层次分析法的三线城市住宅市场去库存对策研究
我国三线城市房地产市场库存水平很高，住房去库存已经成为宏观经济的目标之一，特别是落实解决好在三线城市住宅市场去库存问题，对当地经济的发展有着重大意义。本文基于构建的住宅市场消费者需求指标体系，运用问卷调查的形式和层次分析法，分析了淮安市不同地段、不同小区的房屋销售情况，从而根据各小区特点制定更加具体、更加实用的销售对策。目前，三线城市房地产库存压力仍然很大，且三线城市的需求不足。本文以淮安市为例，通过问卷调查，了解到潜在购房者的购房需求影响因素。并以需求影响因素作为指标构建住宅市场消费者需求指标体系，再采用定性和定量分析相结合的层次分析法得到各指标的权重，以此得到小区的综合得分，同时还可以得到不同年龄层，不同收入群，不同职业人群对住宅消费需求权重。最后依据分析结果，给出相应的建议或对策，达到去库存的目的。关键词 三线城市，对策，去库存，层次分析法
目 录
1 引言 1
1.1 研究背景与意义 1
1.2 国内外研究现状 2
1.3 研究思路和基本框架 4
1.4 创新和不足 4
2 现状分析4
3 实证分析 9
3.1 调查问卷表 9
3.2 层次分析法10
3.3 结果16
3.4 政策分析21
结论23
致谢 24
参考文献 25
附录 27
1引言
改革开放30年以来，中国经济得到了持续、稳定、快速的发展。中国房地产市场是改革开放的产物，并随着改革开放的深入和经济的高速发展而繁荣。在经历多年的高速发展后，三四线城市的房地产市场的供需两侧发生了深刻变化，造成供给总量相对过剩，库存压力逐步增大的局面，这对房地产的健康发展和经济的稳定发展产生重要影响。
1.1研究背景与意义
2010年，随着一、二线城市“限购”政策的出现，大量的房地产企业大举向三线城市进军，土地受到过度开发，大量房源纷纷涌入市场，供需平衡被打破，造成房屋库存量大大增加。在狭义库存上，2016年我国楼市待售面积近7亿平方，去化周期为20个月左右；而在广义库存上，2016年我国楼市库存超40亿平 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072$
方，去化周期为30个月左右。从整体区域占比来看，广东、江苏、浙江、河南4个省份中三四线城市房地产出售面积占我国楼市整体比例超50%；如果把排名稍后的几个省份中的三四线城市数据加在一起，占比超过80%。一线及部分热点城市去库存化良好，而当前市场去化压力更集中于三四线城市。在2015年底经济会议把化解房地产库存列为来年主要目标之一，标志着楼市去库存已经上升到国家战略的高度。对三线城市去库存对策研究，刻不容缓。
随着房地产供需结构的变化和国家对房地产的调控力度加大，楼市开始逐渐降温，缓慢步入调整阶段，淮安市作为三线城市也受到了一定的影响。前几年，淮安市房地产投资快速增长，房价持续大幅飙升。但近几年，淮安市房屋的待售面积大量上升，商品房的销售量下降，部分区域房价下跌，商品房大量积压，房地产投资速度显著减小，房地产市场潜在的风险在上升，危害着地方经济和社会的发展。
本文以淮安市为例，通过问卷调查和层次分析法，得到淮安市不同年龄层，不同职业性质，不同收入群的潜在购房者购房需求的综合影响指标及其权重。有利于开发商针对各自楼盘的各项指标进行综合打分，大致得出各自楼盘主要适合哪一类购房者，再针对性的做销售宣传，达到合理去库存的目的。另外，保障住宅市场供给结构的合理性一方面有利于开发商企业长期规划和后续健康发展，另一方面，住宅市场的稳健发展对市政府、住建局同样意义重大。去库存对策研究能为淮安市政府和住建局提供一定的参考价值。
1.2国内外研究现状
