物业税税基评估研究
目 录
1 引言6
2 相关基本理论6
2.1 相关概念6
2.1.1 物业税税基的概念7
2.1.2 物业税税基评估的概念7
2.2 物业税基本理论7
2.2.1 最优课税理论7
2.2.2 利益支付理论8
2.3 物业税税基评估的主体和客体8
2.4 物业税税基评估价值类型选择8
2.5 物业税税基评估的原则9
2.6 物业税税基评估的基本方法9
2.6.1 市场法9
2.6.2 收益法9
2.6.3 成本法10
2.7 我国物业税税基评估现状分析10
2.7.1 我国物业税税基评估现状分析10
2.7.2 物业税税基评估价值类型选择10
3 批量评估确定税基的方法与程序 11
3.1 批量评估确定税基的方法11
3.2 批量评估确定税基的程序12
3.3 评估稽核13
4 淮安市住宅型物业税税基批量评估应用13
4.1 淮安市房地产特点14
4.2 淮安市运用批量评估方法的可行性分析14
4.3 选取基准物业对物业税税基进行评估16
4.4 比率法评估待估资产的价值16
5 完善我国物业税税基评估体系的建议16
5.1 国内物业税税基存在的问题16
5.2 完善我国物业税税基评估体系的建议17
结论19
致谢20
参考文献21
图1 批量 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
评估流程图12
表1 基础物业特征指标14
表2 基准物业M的指标数值14
表3 楼层的修正系数表14
表4 房屋朝向修正系数表14
表5 装修程度修正系数表15
表6 待估房屋N的信息表15
1 引言
近几年来，房地产行业一直处于旺盛的状态。在我国大多数城市中，房地产业都扮演着重要的角色，房地产的支柱产业地位使其掌握着国民经济民命脉。这也是房地产市场稍有波动，中央就要试图进行调控的原因。党的十八届三中全会提出：“要加快房地产税立法并适时推进改革” [1]。我国经济发展飞快，房地产市场也是日新月异，无论去到哪一座城市都会看到有大量的土地在被用于向房地产业开发，高楼林立，商圈、办公楼、住宅房此起彼伏。然而在保有房产数量逐年增加的情况下，房价仍然处于持续上升的趋势。2011年1月，我国将上海和重庆作为试点，对住宅房征收房产税，为未来房产税的正规化征收累积经验，在后期的征收过程中都运用了评估计算所得出的价值作为税基，由此可见税基评估对房地产税收的重要性。
物业税和社会财富的分配有着密不可分的关系，通过税收优惠政策调节市场上的贫富差距，实现向税收公平相靠拢的目标。对社会的和谐平稳的发展起到了一定的作用。参考国外评估理论不难发现，经济发达的国家都建立了健全的房地产税收体系，而对比之下我国的房地产税制有很大的漏洞。在住房商品化、土地市场化的社会环境下，物业税的开征起到宏观调控作用。房地产行业的发展几乎带动了所有行业的进步，因此物业税的开征与发展起着决定性作用。税基和说率的大小直接决定了应纳税额的多少。针对不同税种，税基评估的方法也是差异巨大，得出的评估结果也是不同的。物业税的开征有以下好处：首先房地产业的发展离不开物业税，开征物业税使房地产业有了一定的基础和经验，物业税的开征锅中中遇到的问题都能为以后的房地产业作为前车之鉴，会促进房地产业稳定健抗的发展，从而形成良性循环。
本文的主要内容是通过国外税基（物业税）评估理论的研究，与我国国情相结合，找出适合我国当前市场经济发展趋势的评估方法，分析我国在税基评估工作中的盲点，找出税基评估过程中的不足之处，最后通过对该盲点和不足之处的分析找出能够解决的方案，提出相关建议。
2 相关基本理论
2. 1 相关概念
2.1.1 物业税税基的概念
