城中村土地治理问题与对策研究
“城中村”是我国城市化进程中一个独特而又普遍的现象，作为我国城乡矛盾最集中的场所，已经严重阻碍了城市化的进程。其发展吸引了越来越多的学者关注。本文从城中村的概念内涵、现实问题、改造策略对我国城中村相关研究文献进行全面分析与系统归纳。通过分析，发现城中村不仅土地利用方式多样混杂，而且土地利用形式转变快，土地权属关系复杂，土地管理多头交错与空缺同时并存，多重利益主体冲突激烈。基于博弈论下，对“城中村”改造中多方利益主体的权益进行分析，在土地可持续利用的基础上提出相关建议。
目录
摘要1
关键词1
Abstract1
Key words2
引言2
一、文献综述3
（一）国外文献3
（二）国内文献3
（三）城中村概念4
二、理论分析4
（一）城中村土地利用问题4
（二）城中村产生根源5
三、城中村改造中的经济利益博弈分析6
（一）博弈论基本内涵6
1.博弈论概念6
2.博弈论应用领域6
3．博弈论对城中村改造的适用性7
（二）城中村改造中博弈分析7
（三）博弈模型建立 8
1．博弈主体 8
（1）政府8
（2）村民8
（3）开发商8
2．博弈模型9
3．博弈主体期望效用10
（1）政府的期望效用函数10
（2）村民的期望效用函数 10
（3）开发商的期望效用函数 10
四、南京市城中村改造基本情况11
（一）南京市城中村情况11
1．概述 11
2．空间布局及特点12
（二）分析13
1．过程 13
2．博弈结论15
五、城中村土地治理对策和措施研究16
六、总结18
致谢19
参考文献19
图1 改造三方博弈图8
图2 博弈模型图10
图3 南京主要城中村分布图12
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: #351916072#
图4 博弈关系图15
表1土地利用特征5
表2 城中村名单12
“城中村”土地治理问题与对策研究
引言
引言：改革开放以来，伴随社会经济结构转型和市场主导力量的发挥，我国城镇化快速发展，1978年—2016年城镇化率由15.82%上升到57.35%[1]。2017 年 10 月，党的十九大提出“乡村振兴”， 2020—2035 年显著缩小城乡差距、迈向共同富裕的战略目标[2] 城中村改造已经刻不容缓。受传统计划经济体制的影响，以往的研究大多将空间和经济实体进行城乡二元分隔，对城市和农村都有比较全面系统的深入研究，对于城乡交错融合地带的研究相对比较缺乏，而城中粗恰恰是土地利用矛盾最复杂和集中的地带。作为中国城市发展的特殊产物的城中村， 成为城市化重点研究对象[3]。上世纪90年代初部分专家、学者开始关注并研究“城中村”现象[4]。顾朝林、熊江波在上个世纪八十年代末期引进了城市边缘区概念，其指出城市边缘区就是城市中有自然特色的区域，是城市扩展在农业上用地上的反映[5]。由此引发了国内学者对这一领域的研究。李钊（ 2001 ）指出城中村指的是城市在发展中将一些临近村庄吸收到建设用地范围内，而这些村庄就成为城中村”[6]。随着城市的不断扩大，“城中村”现象越来越明显，特别是“十二五”以来，农村转型问题受到了前所未有的关注。城中村的转型已经上升到城市现代化的高度和中国新型城镇化的成功的关键影响因素。孙林指出，目前城中村已经成为城市发展的阻碍。陶然等指出未来城市发展的增长点在于改造城中村，同时这也是打破土地改革制度，提升城市质量，促进城镇化战略性突破[7~8]。
土地是城中村发展所涉及利益群体博弈的筹码，是形成其物理形态特点的本质原因之一本文主要分析归纳当前学者们对于城中村土地问题进行探讨，构建改造模型，再针对“城中村”改造中的土地利用、土地权属进行分析，以统筹协调各方利益为原则，提出推进城中村改造中涉及的土地问题的相关对策与措施。
文献综述
1.国外文献
西方发达国家有着现代城市发展最为成熟、详尽的理论成果。这其中与我国城中村最为相近的主要有两种：一种是城市边缘区。国外学者在研究过程中发现城市化进程中，原来靠近城市边界的城市边缘区，由于市区面积不断膨胀、扩大，原有的城乡过渡地带逐渐被侵占并最终融合为城市的一部分，但他们仍然有他们独特的风景，成为城市与旧边界的边界。19世纪末德国地理学家路易斯（H.Louis）在研究自然约束对城市扩张的长期影响时，首次提出“城市边缘带”（stadtrandzonen）概念，其指出该区域和城市其他区域有明显区别，在空间构造，服务设施等方面都存在一定的独特性[9] 。一种是城市蔓延。其主要指城市化不断向非城市化区域扩展。当前城市边缘容积率高，住宅区高密度开发，导致城市界限模糊。美国城市与区域规划学家弗里德曼（JohnFriedmann）1966年提出了“核心—边缘”理论，又称为“核心—外围”理论，他认为城市经济中主导产业该地区建立一种强大的力量并进一步巩固经济发展。核心区域，指城市集聚区，该区域工业发达，资本集中，人口集中，经济发展快。它在外围有一定的影响范围，这个受影响的地区是边缘地区，边缘区经济比较落后。核心区和边缘区在空间系统中具有依赖关系，但存在长期的矛盾和冲突，城市与周边城市边缘区是典型的核心—边缘关系[10]。所谓城市扩张就是指城市化不断向非城市化区域扩展， 其特征在于城市边缘地区大量、低产量，高密度的住宅开发，这些开发模糊了城乡之间的界限。
