模糊数学与宗地估价中的应用研究
随着市场改革的进一步深入，房地产交易在市场上更显得火热。在土地交易前，国家资质认定的估价师都会事先对土地进行估测，而市场上一般的估价方法是市场比较法。市场比较法相比其他方法显得直观有效，但是在估价过程中估价师的主观性会导致估价结果不准确，难免带入个人主观色彩，所以本文引入模糊数学的相关概念，通过贴近度的数学概念找到与待估土地最相似的土地，并结合隶属度的概念精确计算待估土地的价格。由于数据都是通过实地调查而来，在一定程度上避免了市场比较法的模糊性。关键词 市场比较法，宗地估价，模糊数学
目 录
1 绪论 1
1.1 研究背景 1
1.2 研究意义 1
2．现行市场比较法应用 1
2．1 市场比较法概述 1
2．2 市场比较法的应用 2
2．3 市场比较法的弊端 3
2．4 本文研究思路 3
3 土地估价的指标体系 4
3．1 指标体系建立的一般方法 4
3．2 评判指标体系的建立 4
4 市场比较法模糊数学的模型构建 5
4．1 模糊数学的相关概念 5
4．2 基于模糊数学的市场比较法评估模型 8
4．3 待估土地的价格 9
5 示例计算 9
5.1 实例信息 9
5.2 计算贴近度 11
结 论 14
致 谢 15
附录一 问卷调查表 17
附录二 统计表 19
附录三 代码 20
1 绪论
1.1 研究背景
自经济改革后，因为宗地制度的变化，宗地交易越来越开放，宗地估价中介服务的市场也越来越大，宗地估价中介服务迅猛发展。随着我国市场化经济改革的深入，原先分配但没有实际投入使用的宗地需要通过市场再次分配；一些没落国企结构调整后的场地需要重新分配；农业田，农村住宅用地随着走出农村务工人员的激增也急需重新利用，等等【2】。应市场客观需求，国家发布了好几部法规来规范宗地交易市场。因此，宗地估价行业是和市场改革一起发展壮大的。从1993年至今，宗地估价行业已经有二十五年 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
的历史了，在这段时间中宗地估价行业在宗地市场交易中不断发展成熟，为国家的市场改革发挥了不可忽视的作用。
1.2 研究意义
在宗地交易市场日渐成熟时，对宗地进行精确估价成为众多交易者关注的核心。在宗地估价的发展过程中有很多成熟的估价方式，市场上常见的估价方式有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价修正法，其中市场比较法是最常用的方法。具体来说就是将与待估宗地相似的，已成交的宗地进行比较，对有差异的地方进行替换调整，然后根据差异大小计算出宗地价格。其中，最关键的就是找到相似的成交宗地并进行合理的修正，一般传统的宗地估价都是由国家认定资格的估价师凭借个人经验进行评判，但是人的主观性客观存在，宗地价格很难精确评估。总的来说，选择模糊数学中的择近原则，利用比较交易实例的贴进度确定最相似的交易实例，对于解决上述问题具有重要意义【3】。
2．现行市场比较法应用
2．1 市场比较法概述
市场比较法是将已成交的商品和待估商品进行比较，将之间存在的差异区分出来，然后逐个进行替换调整，这样最后的调整价格就是待估商品的估价。该方法应用于市场上多类产品的估价，尤其是房地产方面，在宗地估价方面也经常应用，
在市场交易时通常把已成交的类似宗地称之为交易实例，大多指在宗地位置，用途等方面相似或相同土地。
2．2 市场比较法的应用
市场比较法经常应用于各种产品的估价，可以说是当前最适合土地估价的方法。主要步骤是先收集并确定交易实例ABC，建立可比基础（统一比较实例的币种，付款方式等等），交易情况修正。市场上常用的调查表如下图
表2.1市场比较法现场调查表【13】
宗地名称： ，宗地编号：
宗地所在 省（区、市） 地（市） 县（市） 街道（路） 号
待估宗地及
实例
比较因素
待估宗地
实例A
实例B
实例C
条件说明
修正指数d
条件说明
修正指数a
条件说明
修正指数b
条件说明
修正指数c
位 置
交易价格（元/m2）
土地用途
100
交易方式
100
交易日期
土地使用年期（年）
1.0
区
域
因
素
距县市中心距离
100
商服繁华度
100
基础设施状况
100
交通条件
100
环境条件
100
个
别
因
素
宗地形状
100
宗地面积
100
临街状况
100
容积率
100
目前规划限制
100
修正后区域因素与个别因素连乘的积
(指数d/指数a)连乘的积
(指数d/指数b)连乘的积
(指数d/指数c)连乘的积
案例比准价格
元/m2
元/m2
元/m2
待估宗地的测算价格
元/m2
2．3 市场比较法的弊端
可是在实际处理时，估测宗地价格时存在两个不容忽视的不足。一方面，市场比较法的特性决定了土地市场越活跃可选取的比较实例就越多，测算价格就越贴近实际价值，但是由于土地信息没有公开透明且没有相关交易资料的收集整理，土地市场尚不成熟，比较实例的差异可能会有些大，从而对土地的估价产生大的影响。另一方面，因为影响宗地价格的因素众多，又不可避免的存在些许模糊性，市场上使用的市场比较法过多依靠评估师的个人判断，所以各个评估师所得结果也不一致。因素修正由于估测师的主观性，会导致估价结果的模糊性和主观性，甚至估测结果与实际价值相差很大，这也算是土地估价中的一个悖论【4】。