目前，国内外研究房地产的文献大都围绕房地产市场的发展历程，现状描述，政策调整以及出现的问题而展开研究。郭克莎[1]认为当前我国房地产市场的波动，本质上是一次迟到的周期性调整。当前房地产市场的供过于求，余呈先[2]认为它不是简单的供给大于需求，而是国内的房地产商还仅满足于提供可以安身之处的房屋的低端供给思维，满足不了人们快速升级的住房需求。随着供给侧改革的提出和深入，成立[3]提出采取支持新产业新业态用地供给、大力发展住房租赁市场、加大中端住房市场支持、建立国家住房银行和推动房地产业与其他产业融合发展等政策措施以优化房地产供给结构、提升房地产供给效率。
目前住宅市场需求的相关研究多集中在以下两方面：
1.关于住宅市场的需求状况，胡组铨[4]通过计算常住口径和户籍口径的套户比，发现存在较大的差距，预示农民工市民化是未来消化库存的方向。潘家华[5]认为中西部有大量的三四线城市，而返回中西部的“东归”人员将成为这些城市房地产市场的需求源泉。邹琳华[6]认为很大一部分家庭的居住环境仍然较差，因此对优质住房的需求还将稳步增长。潘文轩[7]认为三四线城市新增加的住房需求主要包括两方面，一是城市中现有居民产生的新的住房和租房需求，二是因人口迁移和流动而带来的新的住房和租房需求。彭建刚、陈雪楚和孙满元[8]认为未来住房需求增量将主要由城镇化和创新创业带动。谢志英、袁骁天和杨洋[9]认为随着二孩政策的全面放开，家庭人口规模的增加使得部分二孩家庭重新考虑购房需求。贾琳梓[10]以天津市为例，用问卷调查的形式统计分析了“80后”的住房现状问题，发现“80后”主体偏爱小面积住房。毛琪[11]以问卷法分析了北上广深和杭州五个城市的“夹心层”群体的住房情况，发现“夹心层”群体因无法承担高房价，其住房需求无法在短期内得到满足。李婷婷[12]通过网络和走访的方式，分析了哈尔滨市老年人的居住状况，指出哈尔滨市老年群体的住房需求没有得到很好的满足。赵海勇[13]分析了济南市弱势群体的住房现状，发现大多数人都具有强烈的住房需求，但虚高的房价和租金使他们承受着巨大的住房压力。关长坤，唐焱[14]通过调查问卷，了解了南京市青年白领的住房需求现状，认为青年白领的住房需求受婚姻状况影响显著。
2．关于住宅需求影响因素分析，王大港、刘伊生[15]以山东潍坊市为例，根据特定的关系图，并使用相应软件的特定功能，发现商品住宅价格、城镇居民人均消费支出、成交面积、新增需求人数等六个因素影响着住宅需求变化量。汤文彬[16]提出人口因素是决定房地产需求的最基本因素之一，另外住房需求也会伴随着居民收入水平的提升而增长。潘文轩[7]提出农业转移人口的购房决策，除了与购房相关政策有关外，还会受到房价的高低、个人的收入情况、对未来的预期，以及户籍的状况的影响。其中，房价、收入两者之比显得尤为重要。Lee G S, SchmidtDengler P, Felderer B[17]认为人口因素如成人人口净迁移效应只是了解奥地利住房需求的关键因素之一。高晓路[18]认为住房需求和家庭人口、家庭收入、职业类型、社会地位、住房面积、住房区位以及投资倾向等因素有关。吴靖瑶[19]基于Hedonic模型，运用调查问卷的形式和多元线性回归的方法，得出房价容易受到住房需求偏好因素如房屋自身状况、位置、周边基础设施、环境、物业管理和开发商品牌等的影响。黄孟丽，刘明轩[20]以南京市老年人为研究对象，通过问卷调查，发现年龄、受教育程度、户籍、子女数目、收入情况、认知选择、国家政策等因素对老年人的养老住房需求具有重要影响。常付华[21]以郑州市金水区的外来青年群体为例，通过调查问卷和问询方式了解他们的住房情况，得出外来青年群体的住房需求偏好如住房价格、房屋质量、环境质量、安全质量、住房面积及室内采光和布置、交通情况、周边配套设施、周边消费情况等。陈柯达[22]参考国内外学者关于住房消费需求影响因素的研究，得出大学生群体住房需求影响因素分为内部因素和外部因素，其中内部因素包括生理需要、安全需要、社交需要、自尊需要；外部因素包括社会经济、工作就业、家庭因素、恋爱婚姻和政府行为。