2.国内文献
中国城市边缘地区的研究始于20世纪80年代。国内对城中村的研究主要分为两个方面：一是探讨城中村问题与其形成机制；而是围绕城中村改造模式[11~14]。周大鸣（1993）较早研究了广州城乡结合部三个村落，发现妨碍城市边缘农村社区化也就是城中村实现都市化的主要因素为：城市和乡村相分离的户籍制度，没有规划的密度较高的村落建筑，城市和乡村极具差别额的土地制度。周婕认为城市边缘区是连接城市建成区和纯粹农业用地之间的区域，同时，它受到城乡力量的影响。根据中心城市对其的影响程度，可将该区域划分为内部区、外缘区和城市影响区为三部分[15]。张建明(1998)认为，传统的城乡二元体系是城中村形成的根本原因，计划和管理不善的失误并不是直接原因[16] 。李洁等主张建立土地利用总体规划的权威，以市场为导向，实现城中村改造和城市管理系统的快速链接与融合，以消除城中村管理体制障碍[17]。吴英洁、罗皓（2004）提出城中村改造首先要对城中村土地收益与集体资产进行股份制改造。胡雪倩指出对城中村土地利用规划应该更加着重于以提高土地产出效率为中心的土地利用效率，严格控制集体土地转为工业用地的比例和价格，鼓励村集体与开发商合作经营[18]。通过对城市村庄的成因和问题的探讨，张建生和郑承志提出了城市乡村重建的必要性和紧迫性，并分析了城市乡村重建的综合效益[19]。李培林（2002）指出“城中村的产生有特殊的机制在起作用，城中村是农民在土地与房屋建筑租金高速增值的时候，为了实现土地与房屋租金最多的结果” [20]。李培林最重要的贡献就是指明了城中村的实质，也就是具有特色的“村落单位制”，城中村也就是指生活在城中村的村民在收入、生活、情感、社会交往等诸多方面，对所在村落有很强的依赖关系。部分研究也指出了对城中村新的改造想法，例如闫小培、魏立华（2004）指出，目前提出的城中村改造思路为：打造一个“政府—村民—开发方”三者的利益平衡体系，借此来改造成良好的物质环境，智力扶持和教育弥补来改造城中村村民，城市与乡村信息交流沟通方式的便利与弥补形式的多元化，城中村改造和重新塑造的多形式[21]。
目录
摘要1
关键词1
Abstract1
Key words2
引言2
一、文献综述3
（一）国外文献3
（二）国内文献3
（三）城中村概念4
二、理论分析4
（一）城中村土地利用问题4
（二）城中村产生根源5
三、城中村改造中的经济利益博弈分析6
（一）博弈论基本内涵6
1.博弈论概念6
2.博弈论应用领域6
3．博弈论对城中村改造的适用性7
（二）城中村改造中博弈分析7
（三）博弈模型建立 8
1．博弈主体 8
（1）政府8
（2）村民8
（3）开发商8
2．博弈模型9
3．博弈主体期望效用10
（1）政府的期望效用函数10
（2）村民的期望效用函数 10
（3）开发商的期望效用函数 10
四、南京市城中村改造基本情况11
（一）南京市城中村情况11
1．概述 11
2．空间布局及特点12
（二）分析13
1．过程 13
2．博弈结论15
五、城中村土地治理对策和措施研究16
六、总结18
致谢19
参考文献19
图1 改造三方博弈图8
图2 博弈模型图10
图3 南京主要城中村分布图12
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: #351916072#
图4 博弈关系图15
表1土地利用特征5
表2 城中村名单12
“城中村”土地治理问题与对策研究
引言
引言：改革开放以来，伴随社会经济结构转型和市场主导力量的发挥，我国城镇化快速发展，1978年—2016年城镇化率由15.82%上升到57.35%[1]。2017 年 10 月，党的十九大提出“乡村振兴”， 2020—2035 年显著缩小城乡差距、迈向共同富裕的战略目标[2] 城中村改造已经刻不容缓。受传统计划经济体制的影响，以往的研究大多将空间和经济实体进行城乡二元分隔，对城市和农村都有比较全面系统的深入研究，对于城乡交错融合地带的研究相对比较缺乏，而城中粗恰恰是土地利用矛盾最复杂和集中的地带。作为中国城市发展的特殊产物的城中村， 成为城市化重点研究对象[3]。上世纪90年代初部分专家、学者开始关注并研究“城中村”现象[4]。顾朝林、熊江波在上个世纪八十年代末期引进了城市边缘区概念，其指出城市边缘区就是城市中有自然特色的区域，是城市扩展在农业上用地上的反映[5]。由此引发了国内学者对这一领域的研究。李钊（ 2001 ）指出城中村指的是城市在发展中将一些临近村庄吸收到建设用地范围内，而这些村庄就成为城中村”[6]。随着城市的不断扩大，“城中村”现象越来越明显，特别是“十二五”以来，农村转型问题受到了前所未有的关注。城中村的转型已经上升到城市现代化的高度和中国新型城镇化的成功的关键影响因素。孙林指出，目前城中村已经成为城市发展的阻碍。陶然等指出未来城市发展的增长点在于改造城中村，同时这也是打破土地改革制度，提升城市质量，促进城镇化战略性突破[7~8]。
