以房养老”远期合约的定价模型
目 录
1 引言1
1.1 研究背景1
1.2 研究意义2
1.3 国内外研究现状3
2 “以房养老”模式及其定价的理论基础5
3 “以房养老”模式影响因素及其定价模型6
3.1 “以房养老”模式的风险因素分析7
3.2 “以房养老”模式的产品定价以及分析7
4 “以房养老”模式各变量求解与定价计算10
4.1 案例设计10
4.2 定价计算11
4.3 本章小结15
结论16
致谢17
参考文献18
1 引言
1.1 研究背景
国际上通常把60岁以上的人口或是65岁以上人口占总人口比例达到10%或是7%的地区作为老龄化社会的标准。根据中华人民共和国统计局最新统计的第六次人口普查(2010)的结果，60岁及以上的人口比例达到了13.19%,同时65岁及以上的达到了8.79% 。显然的我国进入了老龄化社会。根据有关的估计结果，到本世纪中叶老龄人口比例将突破新高，将达到30%之高 。而我国目前还是处于发展中国家的地位，经济发展的速度远不及我国人口的老龄化，出现一种未富先老的社会现象。因此，老龄人口的养老保障问题是社会急需解决的问题。
图1.1 我国老龄人口的增长趋势
由于我国快速的步入老龄化社会，对于养老的保障问题的解决提出了一项新的金融方案——反向抵押贷款，即本文的着重叙述的以房养老。所谓反向抵押贷款，是老年人将自己的住房抵押给银行、保险公司等金融机构，并从这些机构取得相应的现金作为养老金供给日常所需，同时自 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
己还可以继续住在该幢房子里，直到去世金融机构才会收回老人的住房。该项金融产品可以看作是一项老人向一系列金融机构的贷款，
只是该贷款申请者不需要分期归还贷款，而是一次到期以房子作为本息全部归还。
在我国，由于传统思想以及各种其他因素的影响，年轻人奋斗的目标之一就是又一套自己的房子。在最新的住房体制改革下，我国的城市家庭的住房私产比率达到了80%。其中一些老年住房拥有者拥有价值很高的住房，但是由于各种因素没有足够的养老资本。因此，随着老年人口的传统意识的改变以及对晚年更好生活的向往，需要一种适合他们养老的金融产品的出现。同时，我国的各种金融产业也在有序的发展进步中，具有了进行多领域业务运行的能力。
在这些客观条件下，“以房养老”模式的推出就有了可行的条件。既有需求欲望，同时也具有供给欲望。第一，既能满足老年人口晚年生活的经济需求，同时老年人有地方可以住，充分的享受自己的财富。第二，对于金融机构而言，该项业务多元化了金融产品，为金融机构的盈利又开拓了一条道路。第三，对于整个社会的效益来说，缓解了养老保障所带来的经济缺口，又能够加速经济流动，实现经济的快速发展。
1.2 研究意义
在我国这样一种“未富先老”的模式中，人口老龄化问题越来越严重，传统的社保制度与养老措施难以适应现阶段的老龄化问题。以房养老的模式应运而生，通过这种模式，为老年提供了一种新颖的养老模式，同时也减轻了国家的社保体系的压力。以房养老这一政策措施不仅仅是关于国家的房地产产业，而且对国家的金融发展以及社会保障体系的发展有很大的推动作用。因此，一个合理有效的“以房养老”远期合约的定价模型对国家国民经济的影响有重大的意义。
1.2.1 理论意义
在理论意义方面，第一，“以房养老”作为一种金融产品，能够丰富金融产品的创新，涉及金融机构、房地产行业以及整体宏观经济，丰富以上方面的理论。第二，“以房养老”作为定价模型，具有适合国情与现实状态的要求。通过比较不同的模型，最终确定的模型的拟合度最好，进一步丰富了我国倒按揭定价模型。第三，“以房养老”可以看作是生命周期理论的拓展，对其的研究其实就是丰富了生命周期理论的现实的实证含义。
1.2.2 现实意义
