京门府营销策划报告
摘 要我国房地产市场已经由卖方市场转入买方市场，传统的营销理念已经不太能够抓住消费者的心，如何在众多房产商品中脱颖而出，就必须要研究市场规律，把营销管理上升到企业发展的战略高度，要制定出契合当前房地产市场的营销策略。本文是以南京京门府项目为载体，参考多种资料书籍，在研究营销理论的基础上，透析选题背景，理解研究的意义和目的，主要是通过分析如今的房地产市场以及该项目的SWOT分析来对该项目进行一个定位和了解，然后对市场进行细分并运用4P理论来制定部署营销战术，从而实现项目的销售目的，并对本项目总体推广费用进行预算，致力于为京门府项目编制一个可以参考的模板。
目 录
第一章 项目概况 1
第二章 市场分析与预测 3
2.1 全国宏观环境分析 3
2.2 南京市中观环境分析 5
2.3 京门府微观房地产市场分析 11
第三章 选择市场机会 13
3.1项目SWOT分析 13
3.2市场细分 14
第四章 制定营销战略 16
4.1入市推广策略 16
4.2总体推广费用预算 17
第五章 部署营销战术 21
5.1 产品策略 20
5.2 价格策略 21
5.3 促销策略 22
5.4 销售渠道策略? 23
结束语 25
致 谢 26
参考文献 27
项目概况
南京京门府项目位于龙幡中路388号（东至规划道路，西至龙蟠中路），项目占地面积1.3万平方米，总建筑面积为3.7万平方米。详细位置见下图11：
图11 京门府项目位置
项目具体周边区位请见下图12：
图12 项目区位
项目基本情况见下表11：
表11 项目基本情况
项目
名称
京门府
产
品
介
绍
产品特点
新古典风格品质、卓越户型设计、主城罕有面积赠送
地
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: #351916072#
块位置
秦淮龙幡中路388号（东至规划道路，西至龙蟠中路）
建设周期
2年
总用地面积
13445平方米
总建筑面积
37379平方米
容积率
2.78
绿化率
47%
土地用途
住宅用地
周
边
环
境
学校
小学
南京市建康路小学、大光路小学、南京市小西湖小学分校
南京市育智学校、南京市夫子庙小学
中学
南航附属初级中学、南京第三高级中学（东部校区）、南京市第一中学初中部
商场
际华国际广场、水晶街、瞻园奥特莱斯
银行
中国建设银行、中国银行、上海浦东发展银行、中国农业银行、中国工商银行
医院
八一医院、南京市中医院、中国人民解放军第四五四医院、南京市第一医院
其他
星级影院、精品百货、健身会所、高档娱乐餐饮
夫子庙美食一条街、新城市CBD，五星级酒店，高尔夫练习场、
交通
情况
规划地铁5号线，4、7、98、166路公交车可到
京门府采用ArtDeco建筑风格，全石材立面，法式景观园林，西邻东水关公园，南依秦淮河，占据着城中绝版地段，取尽繁华而不失平静恬淡。出门快速通道的极致交通便利，从项目到达市第一医院、军区总院等三级甲等的医疗机构也非常便捷，大概只需510分钟左右的车程。苏果超市、金润发大型仓储式超市近在咫尺；南京太平巷幼儿园、大光路小学提供的珍贵优质学区资源，精品步行街、公寓式酒店等物业形态及购物、影院、餐饮、健身、娱乐等近百种业态，小区内绿化面积达到了6500平米，绿化率高达47%，各种精美绝伦的欧式花坛、凉亭以及雕塑排布其间，并在中庭内遍植玫瑰等花卉，高大乔木与低矮灌木组合成趣、相得益彰，创造出了独一无二的生态和环境方面的优势，让业主享受生活享受资源提供的便利。
第二章 市场分析与预测
2.1 全国宏观环境分析
2.1.1政策法规?
1）由中央落实到地方的去库存宏观调控和相应放松政策；?
2）户籍、二孩、房贷首付和央行利率下调等利好政策会再次刺激购房刚需；??
3）继续松动的货币政策（降准降息）；
4）宏观经济7%以下6.5%以上的增速目标，房地产将为经济增长提供主要动力；?
综上，展望2016年全国房地产市场将会好于2014年，且不会比2015年差。
2.1.2经济形势
1）GDP增速将跌至6.5%左右；
2）出口零增长且投资与消费的增幅分别在8%和10%左右；?
3）经济结构不断优化；?
4）财政收入、企业利润则会出现下滑；?
