滁州城南2号地块房地产开发可行性研究【字数：19784】
摘 要房地产项目投资开发是个耗资巨大且周期较长的工程，它既受到市场环境波动也受国家政策调控的影响。因此房地产开发企业越来越注重开发项目的可行性研究，只有对项目进行全面分析和综合评价，才能确保项目投资效益的最大化。本文以滁州市城南2号地块为研究对象，为确保可行性研究论据的客观真实性，本人对滁州市的房地产市场进行了市场调研，调研内容主要包括城市发展状况、城市房地产市场情况、项目的基本概况以及周围竞争楼盘等。根据市场调研的结果，再对项目进行SWOT分析，明确项目的市场定位。由SWOT分析结果给出项目设计方案，最后对方案进行财务评价、风险分析以及环境影响分析。这样经过全面系统的分析，不仅提高可行性研究报告真实有力性，还可以实现投资效益较大化。
目录
1.绪论 1
1.1项目的背景 1
1.2研究的目的 1
1.3研究的意义 2
1.4研究的内容 2
1.5可行性研究报告的编制依据 3
2. 市场调研 4
2.1城市宏观环境状况 4
2.1.1城市简介 4
2.1.2城市GDP 5
2.1.3三产结构比 5
2.1.4城市文化环境 6
2.1.5城市房地产政策环境 6
2.2城市房地产市场分析 7
2.2.1房地产投资分析 7
2.2.2房地产市场供需情况 7
2.2.3商品房价格走势 8
2.3消费与市场需求状况 9
2.3.1城市人口结构 9
2.3.2地区人民生活水平 9
2.3.4购房者购买倾向 10
2.4 地区规划与环境 11
2.4.1区域规划 11
2.4.2城市道路规划 12
2.4.3区域附近竞争楼盘分析 13
3. 可行性研究 16
3.1项目概况 16
3.1.1项目开发背景 16
1.2项目区域位置 16
3.1.4项目周围环境及配设 16
3.2项目定位 17
3.2.1 项目SWOT分析 17 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
3.2.2项目客户定位 17
3.2.3项目产品定位 18
3.2.4项目价格定位 18
3.3技术方案 19
3.3.1项目方案设计原则 19
3.3.2项目设计方案 19
3.3.3项目规划设计指标 20
3.3.4项目户型设计 20
3.4项目开发实施进度 20
3.4.1开发进度计划 20
3.4.2销售计划 21
3.4.3组织机构 21
3.5项目投资估算 22
3.5.2费用估算 22
3.5.3资金来源 26
3.6项目财务评估 27
3.6.1资金流量计划 27
3.6.2投资收益率 28
3.6.3财务净现值 28
3.6.4内部收益率 29
3.6.5投资回收期 29
3.6.6财务分析总结 29
3.7风险分析 30
3.7.1盈亏平衡分析 30
3.7.2敏感性分析 30
3.7.3定性分析 31
3.7.4风险控制 32
3.8环境影响分析 32
3.8.1环境影响因素 32
3.8.2 控制措施 32
3.9结论与建议 33
参考文献 34
致谢 35
附录 36
绪论
1.1项目的背景
在我国经济快速发展的过程中，房地产业孕育而生，它很大一部分促进我国国民经济的发展。房地产业作为国民经济发展中的重要支柱产业，他不仅对金融业的稳定发展至关重要，而且可以很大程度上促进居民消费水平的提升，也影响着社会安定及经济的增长。2016年飞速增长的房价使国家不得不紧急出台多项政策来抑制房价的增长，经过一年大力的调控，房地产市场的发展基本恢复平缓。截至目前，一、二线城市房价基本平缓，部分房地产市场呈现停滞下跌的趋势，而三、四线城市的房地产市场正在升温，房价仍在不断增长。当前由于受到国内外经济环境的影响，经济增长逐步放缓。对于房地产而言，前几年地方政府在土地财政的影响下大规模开发，房产未能及时消化，因而从2014年开始我国房地产以去库存为主。
2018年国家中央政策方面并无太多新动作，但是调控将保持常态化、长久化格局。为了使房地产业更加稳定健康的发展，国家仍在不断加大市场监督力度，整顿地产市场秩序。多省市响应国家住建部地产政策，纷纷予以跟进，全面开展房产市场乱象专项整治行动，严打房地产开发企业违法违规行为以及投机炒房现象，并给与警告、暂停网签、停业整顿等惩罚措施。
1.2研究的目的
