朗诗熙园项目定位报告
摘 要房地产行业从90年代后期开始在全国各大城市兴起，房地产项目定位则从2005年左右被房地产开发公司重视起来。房地产项目定位是整个房地产开发的关键点，它决定了一个项目的成败。好的项目定位能让一个项目获得很大的利润，而相反一个不好的项目定位很容易让一个项目血本无归。本文结合了近几年的中外文献和各种准确的数据资料对南京朗诗熙园进行了一次项目定位。主要内容包括项目的基本概况，项目定位的研究方法，对南京市场的分析和预测，对竞争对手的分析，最后对项目从总体到细部的分析。经过这一系列的研究流程，让我们对朗诗熙园的项目定位有了一个直观的了解，也对新街口这个区域以及整个南京的房地产市场有了一个清晰的看法。以后对房地产开发的整个流程会更加的了解，避免了以后出现不必要的决策失误以及盲目。
目 录
第一章 项目概况 1
1.1项目基本概况 1
1.2项目区域环境 2
第二章 市场分析与预测 3
2.1经济环境分析 3
2.2 南京城市规划 6
2.3房地产市场分析与预测 8
2.4市场SWOT分析 13
第三章 需求市场调研及分析 14
3.1主导客户群的定位分析 14
3.2主导客户群购房动机分析 16
第四章 项目定位分析 23
4.1市场定位 23
4.2价格定位 24
4.3项目功能定位 26
结束语 32
参考文献 33
第一章 项目概况
1.1项目基本概况
朗诗地产坐落在南京市中心丰富路8号，一共有10栋，其中10栋是单身公寓。主要是以“绿色环保”为宗旨，让朗诗熙园成为南京环保型标杆项目。
图11 朗诗熙园项目区位
表11 朗诗熙园基本信息
区域
白下区 朝天宫
栋数
10
竣工时间
201710
现平均房价
31620元/平米
物业类别
住宅、普通住宅
开发商
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
/> 南京朗诗置业股份有限公司
容积率
3.30
绿化率
50%
物业费
1.90元/平米月
物业公司
深圳莲花物业
占地面积
33333平方米
建筑面积
110000平方米
总户数
1200户
停车位
343个
停车费
408元/月
1.2项目区域环境
1.2.1项目区位及交通条件
朗诗熙园靠近张府园地铁口，步行仅两分钟路程，公交有：28路、41路、43路、82路、16路、35路、33路、100路。东临中山南路，西临王府大街，南临建邺路，步行10分钟至新街口，地域位置较为独特，闹中取静，优势也较为明显，周边学校有朝天宫幼儿园、建邺路小学、五中初中部、南京第一中学、南京第三中学，距离新街口的距离较短，所以新街口的商场都算是“朗诗熙园”的周边商场，医院有上海路的省中医院还有较近的白下区中医院，旁边有菜市场，且小区内部有网球场、健身房、便利店、图书馆、商务中心和会所，各种配套设施可以说非常齐全。出门即张府园地铁口，交通十分方便。小区绿化率特别高，环境十分优美，人文素质较高。24小时门卫看管，小区安全可以得到保障。
客观来说，房地产就是一种物质形态，房产和地产，就是房地产，它包括土地以及土地以上的永久建筑物以及它们所给予的各种权利。它包括住宅、厂房、卫生、体育、商业、教育、娱乐等等各种用房，也可以称为不动产，它是一种财产，它给予人们所有权、使用权、抵押权、租赁权等。房地产项目定位就是指房地产项目在国家或者地区的有关法律法规和规定下，根据各种不同的因素，找出适合项目的客户群体，然后进一步进行产品的定位，这次毕业设计指的就是“朗诗熙园”这个产品的定位。房地产项目定位是房地产开发项目的一项前期工作，它在可行性研究之后，可以说，项目定位就是可行性研究的一个体现。它给房地产的具体规划提供了一定的依据。所以说，项目定位是整个项目的一大关键，它决定了这个项目的成败。从近几年的房地产看来，那些开发商对项目定位这个环节也越来越重视。
第二章 市场分析与预测
2.1经济环境分析
中国房地产的发展和成熟，是一个很长的过程，经过了这十几年的发展与进步，房地产行业可谓进入了一个飞速发展的时期。
房地产项目的市场环境也就是它的投资环境，通常由宏观市场和微观市场两种概念组成，经常通过这两种概念来分析房地产的市场环境以及对这个项目的方方面面的影响。
2.1.1宏观市场