5）环境资源压力仍然较大。
但中国经济前景光明，随着全球经济的复苏，带来的经济结构优化、市场自我调整以及随之而来的技术革命将会是大势所趋，所以市场潜力依旧巨大。
2.1.3土地市场
2015年全国房地产市场已经在政府有效的调控下复苏。2016年的房地产市场仍然将会是充满机挑战和潜力的时代。详情见表21：
表21 2015年全国房地产市场购置面积与成交额
购置面积
同比2014
比111月降幅
成交额
同比2014
比111月降幅
22811万平方米
下降31.7%
收窄1.4个百分点
7622亿元
下降23.9%
收窄2.1个百分点
结合近几年全国土地购置面积的比较，可以看出随着09年房市回暖，10年全国土地购置面积迅速增加，于2011年达到历史最高值，之后就是螺旋下滑的状态。
2016年土地市场将会在国家政策的刺激下触底反弹，全年土地成交面积预计增长8%。详情见表22：
目 录
第一章 项目概况 1
第二章 市场分析与预测 3
2.1 全国宏观环境分析 3
2.2 南京市中观环境分析 5
2.3 京门府微观房地产市场分析 11
第三章 选择市场机会 13
3.1项目SWOT分析 13
3.2市场细分 14
第四章 制定营销战略 16
4.1入市推广策略 16
4.2总体推广费用预算 17
第五章 部署营销战术 21
5.1 产品策略 20
5.2 价格策略 21
5.3 促销策略 22
5.4 销售渠道策略? 23
结束语 25
致 谢 26
参考文献 27
项目概况
南京京门府项目位于龙幡中路388号（东至规划道路，西至龙蟠中路），项目占地面积1.3万平方米，总建筑面积为3.7万平方米。详细位置见下图11：
图11 京门府项目位置
项目具体周边区位请见下图12：
图12 项目区位
项目基本情况见下表11：
表11 项目基本情况
项目
名称
京门府
产
品
介
绍
产品特点
新古典风格品质、卓越户型设计、主城罕有面积赠送
地
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: #351916072#
块位置
秦淮龙幡中路388号（东至规划道路，西至龙蟠中路）
建设周期
2年
总用地面积
13445平方米
总建筑面积
37379平方米
容积率
2.78
绿化率
47%
土地用途
住宅用地
周
边
环
境
学校
小学
南京市建康路小学、大光路小学、南京市小西湖小学分校
南京市育智学校、南京市夫子庙小学
中学
南航附属初级中学、南京第三高级中学（东部校区）、南京市第一中学初中部
商场
际华国际广场、水晶街、瞻园奥特莱斯
银行
中国建设银行、中国银行、上海浦东发展银行、中国农业银行、中国工商银行
医院
八一医院、南京市中医院、中国人民解放军第四五四医院、南京市第一医院
其他
星级影院、精品百货、健身会所、高档娱乐餐饮
夫子庙美食一条街、新城市CBD，五星级酒店，高尔夫练习场、
交通
情况
规划地铁5号线，4、7、98、166路公交车可到
京门府采用ArtDeco建筑风格，全石材立面，法式景观园林，西邻东水关公园，南依秦淮河，占据着城中绝版地段，取尽繁华而不失平静恬淡。出门快速通道的极致交通便利，从项目到达市第一医院、军区总院等三级甲等的医疗机构也非常便捷，大概只需510分钟左右的车程。苏果超市、金润发大型仓储式超市近在咫尺；南京太平巷幼儿园、大光路小学提供的珍贵优质学区资源，精品步行街、公寓式酒店等物业形态及购物、影院、餐饮、健身、娱乐等近百种业态，小区内绿化面积达到了6500平米，绿化率高达47%，各种精美绝伦的欧式花坛、凉亭以及雕塑排布其间，并在中庭内遍植玫瑰等花卉，高大乔木与低矮灌木组合成趣、相得益彰，创造出了独一无二的生态和环境方面的优势，让业主享受生活享受资源提供的便利。
第二章 市场分析与预测
2.1 全国宏观环境分析
2.1.1政策法规?
1）由中央落实到地方的去库存宏观调控和相应放松政策；?
2）户籍、二孩、房贷首付和央行利率下调等利好政策会再次刺激购房刚需；??
3）继续松动的货币政策（降准降息）；
4）宏观经济7%以下6.5%以上的增速目标，房地产将为经济增长提供主要动力；?
综上，展望2016年全国房地产市场将会好于2014年，且不会比2015年差。
2.1.2经济形势
1）GDP增速将跌至6.5%左右；
2）出口零增长且投资与消费的增幅分别在8%和10%左右；?
3）经济结构不断优化；?
4）财政收入、企业利润则会出现下滑；?
5）环境资源压力仍然较大。
但中国经济前景光明，随着全球经济的复苏，带来的经济结构优化、市场自我调整以及随之而来的技术革命将会是大势所趋，所以市场潜力依旧巨大。
2.1.3土地市场
2015年全国房地产市场已经在政府有效的调控下复苏。2016年的房地产市场仍然将会是充满机挑战和潜力的时代。详情见表21：
表21 2015年全国房地产市场购置面积与成交额
购置面积
同比2014
比111月降幅
成交额
同比2014
比111月降幅
22811万平方米
下降31.7%
收窄1.4个百分点
7622亿元
下降23.9%
收窄2.1个百分点
结合近几年全国土地购置面积的比较，可以看出随着09年房市回暖，10年全国土地购置面积迅速增加，于2011年达到历史最高值，之后就是螺旋下滑的状态。
2016年土地市场将会在国家政策的刺激下触底反弹，全年土地成交面积预计增长8%。详情见表22：
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