就现实意义而言，第一，减轻了国家养老的负担，减轻了青年养老的负担。第二，合理的定价模型为老年人提供了保障，将老年人了固定资产不同程度的变现，改善老
年人生活状态。第三，如何合理定价刺激我国的金融机构的迅速成长， 在面对现实国情的基础上推出合理的金融产品。
1.3 国内外研究现状
国外的“以房养老”模式已经开始很多年，主要形式是以住房反抵押贷款。“以房养老”起源于荷兰，成熟于美国，美国是最先使用“反抵押贷款”这一名词的国家。国外学者关于反向抵押贷款的研究，已证实了该模式对于对增加老年人收入、缓解养老危机的巨大作用。而国内的“以房养老”模式的研究还没有什么正式的研究，什么方面都处在一个准备的阶段。
1.3.1 国外研究现状
美国的“以房养老”在最开始时，主要研究的是个人对该产品需求。其中有Yung-Ping Chen教授对“住房年金计划”的研究、Ken Scholen教授主持的住房反抵押贷款调查。早期这些研究结果都表明在美国实行“以房养老”是可以行得通的。Jacobs在1977年通过数据分析得出，在美国1/4的老年低收入人口都可以通过住房反向抵押贷款摆脱贫穷的现状，并且通过此政策提高自己的养老水平 。Shlomy Golovinski 通过对以色列67岁或以上的老人的研究表明住房反向抵押贷款在在领抚恤金的老人中很有市场。
日本的“以房养老”在经济泡沫时期曾得到发展，近年由于人口老龄化问题的日益突出，该项措施又一次引起关注。Hisachi Ohgaki 在2003年研究了由于人生命在不同阶段对住房的不同需求，可以通过住房转换来实现家庭资源的优化配置，分析了房产置换存在的障碍并讨论了反住房抵押贷款和政府在房产置换中的作用。Mitchell?Piggott也提出过日本实施住房反向抵押贷款需要给予的政策支持，如减免相关税收，对房地产市场进行改革以加强信息流通，对资本市场进行改革，建立住房反向抵押贷款再保险机制等等。
1 引言1
1.1 研究背景1
1.2 研究意义2
1.3 国内外研究现状3
2 “以房养老”模式及其定价的理论基础5
3 “以房养老”模式影响因素及其定价模型6
3.1 “以房养老”模式的风险因素分析7
3.2 “以房养老”模式的产品定价以及分析7
4 “以房养老”模式各变量求解与定价计算10
4.1 案例设计10
4.2 定价计算11
4.3 本章小结15
结论16
致谢17
参考文献18
1 引言
1.1 研究背景
国际上通常把60岁以上的人口或是65岁以上人口占总人口比例达到10%或是7%的地区作为老龄化社会的标准。根据中华人民共和国统计局最新统计的第六次人口普查(2010)的结果，60岁及以上的人口比例达到了13.19%,同时65岁及以上的达到了8.79% 。显然的我国进入了老龄化社会。根据有关的估计结果，到本世纪中叶老龄人口比例将突破新高，将达到30%之高 。而我国目前还是处于发展中国家的地位，经济发展的速度远不及我国人口的老龄化，出现一种未富先老的社会现象。因此，老龄人口的养老保障问题是社会急需解决的问题。
图1.1 我国老龄人口的增长趋势
由于我国快速的步入老龄化社会，对于养老的保障问题的解决提出了一项新的金融方案——反向抵押贷款，即本文的着重叙述的以房养老。所谓反向抵押贷款，是老年人将自己的住房抵押给银行、保险公司等金融机构，并从这些机构取得相应的现金作为养老金供给日常所需，同时自 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
己还可以继续住在该幢房子里，直到去世金融机构才会收回老人的住房。该项金融产品可以看作是一项老人向一系列金融机构的贷款，
只是该贷款申请者不需要分期归还贷款，而是一次到期以房子作为本息全部归还。