所谓税基就是是指计税依据，用来权衡价值的评价指标，它有从价计征和从量计征两种计税方式，前者如消费税 中黄酒、啤酒的吨数，汽油、柴油的数量。后者如销售商品取得的收入等。在保证税率不变的情况下，谁记得增加会导致税额的上升，同样税基的缩小将会导致税额下降。税率的具体形式和使用标准被税基约束和控制着。物业税税基即物业税的“课税基础”，用来计算应纳的物业税税额，有从价计征和从量计征两种计税依据。
2.1.2 物业税税基评估的概念
税基评估是指由政府设定的评估方，以税收为特定目的，运用适当的估价标准和方法对税基的价值进行评估与分析，从价税价值是价值评估的标准。物业税税基评估是指以征纳税额为特定目的，对房地产 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
按照一定的流程进行公平公正、科学客观的评估，以达到合理征收的情况，对我国房地产业的征纳税项目有保障作用。对影响物业税税基的因素进行分析，始按一定的程序独立、客观、公正、公开地开展评定作价进行税基评估。
2.2 物业税基本理论
2.2.1 最优课税理论
有国就有税，有税就有法。税收是一个国家获得正规收入的重要途径，是国家在对经济的整体调控时的重要参考项目，同时也是重要的工具，国家政权的维护和经济发展的监督都离不开税收，所以说税收的重要性可以体现为关乎国家经济命脉。在当下社会环境下，税收的重要性已经非常突出了。好的税收应具有以下几个特征：对政府征纳到适度的收入有力，对社会财富的公平公正分配、减小贫富差距。促进资源的有效配置有利，对税务管理、谁知的国际协调有促进作用，能够应付通货膨胀造成的影响。符合国情的税收制度能够为国家带来良好的经济环境。因此，税务机构和相关税务人员需要为税务制度的改革与建议、优化与完善出谋划策，推出符合大多数民众意愿的税务制度，提高我国税务管理能力，实现为国家创收。
由此可见，楼层、朝向、装修情况的不同会导致相当巨大的差异。该小区其他房屋的价格也可以得到计算，如果借助于计算机技术，所有的房屋价格可以批量的得到计算，从而体现了该方法的高效性。需要注意的是，在一段时期内，基准物业的修正参数是波动变化的，并非保持不变的，所以我们要持续收集基准物业相关信息，根据变化做出适当的修改与调整，以保证评估结果的合理性。同样需要注意的是，该方法只能对有相似特征的在某一指定区域内的一批或一组房地产进行评估，不能够跳跃性的和没有直接联系的房屋作比率法得出评估结果。
1 引言6
2 相关基本理论6
2.1 相关概念6
2.1.1 物业税税基的概念7
2.1.2 物业税税基评估的概念7
2.2 物业税基本理论7
2.2.1 最优课税理论7
2.2.2 利益支付理论8
2.3 物业税税基评估的主体和客体8
2.4 物业税税基评估价值类型选择8
2.5 物业税税基评估的原则9
2.6 物业税税基评估的基本方法9
2.6.1 市场法9
2.6.2 收益法9
2.6.3 成本法10
2.7 我国物业税税基评估现状分析10
2.7.1 我国物业税税基评估现状分析10
2.7.2 物业税税基评估价值类型选择10
3 批量评估确定税基的方法与程序 11
3.1 批量评估确定税基的方法11
3.2 批量评估确定税基的程序12
3.3 评估稽核13
4 淮安市住宅型物业税税基批量评估应用13
4.1 淮安市房地产特点14
4.2 淮安市运用批量评估方法的可行性分析14
4.3 选取基准物业对物业税税基进行评估16
4.4 比率法评估待估资产的价值16
5 完善我国物业税税基评估体系的建议16
5.1 国内物业税税基存在的问题16
5.2 完善我国物业税税基评估体系的建议17
结论19
致谢20
参考文献21
图1 批量 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
评估流程图12
表1 基础物业特征指标14