可行性研究是在建设项目的投资前期，通过对项目投资环境和条件的调查研究，对各种建设方案、技术方案以及项目建成后的生产经营方案实施的可能性、技术先进性和经济合理性进行分析和评价过程。经过几十年的发展可行性研究方法不断完善，成为投资决策的重要依据。为了稳定我国房地产的健康稳定的发展，各地方政府不同程度的制定了一些“限购、限贷”的政策，房地产业正经历了由“高热”到“常温”的时期。 由此对于房地产开发商而言，怎样充分开发利用资源使投资利益最大化就成为了关键。作为项目决策阶段的核心工作，可行性研究为后期的投资决策、资金的筹措、项目立项审批以及项目实施提供开发经营方案打下坚实的基础。本文以滁州市城南2号地块的房地产项目开发为研究对象，为此进行了市场调研，将调研结果结合所学相关房地产知识理论，仔细研究分析滁州地区房地产的发展状况，并为项目的投资开发制定合理的方案。谨此研究希望中国房地产市场健康稳定发展，同时愿为滁州市房地产的健康稳定发展献一份微薄之力。
1.3研究的意义
房地产的开发建设是一个耗时较长且资金需求巨大的工作，从项目建议书、可行性研究、立项等前期工作到设计施工、交付使用，这一系列繁琐的过程中存在大量不可避免影响因素。可行性研究是确定项目建设前具有决定性意义的工作，在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析及科学论证，结合市场调研结果，详细分析此项目的投资效益，评价项目的可行性。在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上综合论证项目建设的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。而本文对滁州市全椒路与醉翁路交叉口东南侧的房地产开发进行可行性研究，目的是为了该项目的建设投资决策、编制设计任务书以及建设单位与相关部门签订合同、筹集资金提供重要依据，同时也为后面工程设计施工、设备购置以至整个项目顺利进行作重要的基石铺垫。改革开放这几十年来中国经济发展飞速，可是事物往往具有两面性，在经济腾飞之时我们也面对环境污染和资源浪费的问题。我国一贯坚持走可持续发展道路，大力发展经济的同时，保持生态、社会可持续发展并且努力实现建成资源节约、环保型社会的目标，因此在项目投资建设前进行可行性研究就显得十分重要了。通过可行性研究的综合分析论证可以有效地避免项目建设过程中的资源浪费和环境污染等问题，从而达到建设与节约的两不误。
目录
1.绪论 1
1.1项目的背景 1
1.2研究的目的 1
1.3研究的意义 2
1.4研究的内容 2
1.5可行性研究报告的编制依据 3
2. 市场调研 4
2.1城市宏观环境状况 4
2.1.1城市简介 4
2.1.2城市GDP 5
2.1.3三产结构比 5
2.1.4城市文化环境 6
2.1.5城市房地产政策环境 6
2.2城市房地产市场分析 7
2.2.1房地产投资分析 7
2.2.2房地产市场供需情况 7
2.2.3商品房价格走势 8
2.3消费与市场需求状况 9
2.3.1城市人口结构 9
2.3.2地区人民生活水平 9
2.3.4购房者购买倾向 10
2.4 地区规划与环境 11
2.4.1区域规划 11
2.4.2城市道路规划 12
2.4.3区域附近竞争楼盘分析 13
3. 可行性研究 16
3.1项目概况 16
3.1.1项目开发背景 16
1.2项目区域位置 16
3.1.4项目周围环境及配设 16
3.2项目定位 17
3.2.1 项目SWOT分析 17 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
3.2.2项目客户定位 17
3.2.3项目产品定位 18
3.2.4项目价格定位 18
3.3技术方案 19
3.3.1项目方案设计原则 19
3.3.2项目设计方案 19
3.3.3项目规划设计指标 20
3.3.4项目户型设计 20
3.4项目开发实施进度 20
3.4.1开发进度计划 20
3.4.2销售计划 21
3.4.3组织机构 21
3.5项目投资估算 22
3.5.2费用估算 22
3.5.3资金来源 26
3.6项目财务评估 27
3.6.1资金流量计划 27
3.6.2投资收益率 28
