精装俢住宅项目成本管理影响因素研究(附件)【字数：11593】
随着可持续发展的理念深入人心，人们环保意识的觉醒，精装修住宅逐渐成为目前商品房市场的主流，特别是一些地方政府，在拍地时明确要求楼盘需要精装修交付。房地产企业要抢抓精装修住宅这一巨大的市场空间，要创造企业新的利润增长点，做好精装修住宅项目成本管理工作至关重要。本文基于上述背景进行相关研究。首先分析了目前精装修住宅项目的发展现状，明确本文研究对象为精装修住宅中的一次性精装修住宅，然后总结其在设计阶段由于设计和施工环节的脱节、建筑和装修的两种设计的脱节导致成本管理问题；在施工阶段由于土建安装的施工偏差和装修施工存在脱节、施工工序间缺乏统一的移交标准、缺少有效的成品保护意识导致的成本控制问题。在交付阶段由于缺乏交付、验收标准以及公正的地方导致成本控制的问题。接着通过文献研究法鉴别精装修住宅项目成本管理的23个影响因素。最后从影响因素和具体实施阶段两个维度提出提高精装修住宅项目成本管理水平的对策。希望本次研究能够为有效提高精装修住宅成本管理的水平，推动我国房地产行业可持续发展作出一点贡献。
目录
一、引言 1
（一）研究背景 1
（二）研究内容 1
二、精装修住宅项目发展现状分析 1
（一）精装修住宅发展现状分析 1
1.相关政策的分析 1
2.市场分析 2
（二）精装修住宅项目的开发模式、建设流程与装修模式 2
1.精装修住宅开发模式 2
2.精装修住宅项目建设的流程现状 3
3.精装修住宅项目的装修模式 3
（三）精装修住宅项目成本管理存在的问题 4
1.设计阶段的成本管理问题 4
2.施工阶段的成本管理问题 4
3.交付阶段的成本管理问题 5
（三）小结 6
三、精装修住宅项目成本管理影响因素识别 6
（一）影响因素的识别方法 6
（二）影响因素的识别原则 6
1.全面性原则 7
2.主导因素原则 7
3.相互独立原则 7
4.系统性原则 7
（三）影响因素的识别与确定 7
1.基于文献研究法的影响因素识别 7 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: &351916072&
2.影响因素清单的确定 7
（四）小结 9
四、提高精装修成本管理水平的对策 9
（一）针对影响因素提出的对策 9
1.产品标准化 9
2.产品标准化 9
3.战略合作 10
（二）针对成名管理过程提出的对策 10
1.对设计阶段存在的问题给出对策 10
2.施工阶段所存在的问题给出对策 10
3.对交付阶段存在的问题给出对策 11
五、总结 11
致谢 12
参考文献 12
一、引言
（一）研究背景
目前市面上的商品房有毛坯和精装两个大类。毛坯房在拿房后需要业主自行装修，由于大多数业主是非专业人士，整个装修过程费时费力费心，装好后还不能立即入住，且由于是一个小区每户人家装修的时间不统一，期间会产生噪音、粉尘、化学污染以及垃圾会持续相当长的时间，小规模个性化的装修，也会造成资源和能源的浪费。精装修商品房则是由开发商统一装修，在交房之时，房屋的所有功能空间完成固定面全部铺装或粉刷，厨房和卫生间完成基本设备的安装。由于是同一时间段成规模标准化的施工，精装修住宅不仅能够减少装修过程中的资源、时间的浪费，减轻由于装修产生的建筑垃圾、灰尘、噪音等对周围环境的影响，降低装修成本的同时还能提高装修的品质。从我国1999年颁布《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》开始，我国政府陆续发布了一系列有关于发展精装修住宅项目的政策。但鉴于当时的社会的经济水平、消费观念和环保意，精装修住宅的发展一直不温不火。随着可持续发展的理念深入人心，人们环保意识的觉醒，精装修住宅逐渐成为目前商品房市场的主流，特别是一些地方政府，在拍地时明确要求楼盘需要精装修交付。未来精装修住宅市场空间巨大，这对房地产企业既是机遇也是挑战。所谓机遇一是因为精装修住宅利润空间大，可以成为房地产企业新的利润增长点，二是因为精装修住宅容易打造房企品牌，好的品牌口碑也可以带来较高品牌认可度和品牌溢价。所谓挑战是因为精装修阶段施工环节多，涉及材料、设备多，整个过程不易管理，且装修环节的增加使得企业对项目的投资增加，工期延长，需要承受更大的资金压力和风险压力。房地产企业要抢抓精装修住宅这一市场空间，要创造企业新的利润增长点，做好精装修住宅项目成本管理工作至关重要。