宏观市场指的是城市经济状况、人口、收入及支出、城市中长期规划发展目标等方面在内的宏观背景，具体到分项有GDP及增长率、固定资产投资、市区人口及增长率、人均可支配收入及增长率、消费性支出、城市中长期发展规划（经济、城市功能区域、人口规划以及市政交通体系等）。
南京作为一个二线城市，它近年来的发展速度不容小觑，二十世纪初，那时候还没有河西，还没有奥体，出了江东门就是农村，那时候百家湖的别墅才100万还送游艇。但是从2002年首个房地产巨头万科进入南京之后，南京的房地产行业就如雨后的春笋，开始发芽。如今南京没有哪片地方算农村，如果要说农村，估计得跑到六合，句容那一片去才能看到。近几年来，河西和浦口的建设是南京的重点，奥体附近，江心洲附近的房价只涨不跌。南京整体的经济水平呈现出一片大好的局势。
从人口上来说，南京的人口数除了不能和上海比，和江浙的任何城市比起来，只多不少。南京作为江苏的省会城市，是外来务工人员的一个很不错的选择，而南京的大学也是整个江苏最多的，这势必会造成许多大学生留在南京工作。外来务工人口和毕业大学生的数量多，是南京人口多的主要原因。而人口，和房子是密切联系着的，只要是长久留在南京的，必然会考虑买房这个问题，也必然会有一部分去实现，这也极大的推动了南京房地产的发展。
而收入与支出这方面，收入比不上上海的水平，但是支出同样比上海低。近年来，不止是南京，国家的政策越来越好，收入这方面得到了很好的保障，各种福利条件也越来越好。支出方面，个人觉得，南京的物价水平不算高，给人的压力也不是特别大，这给那些存钱买房的人带来了很大的动力。
南京河西的规划成果已经得到了一定的体现了，河西的房地产现在特别火热。而南京后面的发展规划我认为只要在南京的人都能很明显的看出来，就是重点发展江北和浦口，从开通不久的地铁就能看出来，浦口的房地产市场不会差，两条地铁线一条通江心洲那片，一条通天润城那片，有了交通，房地产才能快速发展。南京市区建设早已成熟饱和，江宁近几年的发展人们都不太会注意，那是因为河西的发展太过惊人，掩盖了江宁也在发展的事实，实际上，江宁的发展也是非常可观的，将来几年，江宁谈不上是南京发展最重要的一环，但它的快速发展也是铁板钉钉的。虽然其他区域都在飞速的发展，但是市中心的核心地位都是不可动摇的，它的功能性也是没法替代的，无论是从经济而言还是政治而言。从交通来看，刚来南京的时候，南京只有两条线，1号线和2号线，而这才没几年，3号线也有了，10号线也有了，还有S1和S8两条线，另外还有很多条地铁线正在同时开工，这也能看出南京发展的决心。
目 录
第一章 项目概况 1
1.1项目基本概况 1
1.2项目区域环境 2
第二章 市场分析与预测 3
2.1经济环境分析 3
2.2 南京城市规划 6
2.3房地产市场分析与预测 8
2.4市场SWOT分析 13
第三章 需求市场调研及分析 14
3.1主导客户群的定位分析 14
3.2主导客户群购房动机分析 16
第四章 项目定位分析 23
4.1市场定位 23
4.2价格定位 24
4.3项目功能定位 26
结束语 32
参考文献 33
第一章 项目概况
1.1项目基本概况
朗诗地产坐落在南京市中心丰富路8号，一共有10栋，其中10栋是单身公寓。主要是以“绿色环保”为宗旨，让朗诗熙园成为南京环保型标杆项目。
图11 朗诗熙园项目区位
表11 朗诗熙园基本信息
区域
白下区 朝天宫
栋数
10
竣工时间
201710
现平均房价
31620元/平米
物业类别
住宅、普通住宅
开发商
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
/> 南京朗诗置业股份有限公司
容积率
3.30
绿化率
50%
物业费
1.90元/平米月
物业公司
深圳莲花物业
占地面积
33333平方米
建筑面积
110000平方米
总户数
1200户
停车位
343个
停车费
408元/月
1.2项目区域环境
1.2.1项目区位及交通条件
朗诗熙园靠近张府园地铁口，步行仅两分钟路程，公交有：28路、41路、43路、82路、16路、35路、33路、100路。东临中山南路，西临王府大街，南临建邺路，步行10分钟至新街口，地域位置较为独特，闹中取静，优势也较为明显，周边学校有朝天宫幼儿园、建邺路小学、五中初中部、南京第一中学、南京第三中学，距离新街口的距离较短，所以新街口的商场都算是“朗诗熙园”的周边商场，医院有上海路的省中医院还有较近的白下区中医院，旁边有菜市场，且小区内部有网球场、健身房、便利店、图书馆、商务中心和会所，各种配套设施可以说非常齐全。出门即张府园地铁口，交通十分方便。小区绿化率特别高，环境十分优美，人文素质较高。24小时门卫看管，小区安全可以得到保障。