表2 基准物业M的指标数值14
表3 楼层的修正系数表14
表4 房屋朝向修正系数表14
表5 装修程度修正系数表15
表6 待估房屋N的信息表15
1 引言
近几年来，房地产行业一直处于旺盛的状态。在我国大多数城市中，房地产业都扮演着重要的角色，房地产的支柱产业地位使其掌握着国民经济民命脉。这也是房地产市场稍有波动，中央就要试图进行调控的原因。党的十八届三中全会提出：“要加快房地产税立法并适时推进改革” [1]。我国经济发展飞快，房地产市场也是日新月异，无论去到哪一座城市都会看到有大量的土地在被用于向房地产业开发，高楼林立，商圈、办公楼、住宅房此起彼伏。然而在保有房产数量逐年增加的情况下，房价仍然处于持续上升的趋势。2011年1月，我国将上海和重庆作为试点，对住宅房征收房产税，为未来房产税的正规化征收累积经验，在后期的征收过程中都运用了评估计算所得出的价值作为税基，由此可见税基评估对房地产税收的重要性。
物业税和社会财富的分配有着密不可分的关系，通过税收优惠政策调节市场上的贫富差距，实现向税收公平相靠拢的目标。对社会的和谐平稳的发展起到了一定的作用。参考国外评估理论不难发现，经济发达的国家都建立了健全的房地产税收体系，而对比之下我国的房地产税制有很大的漏洞。在住房商品化、土地市场化的社会环境下，物业税的开征起到宏观调控作用。房地产行业的发展几乎带动了所有行业的进步，因此物业税的开征与发展起着决定性作用。税基和说率的大小直接决定了应纳税额的多少。针对不同税种，税基评估的方法也是差异巨大，得出的评估结果也是不同的。物业税的开征有以下好处：首先房地产业的发展离不开物业税，开征物业税使房地产业有了一定的基础和经验，物业税的开征锅中中遇到的问题都能为以后的房地产业作为前车之鉴，会促进房地产业稳定健抗的发展，从而形成良性循环。
本文的主要内容是通过国外税基（物业税）评估理论的研究，与我国国情相结合，找出适合我国当前市场经济发展趋势的评估方法，分析我国在税基评估工作中的盲点，找出税基评估过程中的不足之处，最后通过对该盲点和不足之处的分析找出能够解决的方案，提出相关建议。
2 相关基本理论
2. 1 相关概念
2.1.1 物业税税基的概念
所谓税基就是是指计税依据
2.1.2 物业税税基评估的概念
税基评估是指由政府设定的评估方，以税收为特定目的，运用适当的估价标准和方法对税基的价值进行评估与分析，从价税价值是价值评估的标准。物业税税基评估是指以征纳税额为特定目的，对房地产 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
按照一定的流程进行公平公正、科学客观的评估，以达到合理征收的情况，对我国房地产业的征纳税项目有保障作用。对影响物业税税基的因素进行分析，始按一定的程序独立、客观、公正、公开地开展评定作价进行税基评估。
2.2 物业税基本理论
2.2.1 最优课税理论
有国就有税，有税就有法。税收是一个国家获得正规收入的重要途径，是国家在对经济的整体调控时的重要参考项目，同时也是重要的工具，国家政权
由此可见，楼层、朝向、装修情况的不同会导致相当巨大的差异。该小区其他房屋的价格也可以得到计算，如果借助于计算机技术，所有的房屋价格可以批量的得到计算，从而体现了该方法的高效性。需要注意的是，在一段时期内，基准物业的修正参数是波动变化的，并非保持不变的，所以我们要持续收集基准物业相关信息，根据变化做出适当的修改与调整，以保证评估结果的合理性。同样需要注意的是，该方法只能对有相似特征的在某一指定区域内的一批或一组房地产进行评估，不能够跳跃性的和没有直接联系的房屋作比率法得出评估结果。
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