在我国，由于传统思想以及各种其他因素的影响，年轻人奋斗的目标之一就是又一套自己的房子。在最新的住房体制改革下，我国的城市家庭的住房私产比率达到了80%。其中一些老年住房拥有者拥有价值很高的住房，但是由于各种因素没有足够的养老资本。因此，随着老年人口的传统意识的改变以及对晚年更好生活的向往，需要一种适合他们养老的金融产品的出现。同时，我国的各种金融产业也在有序的发展进步中，具有了进行多领域业务运行的能力。
在这些客观条件下，“以房养老”模式的推出就有了可行的条件。既有需求欲望，同时也具有供给欲望。第一，既能满足老年人口晚年生活的经济需求，同时老年人有地方可以住，充分的享受自己的财富。第二，对于金融机构而言，该项业务多元化了金融产品，为金融机构的盈利又开拓了一条道路。第三，对于整个社会的效益来说，缓解了养老保障所带来的经济缺口，又能够加速经济流动，实现经济的快速发展。
1.2 研究意义
在我国这样一种“未富先老”的模式中，人口老龄化问题越来越严重，传统的社保制度与养老措施难以适应现阶段的老龄化问题。以房养老的模式应运而生，通过这种模式，为老年提供了一种新颖的养老模式，同时也减轻了国家的社保体系的压力。以房养老这一政策措施不仅仅是关于国家的房地产产业，而且对国家的金融发展以及社会保障体系的发展有很大的推动作用。因此，一个合理有效的“以房养老”远期合约的定价模型对国家国民经济的影响有重大的意义。
1.2.1 理论意义
在理论意义方面，第一，“以房养老”作为一种金融产品，能够丰富金融产品的创新，涉及金融机构、房地产行业以及整体宏观经济，丰富以上方面的理论。第二，“以房养老”作为定价模型，具有适合国情与现实状态的要求。通过比较不同的模型，最终确定的模型的拟合度最好，进一步丰富了我国倒按揭定价模型。第三，“以房养老”可以看作是生命周期理论的拓展，对其的研究其实就是丰富了生命周期理论的现实的实证含义。
1.2.2 现实意义
就现实意义而言，第一，减轻了国家养老的负担，减轻了青年养老的负担。第二，合理的定价模型为老年人提供了保障，将老年人了固定资产不同程度的变现，改善老
年人生活状态。第三，如何合理定价刺激我国的金融机构的迅速成长， 在面对现实国情的基础上推出合理的金融产品。
1.3 国内外研究现状
国外的“以房养老”模式已经开始很多年，主要形式是以住房反抵押贷款。“以房养老”起源于荷兰，成熟于美国，美国是最先使用“反抵押贷款”这一名词的国家。国外学者关于反向抵押贷款的研究，已证实了该模式对于对增加老年人收入、缓解养老危机的巨大作用。而国内的“以房养老”模式的研究还没有什么正式的研究，什么方面都处在一个准备的阶段。
1.3.1 国外研究现状
美国的“以房养老”在最开始时，主要研究的是个人对该产品需求。其中有Yung-Ping Chen教授对“住房年金计划”的研究、Ken Scholen教授主持的住房反抵押贷款调查。早期这些研究结果都表明在美国实行“以房养老”是可以行得通的。Jacobs在1977年通过数据分析得出，在美国1/4的老年低收入人口都可以通过住房反向抵押贷款摆脱贫穷的现状，并且通过此政策提高自己的养老水平 。Shlomy Golovinski 通过对以色列67岁或以上的老人的研究表明住房反向抵押贷款在在领抚恤金的老人中很有市场。
日本的“以房养老”在经济泡沫时期曾得到发展，近年由于人口老龄化问题的日益突出，该项措施又一次引起关注。Hisachi Ohgaki 在2003年研究了由于人生命在不同阶段对住房的不同需求，可以通过住房转换来实现家庭资源的优化配置，分析了房产置换存在的障碍并讨论了反住房抵押贷款和政府在房产置换中的作用。Mitchell?Piggott也提出过日本实施住房反向抵押贷款需要给予的政策支持，如减免相关税收，对房地产市场进行改革以加强信息流通，对资本市场进行改革，建立住房反向抵押贷款再保险机制等等。
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