目 录
1 引言 1
1.1 研究背景与意义 1
1.2 国内外研究现状 2
1.3 研究思路和基本框架 4
1.4 创新和不足 4
2 现状分析4
3 实证分析 9
3.1 调查问卷表 9
3.2 层次分析法10
3.3 结果16
3.4 政策分析21
结论23
致谢 24
参考文献 25
附录 27
1引言
改革开放30年以来，中国经济得到了持续、稳定、快速的发展。中国房地产市场是改革开放的产物，并随着改革开放的深入和经济的高速发展而繁荣。在经历多年的高速发展后，三四线城市的房地产市场的供需两侧发生了深刻变化，造成供给总量相对过剩，库存压力逐步增大的局面，这对房地产的健康发展和经济的稳定发展产生重要影响。
1.1研究背景与意义
2010年，随着一、二线城市“限购”政策的出现，大量的房地产企业大举向三线城市进军，土地受到过度开发，大量房源纷纷涌入市场，供需平衡被打破，造成房屋库存量大大增加。在狭义库存上，2016年我国楼市待售面积近7亿平方，去化周期为20个月左右；而在广义库存上，2016年我国楼市库存超40亿平 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072$
方，去化周期为30个月左右。从整体区域占比来看，广东、江苏、浙江、河南4个省份中三四线城市房地产出售面积占我国楼市整体比例超50%；如果把排名稍后的几个省份中的三四线城市数据加在一起，占比超过80%。一线及部分热点城市去库存化良好，而当前市场去化压力更集中于三四线城市。在2015年底经济会议把化解房地产库存列为来年主要目标之一，标志着楼市去库存已经上升到国家战略的高度。对三线城市去库存对策研究，刻不容缓。
随着房地产供需结构的变化和国家对房地产的调控力度加大，楼市开始逐渐降温，缓慢步入调整阶段，淮安市作为三线城市也受到了一定的影响。前几年，淮安市房地产投资快速增长，房价持续大幅飙升。但近几年，淮安市房屋的待售面积大量上升，商品房的销售量下降，部分区域房价下跌，商品房大量积压，房地产投资速度显著减小，房地产市场潜在的风险在上升，危害着地方经济和社会的发展。
本文以淮安市为例，通过问卷调查和层次分析法，得到淮安市不同年龄层，不同职业性质，不同收入群的潜在购房者购房需求的综合影响指标及其权重。有利于开发商针对各自楼盘的各项指标进行综合打分，大致得出各自楼盘主要适合哪一类购房者，再针对性的做销售宣传，达到合理去库存的目的。另外，保障住宅市场供给结构的合理性一方面有利于开发商企业长期规划和后续健康发展，另一方面，住宅市场的稳健发展对市政府、住建局同样意义重大。去库存对策研究能为淮安市政府和住建局提供一定的参考价值。
1.2国内外研究现状
目前，国内外研究房地产的文献大都围绕房地产市场的发展历程，现状描述，政策调整以及出现的问题而展开研究。郭克莎[1]认为当前我国房地产市场的波动，本质上是一次迟到的周期性调整。当前房地产市场的供过于求，余呈先[2]认为它不是简单的供给大于需求，而是国内的房地产商还仅满足于提供可以安身之处的房屋的低端供给思维，满足不了人们快速升级的住房需求。随着供给侧改革的提出和深入，成立[3]提出采取支持新产业新业态用地供给、大力发展住房租赁市场、加大中端住房市场支持、建立国家住房银行和推动房地产业与其他产业融合发展等政策措施以优化房地产供给结构、提升房地产供给效率。