目 录
1 绪论 1
1.1 研究背景 1
1.2 研究意义 1
2．现行市场比较法应用 1
2．1 市场比较法概述 1
2．2 市场比较法的应用 2
2．3 市场比较法的弊端 3
2．4 本文研究思路 3
3 土地估价的指标体系 4
3．1 指标体系建立的一般方法 4
3．2 评判指标体系的建立 4
4 市场比较法模糊数学的模型构建 5
4．1 模糊数学的相关概念 5
4．2 基于模糊数学的市场比较法评估模型 8
4．3 待估土地的价格 9
5 示例计算 9
5.1 实例信息 9
5.2 计算贴近度 11
结 论 14
致 谢 15
附录一 问卷调查表 17
附录二 统计表 19
附录三 代码 20
1 绪论
1.1 研究背景
自经济改革后，因为宗地制度的变化，宗地交易越来越开放，宗地估价中介服务的市场也越来越大，宗地估价中介服务迅猛发展。随着我国市场化经济改革的深入，原先分配但没有实际投入使用的宗地需要通过市场再次分配；一些没落国企结构调整后的场地需要重新分配；农业田，农村住宅用地随着走出农村务工人员的激增也急需重新利用，等等【2】。应市场客观需求，国家发布了好几部法规来规范宗地交易市场。因此，宗地估价行业是和市场改革一起发展壮大的。从1993年至今，宗地估价行业已经有二十五年 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
的历史了，在这段时间中宗地估价行业在宗地市场交易中不断发展成熟，为国家的市场改革发挥了不可忽视的作用。
1.2 研究意义
在宗地交易市场日渐成熟时，对宗地进行精确估价成为众多交易者关注的核心。在宗地估价的发展过程中有很多成熟的估价方式，市场上常见的估价方式有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价修正法，其中市场比较法是最常用的方法。具体来说就是将与待估宗地相似的，已成交的宗地进行比较，对有差异的地方进行替换调整，然后根据差异大小计算出宗地价格。其中，最关键的就是找到相似的成交宗地并进行合理的修正，一般传统的宗地估价都是由国家认定资格的估价师凭借个人经验进行评判，但是人的主观性客观存在，宗地价格很难精确评估。总的来说，选择模糊数学中的择近原则，利用比较交易实例的贴进度确定最相似的交易实例，对于解决上述问题具有重要意义【3】。
2．现行市场比较法应用
2．1 市场比较法概述
市场比较法是将已成交的商品和待估商品进行比较，将之间存在的差异区分出来，然后逐个进行替换调整，这样最后的调整价格就是待估商品的估价。该方法应用于市场上多类产品的估价，尤其是房地产方面，在宗地估价方面也经常应用，
在市场交易时通常把已成交的类似宗地称之为交易实例，大多指在宗地位置，用途等方面相似或相同土地。
2．2 市场比较法的应用
市场比较法经常应用于各种产品的估价，可以说是当前最适合土地估价的方法。主要步骤是先收集并确定交易实例ABC，建立可比基础（统一比较实例的币种，付款方式等等），交易情况修正。市场上常用的调查表如下图
表2.1市场比较法现场调查表【13】
宗地名称： ，宗地编号：
宗地所在 省（区、市） 地（市） 县（市） 街道（路） 号
待估宗地及
实例
比较因素
待估宗地
实例A
实例B
实例C
条件说明
修正指数d
条件说明
修正指数a
条件说明
修正指数b
条件说明
修正指数c
位 置
交易价格（元/m2）
土地用途
100
交易方式
100
交易日期
土地使用年期（年）
1.0
区
域
因
素
距县市中心距离
100
商服繁华度
100
基础设施状况
100
交通条件
100
环境条件
100
个
别
因
素
宗地形状
100
宗地面积
100
临街状况
100
容积率
100
目前规划限制
100
修正后区域因素与个别因素连乘的积
(指数d/指数a)连乘的积
(指数d/指数b)连乘的积
(指数d/指数c)连乘的积
案例比准价格
元/m2
元/m2
元/m2
待估宗地的测算价格
元/m2
2．3 市场比较法的弊端
可是在实际处理时，估测宗地价格时存在两个不容忽视的不足。一方面，市场比较法的特性决定了土地市场越活跃可选取的比较实例就越多，测算价格就越贴近实际价值，但是由于土地信息没有公开透明且没有相关交易资料的收集整理，土地市场尚不成熟，比较实例的差异可能会有些大，从而对土地的估价产生大的影响。另一方面，因为影响宗地价格的因素众多，又不可避免的存在些许模糊性，市场上使用的市场比较法过多依靠评估师的个人判断，所以各个评估师所得结果也不一致。因素修正由于估测师的主观性，会导致估价结果的模糊性和主观性，甚至估测结果与实际价值相差很大，这也算是土地估价中的一个悖论【4】。
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