，车位：480个(车位配比1:0.33)。建材设备为市政供水、精装修。内部配套为自建商业配套设施——彩虹糖街区，集餐饮娱乐为一体。周边有学校、农贸市场、生活超市、卫生中心、社区医院等。
项目是酒店式公寓，其物业难处在于两点，其一是业主大多是出租房子，导致物业会在业主和租房者之产生很多问题和分歧，其二就是小区内的商铺较难管理，在环境方面较难处理。
1.2业主的基本情况和特点
表11 业主基本情况和特点
业主
以中年人为主
使用人
以年轻人为主，家庭结构简单化，大多数为租房者
收入
中等收入
文化水平
大专及以上
消费习惯
“月光族”
1.3服务内容
基本服务内容包括：免费提供气泵打气（位于小区东门）；免费提供便民小推车（位于小区东门、西门处）；免费为业主接收包裹、快件；免费为业主发布房屋租赁信息；免费向业主提供雨伞借用；免费为业主订桶装饮用水。
其他服务内容：更换灯管、插座、照明开关面板、启辉器；安装照明灯；更换控制开关、镇流器；安装毛巾架、浴巾架、把手等；疏通下水管；更换落水管；更换三角阀、软管、混水阀、混水龙；换窗扣；复印、打印；检查线路；跟换台盆、菜盆；更换普通水龙头。
1.4管理目标与承诺
通过专业物业管理服务，为业主创造和谐小区。管理人员及相关人员持证上岗。
表12 服务承诺总表
管理目标
分项管理指标
设备完好率
≥96%
维护保养率
＝100%
管理费收缴率
≥90%
人员培训合格率
＝100%
无重大事故隐患
＝100%
业主综合服务满意率
≥90%
表13 设备
房屋设施完好率
98％
运行设备完好率
99％
公共设施完好率
96％
设备、备件资料完整率
100％
表14 维护保养
自修设备保养率
100%
外包设备保养率
100%
房屋设施故障维修率
100%
业主报修上门维修率
100%
表15 管理费收缴
首年每月收缴率
98％以上
解决拖欠管理费
90％以上
表16 员工培训
岗位职责培训合格率
100％
消防安全培训合格率
100％
岗位工作技能培训合格率
100％
表17 无重大事故隐患
无重大设备事故隐患
100％
无消防安全事故隐患
100％
无治安事故隐患
100％
表18 业主满意
接待服务满意率
98％以上
维修服务满意率
95％以上
清洁工作满意率
95％以上
目 录
第一章 整体设想与构思 1
1.1项目的基本情况和特点 1
1.2业主的基本情况和特点 1
1.3服务内容 1
1.4管理目标与承诺 2
1.5采用的管理方式 3
第二章 组织结构、人员培训与制度建设 4
2.1 企业的组织架构 4
2.2 人员培训 10
2.3 制度建设 11
第三章 服务内容与标准 13
3.1 基本服务 13
3.2 特约服务 17
第四章 风险管理 21
4.1 风险识别 21
4.2 风险分析 22
4.3 风险应对 22
第五章 费用管理 24
5.1 物业服务费 24
5.2 特约服务费 24
5.3 代缴代收费 25
5.4 经营所得 25
5.5 专项维修资金 26
5.6停车服务费、租金 26
5.7装饰装修服务费用 27
结束语 28
致 谢 29
参考文献 30
第一章 整体设想与构思
1.1项目的基本情况和特点
蓝岸街区青年公寓项目属于雨花台区，位于铁心桥大街。项目是精装修酒店式公寓，共4栋，均为小高层，约为1060户，主力户型为3475㎡。占地面积38300平方米，建筑面积69000平方米，建筑年代：20 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072#
11年，产权年限：40年，绿化率：40%，容积率：1.8，车位：480个(车位配比1:0.33)。建材设备为市政供水、精装修。内部配套为自建商业配套设施——彩虹糖街区，集餐饮娱乐为一体。周边有学校、农贸市场、生活超市、卫生中心、社区医院等。
项目是酒店式公寓，其物业难处在于两点，其一是业主大多是出租房子，导致物业会在业主和租房者之产生很多问题和分歧，其二就是小区内的商铺较难管理，在环境方面较难处理。
1.2业主的基本情况和特点
表11 业主基本情况和特点
业主
以中年人为主
使用人
以年轻人为主，家庭结构简单化，大多数为租房者
收入
中等收入
文化水平
大专及以上
消费习惯
“月光族”
1.3服务内容
基本服务内容包括：免费提供气泵打气（位于小区东门）；免费提供便民小推车（位于小区东门、西门处）；免费为业主接收包裹、快件；免费为业主发布房屋租赁信息；免费向业主提供雨伞借用；免费为业主订桶装饮用水。
其他服务内容：更换灯管、插座、照明开关面板、启辉器；安装照明灯；更换控制开关、镇流器；安装毛巾架、浴巾架、把手等；疏通下水管；更换落水管；更换三角阀、软管、混水阀、混水龙；换窗扣；复印、打印；检查线路；跟换台盆、菜盆；更换普通水龙头。
1.4管理目标与承诺
通过专业物业管理服务，为业主创造和谐小区。管理人员及相关人员持证上岗。
表12 服务承诺总表
管理目标
分项管理指标
设备完好率
≥96%
维护保养率
＝100%
管理费收缴率
≥90%
人员培训合格率
＝100%
无重大事故隐患
＝100%
业主综合服务满意率
≥90%
表13 设备
房屋设施完好率
98％
运行设备完好率
99％
公共设施完好率
96％
设备、备件资料完整率
100％
表14 维护保养
自修设备保养率
100%
外包设备保养率
100%
房屋设施故障维修率
100%
业主报修上门维修率
100%
表15 管理费收缴
首年每月收缴率
98％以上
解决拖欠管理费
90％以上
表16 员工培训
岗位职责培训合格率
100％
消防安全培训合格率
100％
岗位工作技能培训合格率
100％
表17 无重大事故隐患
无重大设备事故隐患
100％
无消防安全事故隐患
100％
无治安事故隐患
100％
表18 业主满意
接待服务满意率
98％以上
维修服务满意率
95％以上
清洁工作满意率
95％以上
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