目前住宅市场需求的相关研究多集中在以下两方面：
1.关于住宅市场的需求状况，胡组铨[4]通过计算常住口径和户籍口径的套户比，发现存在较大的差距，预示农民工市民化是未来消化库存的方向。潘家华[5]认为中西部有大量的三四线城市，而返回中西部的“东归”人员将成为这些城市房地产市场的需求源泉。邹琳华[6]认为很大一部分家庭的居住环境仍然较差，因此对优质住房的需求还将稳步增长。潘文轩[7]认为三四线城市新增加的住房需求主要包括两方面，一是城市中现有居民产生的新的住房和租房需求，二是因人口迁移和流动而带来的新的住房和租房需求。彭建刚、陈雪楚和孙满元[8]认为未来住房需求增量将主要由城镇化和创新创业带动。谢志英、袁骁天和杨洋[9]认为随着二孩政策的全面放开，家庭人口规模的增加使得部分二孩家庭重新考虑购房需求。贾琳梓[10]以天津市为例，用问卷调查的形式统计分析了“80后”的住房现状问题，发现“80后”主体偏爱小面积住房。毛琪[11]以问卷法分析了北上广深和杭州五个城市的“夹心层”群体的住房情况，发现“夹心层”群体因无法承担高房价，其住房需求无法在短期内得到满足。李婷婷[12]通过网络和走访的方式，分析了哈尔滨市老年人的居住状况，指出哈尔滨市老年群体的住房需求没有得到很好的满足。赵海勇[13]分析了济南市弱势群体的住房现状，发现大多数人都具有强烈的住房需求，但虚高的房价和租金使他们承受着巨大的住房压力。关长坤，唐焱[14]通过调查问卷，了解了南京市青年白领的住房需求现状，认为青年白领的住房需求受婚姻状况影响显著。
2．关于住宅需求影响因素分析，王大港、刘伊生[15]以山东潍坊市为例，根据特定的关系图，并使用相应软件的特定功能，发现商品住宅价格、城镇居民人均消费支出、成交面积、新增需求人数等六个因素影响着住宅需求变化量。汤文彬[16]提出人口因素是决定房地产需求的最基本因素之一，另外住房需求也会伴随着居民收入水平的提升而增长。潘文轩[7]提出农业转移人口的购房决策，除了与购房相关政策有关外，还会受到房价的高低、个人的收入情况、对未来的预期，以及户籍的状况的影响。其中，房价、收入两者之比显得尤为重要。Lee G S, SchmidtDengler P, Felderer B[17]认为人口因素如成人人口净迁移效应只是了解奥地利住房需求的关键因素之一。高晓路[18]认为住房需求和家庭人口、家庭收入、职业类型、社会地位、住房面积、住房区位以及投资倾向等因素有关。吴靖瑶[19]基于Hedonic模型，运用调查问卷的形式和多元线性回归的方法，得出房价容易受到住房需求偏好因素如房屋自身状况、位置、周边基础设施、环境、物业管理和开发商品牌等的影响。黄孟丽，刘明轩[20]以南京市老年人为研究对象，通过问卷调查，发现年龄、受教育程度、户籍、子女数目、收入情况、认知选择、国家政策等因素对老年人的养老住房需求具有重要影响。常付华[21]以郑州市金水区的外来青年群体为例，通过调查问卷和问询方式了解他们的住房情况，得出外来青年群体的住房需求偏好如住房价格、房屋质量、环境质量、安全质量、住房面积及室内采光和布置、交通情况、周边配套设施、周边消费情况等。陈柯达[22]参考国内外学者关于住房消费需求影响因素的研究，得出大学生群体住房需求影响因素分为内部因素和外部因素，其中内部因素包括生理需要、安全需要、社交需要、自尊需要；外部因素包括社会经济、工作就业、家庭因素、恋爱婚姻和政府行为。
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