姑苏区苏地2017wg46号地块房地产开发可行性研究【字数：13895】
摘 要苏地2017-WG-46块的住宅规划设计可行性研究根据《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》(苏府〔2016〕119号)、《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》(苏府〔2016〕150号)等相关文件的要求，结合苏地2017-WG-46地块的项目概况、周围区位条件/同等项目竞争力分析等，通过SWOT分析，对项目各项情况进行比对，合理优化规划设计方案，结合投资估算和风险分析，确认方案的可行性，最终完成本地块的房地产开发可行性研究报告。
目录
1.绪论 1
1.1选题背景 1
1.2项目研究的意义 1
1.3国内外研究现况 1
1.4房地产开发可行性研究的依据 2
1.5研究内容 2
2.苏地2017WG46地块项目情况概述 3
2.1 研究的重要性 3
2.2项目区位情况 3
2.3项目周围配套情况 4
3.市场调研报告 5
3.1市场宏观环境状况 5
3.1.1政治环境 5
3.1.2经济环境 5
3.1.3社会环境 6
3.1.4文化环境 6
3.2苏州市房地产市场概况 6
3.3消费与市场需求概况 7
3.3.1城市人口及变化趋势 7
3.3.2购买力水平 8
3.3.3购买倾向 9
3.4目标客户分析 9
3.5项目所在区域环境状况 9
3.5.1区域规划 9
3.5.2区域交通条件及周边配套规划 9
3.5.3周边楼盘产品情况调研 9
4.项目设计概况 12
4.1 设计理念与设计原则 12
4.2潜在客户调研及目标群体定位 12
4.3产品及户型定位 13
4.3.1 SWOT分析 13
4.3.2产品定位 14
4.3.3初定售价 14
4.4设计方案 15
4.4.1 小区布局设计方案 15
4.4.2户型选择方案 18 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: #351916072#
4.5 方案指标与规划指标对比 20
4.6 项目进度计划安排 20
4.6.1 开发进度计划及工期安排 20
4.7 项目组织结构 21
5.项目投资估算 22
5.1销售收入测算 22
5.2方案投资估算 22
5.2.1土地费 22
5.2.2前期报批报建费 22
5.2.3建安工程费 23
5.2.4基础设施费 23
5.2.5管理费 23
5.2.6销售费 23
5.2.7财务费 23
5.2.8税费 23
5.2.9不可预见费 24
5.2.10 成本与利润统计 24
5.3资金筹集 25
6.财务评价 27
6.1资金流动计划 27
6.2投资收益率 27
6.3财务净现值 27
6.4财务内部收益率 28
6.5投资回收期（静态、动态） 28
6.5.1静态投资回收期 28
6.5.2动态投资回收期 28
6.6财务评价小结 28
7.风险分析 29
7.1定性分析与对策 29
7.1.1政策风险 29
7.1.2市场风险 29
7.1.3财务风险 29
7.2定量分析 29
8.环境影响分析 31
8.1环境影响因素 31
8.2控制措施 31
9.结论与建议 32
9.1结论 32
9.2建议 32
参考文献 33
致谢 34
1.绪论
1.1选题背景
近年来中国的房地产市场迎来了发展的黄金期，特别是近十年来，房地产市场进入了爆发期，随着国家政策的导向，房地产市场面临的巨大的市场压力，一方面市场发展潜力不足，另一方面进入房地产领域的资本越来越多，房地产市场必将发生较大的变化。
随着房地产市场的开发，房地产的主力市场正在发生悄然变化，慢慢的从一线城市深入二线城市，并广泛的在中小县市开展，乡村振兴计划的提出，使得乡村地区城市化进程加快，农村进一步加强集体规划，也是房地产开发进入一个新的发展机遇期。
随着新市场的开始和开发门槛的降低，使得越来越多的公司进入房地产领域，形成了新的房地产开发局面，传统的拿地就能挣钱的时代正在逐步退出市场，综合评估显得越来越重要，投资的成败使得可行性研究的准确性备受关注，本次主要根据地块的房地产开发需求，进行项目的可行性论证。
1.2项目研究的意义
房地产市场境况的转变，导致了工作方式的转变，项目的前期工作成为项目成败的决定性阶段，就房地产本身来说，房地产市场的发展关系着国泰民生，众多的产业链都和房地产市场有着千丝万缕的联系，大量的从业人员使得房地产备受关注。
综合性的研究课题除了项目本身的意义之外，对于自身的学习也提出了更高的要求，能够检验学习所得，系统性的了解专业所识，提前接触和了解工作内容，复习了大量的课程内容，提高了知识的灵活运用能力，锻炼了独立思考问题和收集相关资料的流程和内容，对走上工作岗位具有重要的指导作用。