（二）研究内容
本文基于上述背景，加之目前对于精装修住宅成本管理的研究还不多，故本文拟从精装修住宅项目的相关政策、市场和装修模式角度切入研究，寻找在设计、施工和交付阶段精装修成本管理存在的问题，通过鉴别精装修住宅项目成本管理影响因素，从影响因素和具体实施阶段两个维度提出提高精装修住宅项目成本管理水平的对策。
二、精装修住宅项目发展现状分析
（一）精装修住宅发展现状分析
1.相关政策的分析
我国是住宅装修的整个发展总共过程经历了四个阶段，分别是：20世纪50年代中期到80年代末期之间处于福利装修时期，该时期是指在福利分房的政策下搬进新房，在有一定的经济条件下，对房屋进行装修的一个时期；初装修时期，这里的初装修是指交付的房屋大多屋内没有安装门，并且墙、地面也是仅做基础处理，未做表面处理；20世纪90年代中期到末期属于毛胚房时期，该时期的房屋在交付给业主的时候不能马上入住，需要对房屋整体进行装修；然后从20世纪90年代末期一直至今都属于全装修时期，这时的全装修是指在交付时，已经对房屋完成了大规模的装修了。国家还在全装修期间所出台了一系列政策，例如，1997年所颁布的《关于推进住宅产业现代化，提高住宅质量的若干意见》；2002年建设部出台的《商品住宅装修一次到位实施细则》；2008年住宅和城乡建设部颁布的《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》等相关的许多政策。从多方查找资料并分析发现我国在关于全装修的政策也在不断修改和完善，从主要以推广性和鼓励性为主，到后来增加了指导性和强制性的要求，说明精装修在我国将逐渐成为商品房的主流形式。
2.市场分析
我国的精装修住宅和一些发达国家进行比较：我国的精装修开始时间为20世纪末期，反观日本和美国，他们则是从20世纪60年代就已经开始了，而且当下的普及率已经超过了80%，我国的却仅有15%—20%之间。所以得出相应总结:发现我国的起步较晚，在整个发展的过程中属于滞后的状态,所以我国的整个市场还存在巨大的成长、进步的空间。
目录
一、引言 1
（一）研究背景 1
（二）研究内容 1
二、精装修住宅项目发展现状分析 1
（一）精装修住宅发展现状分析 1
1.相关政策的分析 1
2.市场分析 2
（二）精装修住宅项目的开发模式、建设流程与装修模式 2
1.精装修住宅开发模式 2
2.精装修住宅项目建设的流程现状 3
3.精装修住宅项目的装修模式 3
（三）精装修住宅项目成本管理存在的问题 4
1.设计阶段的成本管理问题 4
2.施工阶段的成本管理问题 4
3.交付阶段的成本管理问题 5
（三）小结 6
三、精装修住宅项目成本管理影响因素识别 6
（一）影响因素的识别方法 6
（二）影响因素的识别原则 6
1.全面性原则 7
2.主导因素原则 7
3.相互独立原则 7
4.系统性原则 7
（三）影响因素的识别与确定 7
1.基于文献研究法的影响因素识别 7 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: &351916072&
2.影响因素清单的确定 7
（四）小结 9
四、提高精装修成本管理水平的对策 9
（一）针对影响因素提出的对策 9
1.产品标准化 9
2.产品标准化 9
3.战略合作 10
（二）针对成名管理过程提出的对策 10
1.对设计阶段存在的问题给出对策 10
2.施工阶段所存在的问题给出对策 10
3.对交付阶段存在的问题给出对策 11
五、总结 11
致谢 12
参考文献 12