土地是城中村发展所涉及利益群体博弈的筹码，是形成其物理形态特点的本质原因之一本文主要分析归纳当前学者们对于城中村土地问题进行探讨，构建改造模型，再针对“城中村”改造中的土地利用、土地权属进行分析，以统筹协调各方利益为原则，提出推进城中村改造中涉及的土地问题的相关对策与措施。
文献综述
1.国外文献
西方发达国家有着现代城市发展最为成熟、详尽的理论成果。这其中与我国城中村最为相近的主要有两种：一种是城市边缘区。国外学者在研究过程中发现城市化进程中，原来靠近城市边界的城市边缘区，由于市区面积不断膨胀、扩大，原有的城乡过渡地带逐渐被侵占并最终融合为城市的一部分，但他们仍然有他们独特的风景，成为城市与旧边界的边界。19世纪末德国地理学家路易斯（H.Louis）在研究自然约束对城市扩张的长期影响时，首次提出“城市边缘带”（stadtrandzonen）概念，其指出该区域和城市其他区域有明显区别，在空间构造，服务设施等方面都存在一定的独特性[9] 。一种是城市蔓延。其主要指城市化不断向非城市化区域扩展。当前城市边缘容积率高，住宅区高密度开发，导致城市界限模糊。美国城市与区域规划学家弗里德曼（JohnFriedmann）1966年提出了“核心—边缘”理论，又称为“核心—外围”理论，他认为城市经济中主导产业该地区建立一种强大的力量并进一步巩固经济发展。核心区域，指城市集聚区，该区域工业发达，资本集中，人口集中，经济发展快。它在外围有一定的影响范围，这个受影响的地区是边缘地区，边缘区经济比较落后。核心区和边缘区在空间系统中具有依赖关系，但存在长期的矛盾和冲突，城市与周边城市边缘区是典型的核心—边缘关系[10]。所谓城市扩张就是指城市化不断向非城市化区域扩展， 其特征在于城市边缘地区大量、低产量，高密度的住宅开发，这些开发模糊了城乡之间的界限。
2.国内文献
中国城市边缘地区的研究始于20世纪80年代。国内对城中村的研究主要分为两个方面：一是探讨城中村问题与其形成机制；而是围绕城中村改造模式[11~14]。周大鸣（1993）较早研究了广州城乡结合部三个村落，发现妨碍城市边缘农村社区化也就是城中村实现都市化的主要因素为：城市和乡村相分离的户籍制度，没有规划的密度较高的村落建筑，城市和乡村极具差别额的土地制度。周婕认为城市边缘区是连接城市建成区和纯粹农业用地之间的区域，同时，它受到城乡力量的影响。根据中心城市对其的影响程度，可将该区域划分为内部区、外缘区和城市影响区为三部分[15]。张建明(1998)认为，传统的城乡二元体系是城中村形成的根本原因，计划和管理不善的失误并不是直接原因[16] 。李洁等主张建立土地利用总体规划的权威，以市场为导向，实现城中村改造和城市管理系统的快速链接与融合，以消除城中村管理体制障碍[17]。吴英洁、罗皓（2004）提出城中村改造首先要对城中村土地收益与集体资产进行股份制改造。胡雪倩指出对城中村土地利用规划应该更加着重于以提高土地产出效率为中心的土地利用效率，严格控制集体土地转为工业用地的比例和价格，鼓励村集体与开发商合作经营[18]。通过对城市村庄的成因和问题的探讨，张建生和郑承志提出了城市乡村重建的必要性和紧迫性，并分析了城市乡村重建的综合效益[19]。李培林（2002）指出“城中村的产生有特殊的机制在起作用，城中村是农民在土地与房屋建筑租金高速增值的时候，为了实现土地与房屋租金最多的结果” [20]。李培林最重要的贡献就是指明了城中村的实质，也就是具有特色的“村落单位制”，城中村也就是指生活在城中村的村民在收入、生活、情感、社会交往等诸多方面，对所在村落有很强的依赖关系。部分研究也指出了对城中村新的改造想法，例如闫小培、魏立华（2004）指出，目前提出的城中村改造思路为：打造一个“政府—村民—开发方”三者的利益平衡体系，借此来改造成良好的物质环境，智力扶持和教育弥补来改造城中村村民，城市与乡村信息交流沟通方式的便利与弥补形式的多元化，城中村改造和重新塑造的多形式[21]。
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