3.6.3财务净现值 28
3.6.4内部收益率 29
3.6.5投资回收期 29
3.6.6财务分析总结 29
3.7风险分析 30
3.7.1盈亏平衡分析 30
3.7.2敏感性分析 30
3.7.3定性分析 31
3.7.4风险控制 32
3.8环境影响分析 32
3.8.1环境影响因素 32
3.8.2 控制措施 32
3.9结论与建议 33
参考文献 34
致谢 35
附录 36
绪论
1.1项目的背景
在我国经济快速发展的过程中，房地产业孕育而生，它很大一部分促进我国国民经济的发展。房地产业作为国民经济发展中的重要支柱产业，他不仅对金融业的稳定发展至关重要，而且可以很大程度上促进居民消费水平的提升，也影响着社会安定及经济的增长。2016年飞速增长的房价使国家不得不紧急出台多项政策来抑制房价的增长，经过一年大力的调控，房地产市场的发展基本恢复平缓。截至目前，一、二线城市房价基本平缓，部分房地产市场呈现停滞下跌的趋势，而三、四线城市的房地产市场正在升温，房价仍在不断增长。当前由于受到国内外经济环境的影响，经济增长逐步放缓。对于房地产而言，前几年地方政府在土地财政的影响下大规模开发，房产未能及时消化，因而从2014年开始我国房地产以去库存为主。
2018年国家中央政策方面并无太多新动作，但是调控将保持常态化、长久化格局。为了使房地产业更加稳定健康的发展，国家仍在不断加大市场监督力度，整顿地产市场秩序。多省市响应国家住建部地产政策，纷纷予以跟进，全面开展房产市场乱象专项整治行动，严打房地产开发企业违法违规行为以及投机炒房现象，并给与警告、暂停网签、停业整顿等惩罚措施。
1.2研究的目的
可行性研究是在建设项目的投资前期，通过对项目投资环境和条件的调查研究，对各种建设方案、技术方案以及项目建成后的生产经营方案实施的可能性、技术先进性和经济合理性进行分析和评价过程。经过几十年的发展可行性研究方法不断完善，成为投资决策的重要依据。为了稳定我国房地产的健康稳定的发展，各地方政府不同程度的制定了一些“限购、限贷”的政策，房地产业正经历了由“高热”到“常温”的时期。 由此对于房地产开发商而言，怎样充分开发利用资源使投资利益最大化就成为了关键。作为项目决策阶段的核心工作，可行性研究为后期的投资决策、资金的筹措、项目立项审批以及项目实施提供开发经营方案打下坚实的基础。本文以滁州市城南2号地块的房地产项目开发为研究对象，为此进行了市场调研，将调研结果结合所学相关房地产知识理论，仔细研究分析滁州地区房地产的发展状况，并为项目的投资开发制定合理的方案。谨此研究希望中国房地产市场健康稳定发展，同时愿为滁州市房地产的健康稳定发展献一份微薄之力。
1.3研究的意义
房地产的开发建设是一个耗时较长且资金需求巨大的工作，从项目建议书、可行性研究、立项等前期工作到设计施工、交付使用，这一系列繁琐的过程中存在大量不可避免影响因素。可行性研究是确定项目建设前具有决定性意义的工作，在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析及科学论证，结合市场调研结果，详细分析此项目的投资效益，评价项目的可行性。在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上综合论证项目建设的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。而本文对滁州市全椒路与醉翁路交叉口东南侧的房地产开发进行可行性研究，目的是为了该项目的建设投资决策、编制设计任务书以及建设单位与相关部门签订合同、筹集资金提供重要依据，同时也为后面工程设计施工、设备购置以至整个项目顺利进行作重要的基石铺垫。改革开放这几十年来中国经济发展飞速，可是事物往往具有两面性，在经济腾飞之时我们也面对环境污染和资源浪费的问题。我国一贯坚持走可持续发展道路，大力发展经济的同时，保持生态、社会可持续发展并且努力实现建成资源节约、环保型社会的目标，因此在项目投资建设前进行可行性研究就显得十分重要了。通过可行性研究的综合分析论证可以有效地避免项目建设过程中的资源浪费和环境污染等问题，从而达到建设与节约的两不误。
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