龙湖西永核心区l221#地块房地产开发可行性研究【字数：14565】
摘 要前几年，由于房地产市场的快速发展，导致现阶段我国的房地产市场拥有着超高的库存。但是重庆市作为中国的四大直辖市之一，其房地产市场的发展状态依旧活跃。众所周知，对于一个房地产项目的开发，其中的过程既复杂繁琐，又漫无边际，并且随时都会面临到不同的危险和挑战。正是因为这样，我们才要对项目前期的开发进行深入的了解，对所知的了解进行规划设计，才得以让项目顺利准确无误的进行下去。本文选择重庆市龙湖西永核心区L22-#地块为研究对象，首先要大概清楚我们研究的目的、研究的意义、研究的内容和研究的方法，针对每一项展开拓展研究。对于研究的目的和意义都是为了更好地为开发项目服务；对于研究的内容包括重庆市的宏观环境分析、重庆市现有的房地产市场分析、居民消费与市场的需求匹对和区域环境状况分析；对于研究的方法是在对内容全面了解分析的基础上，先对其进行项目定位，紧接着对项目的技术方案、施工进度进行规划，然后评估项目财务，分析项目风险，控制项目环境，最后提出该项目的结论和需要改进的建议。
目录
1. 绪论 7
1.1研究背景 7
1.2研究目的 7
1.3研究的意义 8
1.4研究的内容 8
1.5研究的思路和方法 9
2. 市场调研报告 10
2.1宏观环境分析 10
2.1.1城市概况 10
2.1.2 城市GDP 10
2.1.3 城市产业结构 12
2.1.4 政策环境 12
2.2城市房地产市场分析 13
2.2.1房地产投资分析 13
2.2.2房地产市场销售状态 14
2.2.3房地产价格分析 14
2.3消费与市场需求状况 15
2.3.1城市人口结构 15
2.3.2居民生活水平 16
2.3.3居民购买需求 16
2.4 区域环境状况 18
2.4.1区域规划 18
2.4.2城市道路规划 19
2.4.3区域楼盘总体价格水平分析 20
3.可行性研究 20
3.1项目概况 20
3.1. *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072#
1项目建设背景 20
3.1.2项目区域位置 20
3.1.3项目周边配套 20
3.1.4项目规划指标 21
3.2项目定位 21
3.2.1 SWOT分析 21
3.2.2客户定位 22
3.2.3项目产品定位 22
3.2.4项目价格定位 22
3.3技术方案 23
3.3.1设计原则 23
3.3.2设计依据 24
3.3.3设计指标 24
3.3.4项目平面设计方案 24
3.3.5项目立面设计方案 26
3.3.6项目户型设计方案 27
3.4项目实施进度 29
3.4.1开发进度计划 29
3.4.2销售计划 30
3.5投资估算 31
3.5.1销售收入估算 31
3.5.2费用估算 31
3.5.3资金来源 34
3.6项目财务评估 35
3.6.1资金流动计划 35
3.6.2投资收益率 37
3.6.3财务净现值 37
3.6.4内部收益率 37
3.6.5投资回收期 37
3.6.6财务分析总结 38
3.7风险分析 38
3.7.1定量分析 38
3.7.2定性分析 40
3.8环境影响分析 40
3.8.1环境影响因素 40
3.8.2 控制措施 41
3.9结论与建议 41
参考文献 44
致谢 45
绪论
1.1研究背景
随着经济的高速发展，我国的城市化进程正在以史无前例的速度向前推进，处于加速期。据研究报告显示，到2025年，我国城市人口将接近10亿人。随着大量农民涌入城市，城市的住房需求变得越来越旺盛。因此，从目前状况看来，今后我国城市住房需求量会逐渐增大。
我国房地产开发在2017年投资近109799亿 元，与去年相比，同比增长了7.０％。关于民用住宅的投资将近76000亿元,与前期相比涨幅了9.４％，而商业用房的投资近16000亿元，与前期相比下跌了1.2％。
对于房地产的开发，不可缺少、不可忽视的重要阶段就是对房地产项目的可行性研究。根据这么多年来全世界对于房地产开发的经验来看，可行性研究确保了项目在开发过程中的可实施性，因为它能够很好的降低开发的风险，很好的提高项目的利润率。因此每一个房地产项目在实施前都得对自己的项目进行可行性研究，在安全的范围内去尽可能降低一切不必要的风险，进而促进房地产市场的发展。
1.2研究目的
随着近二十年国家经济的不断增高，人民生活水平的日益提升。从二十年前开始，投资者就把投资的方向放置到房地产项目上。但是商品房开发的成本骤增，需求量旺盛，开发商一味追求利润以及住房结构的不协调或失衡等种种原因，导致当下房地产项目价格暴涨。但是暴涨却没有泼醒人们购房的欲望，面对此景，各地政府出台“限购”政策，以求降低房地产经济的热度。这样就使得房地产行业的开发商、投资者、经营者必须利用现有的资源进行调配，开展房地产可行性研究，用研究情况有效规避风险，把损失降到最低，让利益有限的最大化。本文运用相关理论，以重庆龙湖西永核心区房地产开发为研究对象，制定合理可行的方案，进行市场调研。通过对项目的风险分析和经济分析等方案判断项目的价值，选择最优方案进行投资。
1.3研究的意义