客观来说，房地产就是一种物质形态，房产和地产，就是房地产，它包括土地以及土地以上的永久建筑物以及它们所给予的各种权利。它包括住宅、厂房、卫生、体育、商业、教育、娱乐等等各种用房，也可以称为不动产，它是一种财产，它给予人们所有权、使用权、抵押权、租赁权等。房地产项目定位就是指房地产项目在国家或者地区的有关法律法规和规定下，根据各种不同的因素，找出适合项目的客户群体，然后进一步进行产品的定位，这次毕业设计指的就是“朗诗熙园”这个产品的定位。房地产项目定位是房地产开发项目的一项前期工作，它在可行性研究之后，可以说，项目定位就是可行性研究的一个体现。它给房地产的具体规划提供了一定的依据。所以说，项目定位是整个项目的一大关键，它决定了这个项目的成败。从近几年的房地产看来，那些开发商对项目定位这个环节也越来越重视。
第二章 市场分析与预测
2.1经济环境分析
中国房地产的发展和成熟，是一个很长的过程，经过了这十几年的发展与进步，房地产行业可谓进入了一个飞速发展的时期。
房地产项目的市场环境也就是它的投资环境，通常由宏观市场和微观市场两种概念组成，经常通过这两种概念来分析房地产的市场环境以及对这个项目的方方面面的影响。
2.1.1宏观市场
宏观市场指的是城市经济状况、人口、收入及支出、城市中长期规划发展目标等方面在内的宏观背景，具体到分项有GDP及增长率、固定资产投资、市区人口及增长率、人均可支配收入及增长率、消费性支出、城市中长期发展规划（经济、城市功能区域、人口规划以及市政交通体系等）。
南京作为一个二线城市，它近年来的发展速度不容小觑，二十世纪初，那时候还没有河西，还没有奥体，出了江东门就是农村，那时候百家湖的别墅才100万还送游艇。但是从2002年首个房地产巨头万科进入南京之后，南京的房地产行业就如雨后的春笋，开始发芽。如今南京没有哪片地方算农村，如果要说农村，估计得跑到六合，句容那一片去才能看到。近几年来，河西和浦口的建设是南京的重点，奥体附近，江心洲附近的房价只涨不跌。南京整体的经济水平呈现出一片大好的局势。
从人口上来说，南京的人口数除了不能和上海比，和江浙的任何城市比起来，只多不少。南京作为江苏的省会城市，是外来务工人员的一个很不错的选择，而南京的大学也是整个江苏最多的，这势必会造成许多大学生留在南京工作。外来务工人口和毕业大学生的数量多，是南京人口多的主要原因。而人口，和房子是密切联系着的，只要是长久留在南京的，必然会考虑买房这个问题，也必然会有一部分去实现，这也极大的推动了南京房地产的发展。
而收入与支出这方面，收入比不上上海的水平，但是支出同样比上海低。近年来，不止是南京，国家的政策越来越好，收入这方面得到了很好的保障，各种福利条件也越来越好。支出方面，个人觉得，南京的物价水平不算高，给人的压力也不是特别大，这给那些存钱买房的人带来了很大的动力。
南京河西的规划成果已经得到了一定的体现了，河西的房地产现在特别火热。而南京后面的发展规划我认为只要在南京的人都能很明显的看出来，就是重点发展江北和浦口，从开通不久的地铁就能看出来，浦口的房地产市场不会差，两条地铁线一条通江心洲那片，一条通天润城那片，有了交通，房地产才能快速发展。南京市区建设早已成熟饱和，江宁近几年的发展人们都不太会注意，那是因为河西的发展太过惊人，掩盖了江宁也在发展的事实，实际上，江宁的发展也是非常可观的，将来几年，江宁谈不上是南京发展最重要的一环，但它的快速发展也是铁板钉钉的。虽然其他区域都在飞速的发展，但是市中心的核心地位都是不可动摇的，它的功能性也是没法替代的，无论是从经济而言还是政治而言。从交通来看，刚来南京的时候，南京只有两条线，1号线和2号线，而这才没几年，3号线也有了，10号线也有了，还有S1和S8两条线，另外还有很多条地铁线正在同时开工，这也能看出南京发展的决心。
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