一、引言
（一）研究背景
目前市面上的商品房有毛坯和精装两个大类。毛坯房在拿房后需要业主自行装修，由于大多数业主是非专业人士，整个装修过程费时费力费心，装好后还不能立即入住，且由于是一个小区每户人家装修的时间不统一，期间会产生噪音、粉尘、化学污染以及垃圾会持续相当长的时间，小规模个性化的装修，也会造成资源和能源的浪费。精装修商品房则是由开发商统一装修，在交房之时，房屋的所有功能空间完成固定面全部铺装或粉刷，厨房和卫生间完成基本设备的安装。由于是同一时间段成规模标准化的施工，精装修住宅不仅能够减少装修过程中的资源、时间的浪费，减轻由于装修产生的建筑垃圾、灰尘、噪音等对周围环境的影响，降低装修成本的同时还能提高装修的品质。从我国1999年颁布《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》开始，我国政府陆续发布了一系列有关于发展精装修住宅项目的政策。但鉴于当时的社会的经济水平、消费观念和环保意，精装修住宅的发展一直不温不火。随着可持续发展的理念深入人心，人们环保意识的觉醒，精装修住宅逐渐成为目前商品房市场的主流，特别是一些地方政府，在拍地时明确要求楼盘需要精装修交付。未来精装修住宅市场空间巨大，这对房地产企业既是机遇也是挑战。所谓机遇一是因为精装修住宅利润空间大，可以成为房地产企业新的利润增长点，二是因为精装修住宅容易打造房企品牌，好的品牌口碑也可以带来较高品牌认可度和品牌溢价。所谓挑战是因为精装修阶段施工环节多，涉及材料、设备多，整个过程不易管理，且装修环节的增加使得企业对项目的投资增加，工期延长，需要承受更大的资金压力和风险压力。房地产企业要抢抓精装修住宅这一市场空间，要创造企业新的利润增长点，做好精装修住宅项目成本管理工作至关重要。
（二）研究内容
本文基于上述背景，加之目前对于精装修住宅成本管理的研究还不多，故本文拟从精装修住宅项目的相关政策、市场和装修模式角度切入研究，寻找在设计、施工和交付阶段精装修成本管理存在的问题，通过鉴别精装修住宅项目成本管理影响因素，从影响因素和具体实施阶段两个维度提出提高精装修住宅项目成本管理水平的对策。
二、精装修住宅项目发展现状分析
（一）精装修住宅发展现状分析
1.相关政策的分析
我国是住宅装修的整个发展总共过程经历了四个阶段，分别是：20世纪50年代中期到80年代末期之间处于福利装修时期，该时期是指在福利分房的政策下搬进新房，在有一定的经济条件下，对房屋进行装修的一个时期；初装修时期，这里的初装修是指交付的房屋大多屋内没有安装门，并且墙、地面也是仅做基础处理，未做表面处理；20世纪90年代中期到末期属于毛胚房时期，该时期的房屋在交付给业主的时候不能马上入住，需要对房屋整体进行装修；然后从20世纪90年代末期一直至今都属于全装修时期，这时的全装修是指在交付时，已经对房屋完成了大规模的装修了。国家还在全装修期间所出台了一系列政策，例如，1997年所颁布的《关于推进住宅产业现代化，提高住宅质量的若干意见》；2002年建设部出台的《商品住宅装修一次到位实施细则》；2008年住宅和城乡建设部颁布的《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》等相关的许多政策。从多方查找资料并分析发现我国在关于全装修的政策也在不断修改和完善，从主要以推广性和鼓励性为主，到后来增加了指导性和强制性的要求，说明精装修在我国将逐渐成为商品房的主流形式。
2.市场分析
我国的精装修住宅和一些发达国家进行比较：我国的精装修开始时间为20世纪末期，反观日本和美国，他们则是从20世纪60年代就已经开始了，而且当下的普及率已经超过了80%，我国的却仅有15%—20%之间。所以得出相应总结:发现我国的起步较晚，在整个发展的过程中属于滞后的状态,所以我国的整个市场还存在巨大的成长、进步的空间。
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