房地产涉及的方面较为广泛，不仅在经济方面耗费多，而且建造的周期性长。再加上因为国家为了宏观调控房地产经济持续走高的现象，避免“炒房团”一次又一次扰乱房地产行业的正常销售的现象，各地都出台了相关政策对其进行控制。但是房地产行业依旧存在许多不确定因素，各种环境资源等问题也层出不穷，依旧有风险的存在。因此需要在投资开放前，投资者和经营者必须利用市场调研结果，对房地产项目进行谨慎分析，以此来确定其可行性的大小，这样才能让房地产项目更好更有效的进行发展。本文以重庆龙湖西永核心区房地产为研究对象，在学习国内外各地的优秀的房地产开发可行性的研究方案的理论报告的基础上，结合重庆市房地产发展和重庆龙湖西永核心区的自身实际情况，阅读相关部门发布的执行文件，开展自己的研究，尽量做到控制成本和资源利用最大化，让投资得到平衡的发展。
1.4研究的内容
目录
1. 绪论 7
1.1研究背景 7
1.2研究目的 7
1.3研究的意义 8
1.4研究的内容 8
1.5研究的思路和方法 9
2. 市场调研报告 10
2.1宏观环境分析 10
2.1.1城市概况 10
2.1.2 城市GDP 10
2.1.3 城市产业结构 12
2.1.4 政策环境 12
2.2城市房地产市场分析 13
2.2.1房地产投资分析 13
2.2.2房地产市场销售状态 14
2.2.3房地产价格分析 14
2.3消费与市场需求状况 15
2.3.1城市人口结构 15
2.3.2居民生活水平 16
2.3.3居民购买需求 16
2.4 区域环境状况 18
2.4.1区域规划 18
2.4.2城市道路规划 19
2.4.3区域楼盘总体价格水平分析 20
3.可行性研究 20
3.1项目概况 20
3.1. *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072#
1项目建设背景 20
3.1.2项目区域位置 20
3.1.3项目周边配套 20
3.1.4项目规划指标 21
3.2项目定位 21
3.2.1 SWOT分析 21
3.2.2客户定位 22
3.2.3项目产品定位 22
3.2.4项目价格定位 22
3.3技术方案 23
3.3.1设计原则 23
3.3.2设计依据 24
3.3.3设计指标 24
3.3.4项目平面设计方案 24
3.3.5项目立面设计方案 26
3.3.6项目户型设计方案 27
3.4项目实施进度 29
3.4.1开发进度计划 29
3.4.2销售计划 30
3.5投资估算 31
3.5.1销售收入估算 31
3.5.2费用估算 31
3.5.3资金来源 34
3.6项目财务评估 35
3.6.1资金流动计划 35
3.6.2投资收益率 37
3.6.3财务净现值 37
3.6.4内部收益率 37
3.6.5投资回收期 37
3.6.6财务分析总结 38
3.7风险分析 38
3.7.1定量分析 38
3.7.2定性分析 40
3.8环境影响分析 40
3.8.1环境影响因素 40
3.8.2 控制措施 41
3.9结论与建议 41
参考文献 44
致谢 45
绪论
1.1研究背景
随着经济的高速发展，我国的城市化进程正在以史无前例的速度向前推进，处于加速期。据研究报告显示，到2025年，我国城市人口将接近10亿人。随着大量农民涌入城市，城市的住房需求变得越来越旺盛。因此，从目前状况看来，今后我国城市住房需求量会逐渐增大。
我国房地产开发在2017年投资近109799亿 元，与去年相比，同比增长了7.０％。关于民用住宅的投资将近76000亿元,与前期相比涨幅了9.４％，而商业用房的投资近16000亿元，与前期相比下跌了1.2％。
对于房地产的开发，不可缺少、不可忽视的重要阶段就是对房地产项目的可行性研究。根据这么多年来全世界对于房地产开发的经验来看，可行性研究确保了项目在开发过程中的可实施性，因为它能够很好的降低开发的风险，很好的提高项目的利润率。因此每一个房地产项目在实施前都得对自己的项目进行可行性研究，在安全的范围内去尽可能降低一切不必要的风险，进而促进房地产市场的发展。
1.2研究目的
随着近二十年国家经济的不断增高，人民生活水平的日益提升。从二十年前开始，投资者就把投资的方向放置到房地产项目上。但是商品房开发的成本骤增，需求量旺盛，开发商一味追求利润以及住房结构的不协调或失衡等种种原因，导致当下房地产项目价格暴涨。但是暴涨却没有泼醒人们购房的欲望，面对此景，各地政府出台“限购”政策，以求降低房地产经济的热度。这样就使得房地产行业的开发商、投资者、经营者必须利用现有的资源进行调配，开展房地产可行性研究，用研究情况有效规避风险，把损失降到最低，让利益有限的最大化。本文运用相关理论，以重庆龙湖西永核心区房地产开发为研究对象，制定合理可行的方案，进行市场调研。通过对项目的风险分析和经济分析等方案判断项目的价值，选择最优方案进行投资。
1.3研究的意义
房地产涉及的方面较为广泛，不仅在经济方面耗费多，而且建造的周期性长。再加上因为国家为了宏观调控房地产经济持续走高的现象，避免“炒房团”一次又一次扰乱房地产行业的正常销售的现象，各地都出台了相关政策对其进行控制。但是房地产行业依旧存在许多不确定因素，各种环境资源等问题也层出不穷，依旧有风险的存在。因此需要在投资开放前，投资者和经营者必须利用市场调研结果，对房地产项目进行谨慎分析，以此来确定其可行性的大小，这样才能让房地产项目更好更有效的进行发展。本文以重庆龙湖西永核心区房地产为研究对象，在学习国内外各地的优秀的房地产开发可行性的研究方案的理论报告的基础上，结合重庆市房地产发展和重庆龙湖西永核心区的自身实际情况，阅读相关部门发布的执行文件，开展自己的研究，尽量做到控制成本和资源利用最大化，让投资得到平衡的发展。
1.4研究的内容
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