1.3国内外研究现况
国外对项目可行性研究工作开展较早，其研究内容细致充分，项目的研究周期长，侧重于项目的全过程分析，其各项参数指标的选取，需要进行大量的项目资料汇总，在形成可观的数据基础后方可进行数据分析，最终确定项目的可行性，以至于项目的实施周期普遍较长，工作内容较为闭合完整。
目录
1.绪论 1
1.1选题背景 1
1.2项目研究的意义 1
1.3国内外研究现况 1
1.4房地产开发可行性研究的依据 2
1.5研究内容 2
2.苏地2017WG46地块项目情况概述 3
2.1 研究的重要性 3
2.2项目区位情况 3
2.3项目周围配套情况 4
3.市场调研报告 5
3.1市场宏观环境状况 5
3.1.1政治环境 5
3.1.2经济环境 5
3.1.3社会环境 6
3.1.4文化环境 6
3.2苏州市房地产市场概况 6
3.3消费与市场需求概况 7
3.3.1城市人口及变化趋势 7
3.3.2购买力水平 8
3.3.3购买倾向 9
3.4目标客户分析 9
3.5项目所在区域环境状况 9
3.5.1区域规划 9
3.5.2区域交通条件及周边配套规划 9
3.5.3周边楼盘产品情况调研 9
4.项目设计概况 12
4.1 设计理念与设计原则 12
4.2潜在客户调研及目标群体定位 12
4.3产品及户型定位 13
4.3.1 SWOT分析 13
4.3.2产品定位 14
4.3.3初定售价 14
4.4设计方案 15
4.4.1 小区布局设计方案 15
4.4.2户型选择方案 18 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: #351916072#
4.5 方案指标与规划指标对比 20
4.6 项目进度计划安排 20
4.6.1 开发进度计划及工期安排 20
4.7 项目组织结构 21
5.项目投资估算 22
5.1销售收入测算 22
5.2方案投资估算 22
5.2.1土地费 22
5.2.2前期报批报建费 22
5.2.3建安工程费 23
5.2.4基础设施费 23
5.2.5管理费 23
5.2.6销售费 23
5.2.7财务费 23
5.2.8税费 23
5.2.9不可预见费 24
5.2.10 成本与利润统计 24
5.3资金筹集 25
6.财务评价 27
6.1资金流动计划 27
6.2投资收益率 27
6.3财务净现值 27
6.4财务内部收益率 28
6.5投资回收期（静态、动态） 28
6.5.1静态投资回收期 28
6.5.2动态投资回收期 28
6.6财务评价小结 28
7.风险分析 29
7.1定性分析与对策 29
7.1.1政策风险 29
7.1.2市场风险 29
7.1.3财务风险 29
7.2定量分析 29
8.环境影响分析 31
8.1环境影响因素 31
8.2控制措施 31
9.结论与建议 32
9.1结论 32
9.2建议 32
参考文献 33
致谢 34
1.绪论
1.1选题背景
近年来中国的房地产市场迎来了发展的黄金期，特别是近十年来，房地产市场进入了爆发期，随着国家政策的导向，房地产市场面临的巨大的市场压力，一方面市场发展潜力不足，另一方面进入房地产领域的资本越来越多，房地产市场必将发生较大的变化。
随着房地产市场的开发，房地产的主力市场正在发生悄然变化，慢慢的从一线城市深入二线城市，并广泛的在中小县市开展，乡村振兴计划的提出，使得乡村地区城市化进程加快，农村进一步加强集体规划，也是房地产开发进入一个新的发展机遇期。
随着新市场的开始和开发门槛的降低，使得越来越多的公司进入房地产领域，形成了新的房地产开发局面，传统的拿地就能挣钱的时代正在逐步退出市场，综合评估显得越来越重要，投资的成败使得可行性研究的准确性备受关注，本次主要根据地块的房地产开发需求，进行项目的可行性论证。
1.2项目研究的意义
房地产市场境况的转变，导致了工作方式的转变，项目的前期工作成为项目成败的决定性阶段，就房地产本身来说，房地产市场的发展关系着国泰民生，众多的产业链都和房地产市场有着千丝万缕的联系，大量的从业人员使得房地产备受关注。
综合性的研究课题除了项目本身的意义之外，对于自身的学习也提出了更高的要求，能够检验学习所得，系统性的了解专业所识，提前接触和了解工作内容，复习了大量的课程内容，提高了知识的灵活运用能力，锻炼了独立思考问题和收集相关资料的流程和内容，对走上工作岗位具有重要的指导作用。
1.3国内外研究现况
国外对项目可行性研究工作开展较早，其研究内容细致充分，项目的研究周期长，侧重于项目的全过程分析，其各项参数指标的选取，需要进行大量的项目资料汇总，在形成可观的数据基础后方可进行数据分析，最终确定项目的可行性，以至于项目的实施周期普遍较长，工作内容较为闭合完整。
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